时隔9年广州珠江新城再推商地，“老地主”合景泰富底价拿下

原标题：时隔9年广州珠江新城再推商地，“老地主”合景泰富底价拿下

珠江新城A4-3地块。摄影：黄昱

从冼村出发，顺着黄埔大道西向西行，依次会经过恒大中心、富力盈隆广场、花城汇广场、新粤海总部大厦，走到该路段尽头处，那里有一块跟周遭繁华街景形成鲜明对比的荒地——珠江新城A4-3地块。

7月12日，老牌“粤系”房企合景泰富斥资20亿元拿下该地块，占地面积约为6580平方米，计容建面约为6.9万平方米，折合楼面价约28800元/平方米。

合景泰富重仓珠江新城，也可以看作是其发家的地方 。据界面新闻不完全统计，这已是合景泰富在寸土寸金珠江新拿下的第7幅地块。

最早在2002年，合景泰富在珠江新城中轴线上以当时全国最高地价拿下一宗商业地块，后来开发成为合景国际金融广场（IFP），也是合景泰富集团总部所在地。

珠江新城可供出让的净地已经寥寥无几，上一次出让地块还是2012年推出的商业用地。当年共有超过20家房企参与竞拍该地块，经过数十轮竞价后，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4—B2地块，溢价8.2亿元，楼面价近3.3万元/平，成为广州新地王。

然而相比9年前的那场火热的土拍相比，因陷入土地权属纠纷而被闲置超过20年的A4-3地块颇受冷落。合景泰富拿地价为底价，也就是说并没有其它房企参与竞争。

一位广州商业地产业内人士向界面新闻透露，近年来珠江新城出让的商业地块一般都是企业总部用地，定向给有需要的企业。

广州公共资源交易中心公布的该地块出让条件也显示，该项目的产业方向须符合广州市天河区天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向。

据不完全统计，截至目前，珠江新城公开挂牌出让的土地只有7宗，除了恒大和合景泰富所拿地块外，还有广州哥弟在2011年拿下准备做总部大楼但至今烂尾的地块，楼面价约为1.8万元/平方米，以及富力、合景泰富、越秀、广发在2009年分别拿下的地块，楼面价最高也就是1.5万元/平方米。

不过值得关注的是，9年前，恒大所摘地块的起拍楼面价仅为12223元/平方米，合景泰富所拿地块的起拍价是当年的2.36倍，但最终成交楼面价却仅为当年成交价的87%。

时隔近9年，珠江新城再出让的商业用地单价为何不升反降？

首先，是严格的出让条件。与恒大所拿地块全部建面可出售相比， A4-3地块要求竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年。

其次，是较高的操盘门槛。A4-3地块要求项目总投资额为不低于100亿元，其中固定资产投资规模为不低于人民币30亿元；项目达产年（不迟于2026年），竞得人及导入企业在天河区实现整体营业收入不低于85亿元，整体纳税不低于人民币9亿元。

最后，当前房地产行业的环境与2012年相比已经发生了较大变化。当年，地产行业正进入“黄金时代”尾声，以万科为代表的一批房企开始积极发展多元化业务，可带来稳定现金流的商业地产更是成为备受青睐的一条赛道。

然而近两年来，随着房地产行业进入下行周期，投入大、回报周期长的重资产商业已经成为不少开发商手中的烫手山芋，如恒大、SOH0、富力等。在“三道红线”的重压之下，房企对于买入商业地块也越来越谨慎。

对于持有型物业的投资逻辑，2018年时合景泰富董事会主席曾表示：“每年都会拿出销售回款的7%来建设，每年都会积累一些，通常在收租的同时，如果市场上有客户出价很好的话，就会卖掉。”

截至2021年3月底，合景泰富现已开业的商业项目共37个，其中商场9个、写字楼8个、酒店20个，均位于一、二线城市核心地段及新经济区。2021年，合景泰富集团计划开业6个商场和4个写字楼，未来几年有26个新商场、10个新写字楼将陆续开业。

然而不得不承认的是，商业地产整体呈现“供大于求”的趋势。

中指院数据显示，2021年1-6月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为9870万平方米，同比下降15.3%，成交规划建筑面积为8587万平方米，同比下降10.8%。

今年1-5月，全国商业地产开发投资额为6799亿元，同比增长6.1%，全国商业地产新开工面积为6893万平方米，同比下降11.2%；同期全国商业地产销售面积仅为3802万平方米，同比增长8.8%。

从办公楼的供应来看， 1-5月，全国办公楼新开工面积为1733万平方米，同比下降20.2%，较2019年同期下降29.3%；同期全国办公楼销售面积为1013万平方米，受去年同期基数较低的影响，同比增长10.5%，但较2019年同期下降19.0%。

具体来看广州市场。今年第二季度，广州有两个甲级写字楼项目投入使用，分别位于珠江新城的万科中心和黄埔鱼珠的行信中心，为市场带来约15万平方米的写字楼面积。

世邦魏理仕报告指出，今年上半年，广州合共新增34万平方米优质办公面积，同比增长58%，净吸纳量达到31万平方米，几乎是2020年全年净吸纳量的七倍。

另外，第二季度末，广州写字楼空置率回落至9.1%，季度环比下降0.8个百分点，是七个季度以来首次录得空置率的下行，大体回落至2020年末的水平。

就租金而言，第二季度广州优质写字楼租金大致保持平稳，季内无涨跌，季末租金为每月每平方米161.6元，止住了连续七个季度的下跌趋势，但上半年总体仍录得0.5%的跌幅。

世邦魏理仕表示，广州区域之间、甲乙级楼宇间租金出现分化。受升级需求带动，个别新楼空置显著改善，租金报价有所提升。而老旧楼宇则为了挽留租户而愿意调低租金报价。

戴德梁行指出，广州上半年甲级写字楼市场成交活跃，分区域来看，珠江新城、琶洲、体育中心及越秀的办公物业需求明显，其中琶洲及珠江新城仍是办公选址的最热区域。