提振楼市信心 监管延长“金融十六条”期限

转自：中国经营网

本报记者 慈玉鹏 北京报道

近日，央行联合国家金融监督管理总局表示，将《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“《通知》”）有关政策的适用期限统一延长至2024年12月31日。

《中国经营报》记者了解到，此次延期主要涉及两项内容，一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，2024年年末前到期的可允许超出原规定多展期1年，不调整贷款分类；二是2024年年末前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。

业内人士表示，今年一季度房地产开发贷新增6100亿元，环比强劲反弹，表明过去半年政策已取得一定效果，但房企流动性压力仍然存在，金融支撑政策持续尤为关键。另外，应推动房地产差异化金融支撑政策有效落地，促进房地产市场平稳健康发展。

“金融十六条”支撑作用持续

据了解，2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。

央行相关负责人表示，《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。

根据央行官网内容，此次政策延期涉及两项内容，其一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

其二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

上述央行负责人表示，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

长江证券分析师马祥云表示，此次政策内容主要表述与2022年11月“金融支持房地产16条”完全一致，变化在于将政策期限统一延长至2024年年底。2022年，央行推出3500亿元保交楼专项借款，通过政策性银行以专项借款的方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设，由地方政府统筹安排，封闭运行专款专用。此次政策延期必然且必要，2023年一季度房地产开发贷新增6100亿元，环比强劲反弹，表明过去半年政策已取得一定效果，但房企流动性压力仍然存在。

中国银行研究院推出的《中国经济金融展望报告（第三季度）》显示，房地产市场仍处于筑底阶段，恢复不确定性依然较大，受前期积压需求快速释放、支持政策合力显效等因素影响，2023年一季度房地产市场出现企稳回升迹象。但4月以来，销售、投资等关键指标明显回落，市场主体预期不振。1月至5月，中国房地产开发投资完成额累计下降7.2%，降幅较2022年扩大3.2个百分点；在上年低基数背景下，商品房销售面积下降0.9%，降幅较2022年同期收窄22.7个百分点。

北京地区某国有银行人士表示，2023年6月，30个大中城市商品房成交面积、成交套数同比下跌均超过30%，结束了此前连续多增的态势，意味着房地产市场尚未出现明显企稳迹象，金融支持政策持续尤为关键。

马祥云认为，保交楼依然是目前核心工作，但商业银行市场化投放的保交楼贷款进展缓慢。2022年11月央行针对商业银行设立2000亿元“保交楼贷款支持计划”，支持商业银行向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款，对符合条件的贷款，按照贷款本金1∶1予以零息资金支持，工具实施期至2023年3月末。但截至2023年3月末，该项支持计划余额仅5亿元，投放进度较为缓慢，政策效果依然不突出。此次政策明确延长了保交楼相关政策期限，进一步推进保交楼难题解决，有望缓解居民后顾之忧，修复市场信心。

中信建投证券研究员竺劲表示，根据统计，2022年1月至10月民营房企境内债发行总额为247亿元，月均27亿元；2022年11月至2023年6月，民营房企境内债发行总额为275亿元，月均发行34亿元。从数据上看，“金融十六条”出台后房企月均发债规模提高了25.3%，民营房企融资环境得到显著改善。2023年下半年房地产债券到期规模依然较大，达3677亿元，其中8月到期量高达808亿元，“金融十六条”延期后，民营房企融资环境有望继续改善，面对到期债务将更为从容。

差别化金融纾困措施是关键

国家统计局数据显示，2023年1—5月，全国房地产开发投资金额为45701亿元，同比下降7.2%。其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%；定金及预收款19878亿元，增长4.4%；个人按揭贷款10354亿元，增长6.5%。

东方金诚研报显示，2023年二季度以来楼市表现转弱，在此背景下，供需两端政策相继出台，6月下旬5年期以上LPR报价下调，近期监管宣布延长“金融十六条”部分政策期限，均利好市场信心的恢复，或将引导房地产行业尽快实现软着陆。接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷，加大公积金购房支持力度，减免房地产交易环节税费，引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。

西北地区某金融监管人士表示，房地产行业的发展涉及金融、水泥、建材等多个领域，房地产市场持续低迷，不仅会严重影响经济发展，也会使得金融面临巨大风险，必须出台相应的金融政策，推动房地产行业良性发展。目前的重点是，推动差异化金融支撑政策有效落地、因城施策，具体项目具体分析。

上述人士表示，针对当前全国房地产市场分化的特点，房地产市场调控政策也应在细分市场的基础上，切实落实差异化政策。首先，在全国范围内选定区域，由点及面，成立房地产纾困基金，重建银行、购房者对房地产企业的信心，打通融资进入房地产行业的渠道；其次，优先选择资产净值高、交房紧迫的项目进行纾困，出台房地产纾困政策，主要目的在于保交付、稳民生，对在建、续建房地产项目提供支持，帮助房地产开发企业加速库存出清。

值得一提的是，2023年以来，房地产金融差异化政策不断强化。例如，5月15日，央行、原银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、原银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

央行货币政策委员会2023年第二季度例会也提及，要“因城施策”支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。