国资“兜底”万科

股东稳则万科稳

　　撰文 | 刘星志

　　来源 | 盒饭财经

　　随着万科背后国资股东站到台前，“大股东减持”传言不攻自破，万科股债双双反弹。

　　11月6日下午，面对境外债券价格异动，万科直接请来了深圳国资委，以及大股东深圳地铁，与境内外金融机构举行了一次沟通会。会上深圳国资委一锤定音：万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。“如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”

　　深圳地铁董事长辛杰更直言：“万科不是一个人在战斗！万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科！”

　　实际上，当6日上午10点左右，万科官宣国资委领导、深铁董事长辛杰将出席该次会议后，公司股债价格便快速反弹。当日午后，万科两笔境内债上涨近5%，截至收盘，万科A（000002）收11.97元，上涨6.21%，万科的“债务危机”疑云瞬间化解。

　　自碧桂园陷入危机以来，为了防止房企“暴雷”预言蔓延到万科，郁亮不厌其烦、苦口婆心，在公开场合反复唱多房地产市场，力求自证无虞。其言论核心思想就是房地产显然跌过头了，万科显然也跌过头了。

　　为了向市场证明自己的信心，郁亮不惜拉上总裁祝九胜，与万科股价绑在了一起。10月27日，万科公告称，未来三年，万科董事会主席和总裁的奖金，将在年度净利润指标之上，新增加年度股价变动作为调节系数，对比指标则是公司A股每日复权收盘价的全年平均值。

　　但郁亮的种种努力并未奏效，直到深圳国资委、深铁站到了他身后。

王石

　　在地产圈，万科以职业经理人文化而闻名，但从“君万之争”，到“宝万”之争都证明，不论是王石还是郁亮掌舵，大股东才是万科真正的“定海神针”。大股东稳则万科稳，大股东乱则万科乱，当下市场寒冬之际，大股东的支持更是至关重要。

　　可以说，在郁亮得到大股东支持的那刻起，这次“危机”的解决就基本没有了悬念，但万科也并非就此高枕无忧。

　　今年前三季度，万科合同销售金额2806亿，同比下滑10.8%，与市场同频共振。这次市场的发难，与其说是针对万科，不如说是针对房地产行业。

　　市场低迷之下，万科难独善其身，想要彻底摆脱“危机”预言，仅靠自己一家努力，深圳一地支持，或许还远远不够。

　　过去几十年，万科一直是中国经营最成功的房企之一，在今年8月以前，几乎没有人能想到，万科会与“暴雷”两个字联系在一起。

　　然而经过三年的下行周期后，外界印象中的“优等生”也接连出现问题。今年8月，碧桂园、远洋集团两家房企出险，“暴雷”潮的水位骤然提高。

　　前者是中国最大的民营房企，销售规模一度接近万亿；后者则有两大国资股东中国人寿、大家保险坐镇，被视为有“国资背景”的房企。

　　目前绝大多数出险房企的问题都可以归咎于“高周转”、“高杠杆”等因素，那么混合所有制房企远洋的出险则给一众投资者上了一堂课：国资背景并非“免死金牌”。

　　在远洋集团债务危机浮出水面后，作为远洋第一大股东的中国人寿，不仅没有出资救助远洋集团，还联合同为险资的远洋二股东大家保险一同成立联合调查组，进驻远洋集团。

　　自碧桂园、远洋出险起，郁亮频频在公开场合唱多房地产，希望稳定市场情绪。

　　8月31日，万科年中业绩会上，郁亮表示，市场的低迷持续已经影响到了市场情绪，出现了“超跌”的“过度反应”。

　　10月20日，郁亮在一场媒体沟通会上称，“政策肯定是有用的，但不是万能的，不能指望一个政策就能彻底扭转局面。”

　　虽然郁亮坚持认为房地产市场接近触底，但在同行的拉胯表现以及三季度大盘的低迷之下，市场倾向于给万科和房市投“不信任票”。

　　10月17日，惠誉将万科的未偿高级票据评级从“BBB+”下调至“BBB”，万科企业的发行人违约评级的展望为稳定。

　　在评级机构下场后，二级市场也“用脚投票”，万科两笔境外债价格开始暴跌。

　　评级下调、债券暴跌后，10月31日，万科A在深交所互动易平台回应，称并非公司基本面问题，主要是“市场情绪波动”和“境外市场出现有关公司的不实猜测”所致。

　　万科回应后，市场继续追问万科：债券暴跌是海外投资者对国内房地产行业前景的反应，如果万科看多房地产市场，对自身经营状况充满信心，为何不第一时间回购债券？

　　但实际上，对万科来说，在此时回购债券，既无效果，也不必要，甚至会打乱公司正常发展节奏。

　　将时钟拨回到两年前，2021年9月，恒大“暴雷”，中资美元债市场剧烈波动，市场悲观情绪同样引发过类似质疑，一众房企选择回购美元债向外释放积极信号。

　　那轮回购潮的参与者中，融信中国、正荣地产等公司在此后两年相继出险债务违约，至少回购了四次的金辉控股也在9月被爆流动性减弱，现金无法覆盖短债。可见，回购与是否“暴雷”并无必然联系。

　　此外，此次暴跌的两只美元债并非明年到期的品种。目前，两只暴跌的债券到期时间分别为2027年、2029年，而明年到期的美元债价格目前在94美元左右，仅仅是略低于面值。

　　在市场低迷，且各家房企都面临“保交楼”压力的局面下，公司必须持有足够的现金，再加上目前的高利率和低汇率，用宝贵的现金去偿还尚未到期美元债，是舍本逐末之举。

　　11月6日的会议上，万科管理层也表示，目前公司境外自有资金10亿美元上下，加上境外平台有大量境内外项目，分红、股权退出获得资金以及银行端市场再融资，公司会如期兑付债券。

　　值得注意的是，万科大股东深铁在会上亮出支持万科的“工具箱”，其中就包括“积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券”选项。

　　此外，与其他“暴雷”房企不同，万科并非没钱还债，目前其账面现金1036亿元，今年8月初，万科还斥资27.4亿，拿下北京通州永顺镇地块，正如万科管理层会上所言，“公司认为公司债券价值来自公司经营。资金应该最大化用在 经营本身，短期情绪波动，不应该影响公司经营战略。”

　　短期偿债无虞以外，最能平复市场负面情绪的，就是会议上来自深圳国资委和大股东深铁的支持。

　　此前业内认为，“市场情绪波动”主要来源于碧桂园等房企的债务危机，以及一系列政策出台后三季度房市大盘的低迷，而“不实猜测”则指向股权问题——同为混合所有制的远洋出险后，有传闻称万科的大股东或将减持，矛头直指深圳地铁。截至今年上半年，深铁在万科持股比例27.18%，稳坐第一大股东位置。

　　相比房地产市场周期性低迷带来的怀疑，有关大股东减持的猜测对万科来说更加致命。纵观万科历史，不论是王石还是郁亮掌舵，公司的经营状况和稳健性都位于行业的第一梯队，真正能让万科“伤筋动骨”的，从来都不是行业周期，而是“君万”、“宝万”两次股权之争。

　　因此，当市场对万科的怀疑从是否会“暴雷”转向是否会成为“下一个远洋”，不论郁亮如何唱多，都无法平息质疑。

　　虽然从股权结构上看，万科与远洋都是国资大股东坐镇的混合所有制企业，但两家公司又有些许不同。

　　远洋的国资大股东是险资国寿。由于资金体量大、久期长，加上与养老产业高度关联，险资向来偏爱地产公司与不动产投资。

　　但近年来，受地产行业下行影响，险资对地产的投资日渐谨慎，因此在远洋有债务危机苗头后，国寿十分谨慎。“去年不少保险公司踩雷房地产，各家现在都比较谨慎，而且国寿对远洋的投资本身就有财务投资的性质。”有保险业人士对盒饭财经解释道。

　　此外，今年险企业绩普遍疲软，三季度国寿净利润仅0.53亿元，同比下降99%，此时加码地产并不明智。

　　相比之下，深铁和背后的深圳国资委选择全力支持万科。深铁辛杰高调宣称不仅对万科“不减持”，还要“全力支持”。国资委则称，在万科遇到极端情况下，有足够工具、资产和经验在市场化、法制化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜表示，“万科此次会议向市场释放了积极信号，表明公司与主要金融机构和资金方保持着紧密的合作关系，并且公司领导层、主要股东对公司的未来发展有着坚定的信心。”

　　虽然得到大股东鼎力支持，但万科也无法高枕无忧。

　　财报数据显示，截至三季度末剔除预收账款后的资产负债率约为50%，基本保持平稳，但季度营收894.2亿元，同比下降31.6%。此外，其一年内到期非流动负债474亿元，对应账面现金1036亿，依旧有偿债压力。

　　目前看来，深圳国资委假设的“极端情况”，可能并非出自万科内部，而是来自市场的持续下行。对万科的信任危机也就是对房地产大盘的信任危机。

　　相对于万科的体量，国资大股东的支持只能算是“兜底”，想要彻底摆脱危机，还要依仗市场整体的触底反弹。正如郁亮所言：不能指望一个政策解决所有问题，现在需要解决三个问题，想买、能买、需要买。

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