“以房换房”更像是一场营销游戏

文 毕舸

在楼市交易遇冷的情况下，不少开发商为了尽快完成销售目标可谓各出奇招，前一阵某地开发商推出“小麦、大蒜抵扣购房款”的促销模式，如今深圳又有一家开发商推出“房产置换、以旧换新”的宣传海报，海报上写着普通住宅可换尊贵大平层，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。开发商称，新房价格以现场公布为准；旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。客户的原有住宅可以全权委托开发商代卖，同时开发商还会承担在此期间客户租房的相关费用。

“以房换房”看上去很美，有换房需求的购房者无需再像以往一样，先卖掉自家房子筹钱，然后再购买新房，而是交由专业性更强、资源更多的开发商代卖，交易效率有望提升。

但是，该开发商的楼盘性质为公寓，而“以房换房”的标准是购房者原有房屋为住宅。众所周知，公寓与住宅同为商品房，但存在诸多差异，首先是产权年限不同，住宅产权年限为70年，公寓则为40年；其次，水电气等费用标准不同，住宅水电气按照民用标准收取，公寓则按照商用标准收取，后者一般比前者高得多；利率和首付不同，如果是购买公寓，首付比例和商贷利率都高过住宅；各类交易税费也存在较大差别，公寓契税的税率为3%，而住宅所收契税则依据房屋面积而定，通常为1%~3%之间；此外，部分公寓往往是商住两用，可能会出现同一楼层，居民公寓、商铺、公司办公间混杂的情况，而住宅则能够避免这一问题。

从交易成本、居住环境、日常生活费用支出以及后续的市场变现等各个层面而言，公寓相比住宅都存在较大差距，这也是近年来公寓销售状况不佳的问题所在。据媒体报道，近年来深圳部分公寓出现业主降价抛售的现象，有业主降价百万仍然无法脱手，其市场流动性弱的缺陷暴露无遗。

深圳公寓的另一大“利空”则来自于宏观调控，2018年7月，深圳发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。如此进一步拉长了交易周期，造成公寓销售难度增加。

还需要指出的是，该开发商对于“以房换房”有两种交易方式，一是购房者可以拿深圳的住宅等价交换其小户型公寓或者商铺，对于购房者而言，拿住宅等价换小户型公寓或者商铺未必划算；另一种则是旧房置换大户型的总裁公寓，但其大户型面积动辄三四百平方米，单价10万元/平方米，如果原有旧房总价与大户型公寓差距较大，购房者就必须承担巨额差价。

也因此，无论是从自住还是投资角度，以住宅换取公寓对于大多数购房者而言都是弊大于利。

而推出“以房换房”交易模式的开发商，也是迫于去化压力不断高涨的现实。众多公寓楼盘扎堆上市，必然会加剧供需失衡，开发商为了尽快解决自家公寓销售不畅问题，不得不推出一些变通方式，希望能够吸引购房者。由此产生的后果就是，在供大于求的买方市场，购房者未来将面临更严峻的“卖房难”问题。

由此可以看出，“以房换房”看似降低了购房者的入场门槛，但在当前房地产市场金融属性降低、居住属性为主的大背景下，购房者对于换房或者购房交易要采取更为审慎理性的态度，应注重房屋品质、居住环境、各项直接和间接成本支出，切莫因为开发商一纸广告而轻易接盘。