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文/狗蛋分蛋
1月20日,正荣地产发布公告,公司实际控制人欧宗荣因涉嫌违法犯罪,已被依法采取强制措施。
作为曾经闽系房企的大佬级人物之一、欧氏三兄弟中的二号人物,欧宗荣的黯淡落幕令人唏嘘。
有人说,欧宗荣被抓,代表着地产爆雷潮迎来收网时刻。也有人说,这标志着地产民企时代正式结束。
铁柱觉得,其实这件事儿更多还是欧宗荣的个人问题,另外正荣地产的规模也有限,不至于上升到行业。
不过民营房这几年的颓势,确实有目共睹。
在2024年各类地产榜单上,已经少有民营房企的身影了。
全口径销售额百强房企中,民企只剩23家,2019年时这个数字曾超过60。权益口径下,全国销售额十强房企,再找不到一家纯民企。
敢拿地的民企也不多了。以权益口径计算,2024年拿地金额榜单中,民营企业的总额占比仅为8.5%,拿地百强房企中,民企的数量只剩11家。
不过,在这种情况下,也不乏逆风者。
比如来自四川的邦泰集团。
2024年,邦泰逆节奏疯狂拿地,全年共计摘得22宗涉宅地块,拿地金额118亿元,仅次于杭州滨江排名全国民企第二。
进入2025年初,邦泰的势头依旧不减。1月8日,邦泰豪掷2.06亿元,在山西忻州拿地。时隔不到一周,1月14日,又以5.1亿元拿下德阳旌东新区地块。
这让人不禁回忆起那个以“高周转”著称的年代。
回看这几年邦泰集团的发展,完全就是摁着周期在打。
2021年行业下行,民营房企爆雷元年,邦泰开启全国化扩张;
2022年,全国土拍冷场,邦泰逆势拿地7宗;
2023年,邦泰以95亿权益拿地金额杀入全国百强,一上来就是第32名;
2024年,上文已经说过,117亿权益拿地额排名全国第17,民企第二,高出第三名龙湖近49亿.......
不光是铁柱,很多人都好奇,它凭什么?
有人觉得,邦泰的崛起算是“迟来的青春期”,终归还是在走高周转的老路。但据知情人士表示,它的资产负债表上,没有高周转房企典型的高杠杆,以及高外部融资。
这就更让人费解了。
邦泰起家是在2006年的四川乐山,最早是搞销售代理的。公司有四位创始人:罗勇、石凌涛、王智勇和何流,其中罗勇是现任邦泰集团的董事长。
很多人说邦泰是“草根创业奇迹”,其实也没那么草根。罗勇毕业于乐山师范学院,从商之前,是乐山师范的团委书记。
2007年,公司正式更名为邦泰,开始涉足地产开发。早期多是合作运营,同年邦泰第一个项目在乐山开盘,卖了2000多万,创下了当时乐山的销售纪录。也是靠着这个项目,邦泰在四川打响名号。
2008-2021年,十多年时间,邦泰的步伐集中在四川,其中2013年将公司总部搬到了成都,但是随后,邦泰并没有在成都市场花太多的心思,而是将业务重点放在了布局四川三、四线城市。
这段时间算是邦泰的沉淀期,在这个时期,地产行业发生了翻天覆地的变化。
“三高”房企们不断刷新行业天花板,口号从百亿、千亿喊到万亿,黄金时代的梦充斥地产人的每个夜晚,直到梦醒时分,泡沫幻灭。
因为主攻低成本开发,邦泰并没有大规模的融资需求,保守的打法,恰好让它避开了这段时光。
长时间的积累,也让邦泰有了冲刺的资本。2021年前后,正式开启全国扩张的步伐,布局的重点也从三、四线城市转向二线城市,比如南宁、成都、长沙、西安、南昌等等。
可以说,邦泰能在行业下行时刻逆风突围,和它早期深耕一地,主攻三四线市场的战略,有着密不可分的关系。
正所谓“船小好调头”。
虽然当时船小,但邦泰在行业中也不算默默无闻,扎实稳健的风格也帮助邦泰积累了不错的口碑。
当时有两件事儿铁柱记忆比较深。
一个是邦泰业主众筹给小区保安发年终奖。
那个年代,小区物业服务比现在更糙,没纠纷已经算不错了,所以这事儿也引起不少圈里人的关注。
多年前邦泰项目的物业服务,放到现在,很多小区还做不到。比如100%配备AED急救设备,社区入口设置茶饮台、备用雨伞等设施,还有专门的业主冰箱,用来保存生鲜类快递。
此外,清一色年轻保安团队,记住每一位业主名字等细节,就不说了,总之,邦泰成了很多业主梦想中小区的样子。
另一个是邦泰员工待遇。
2020年前后,地产行业内卷成风,邦泰却要求员工强制休假 ,给到5-9天的假期出去旅游,此外还给到全员体检、全体员工子女助学金等等。每年员工旅游还有5条线路可选,比如三亚、新疆、华东、厦门、青甘.......
至少铁柱实名羡慕,当时,四川地产人找工作,邦泰可能不是最好的选择,但绝对是推荐的前几名。
可以说,不光是稳健的风格,其在业主群体,员工间的口碑,也是——
行业“屠龙者”的代表。
同时,这也为邦泰后来的全国扩张模式,奠定了一定的口碑基础。
从公司的经历中也能看出,邦泰主打低成本运营。
比如拿地,很多时候数量看起来很夸张,但成本都相对便宜。2024年滨江全年拿了23块地,数量和邦泰差不多,但花费的金额为219亿元(权益口径)差不多是邦泰的两倍。
在低成本的基础上,保持高速去化,回款再拿地,形成循环,这是目前邦泰全国扩张的主要思路。
那如何保障高速去化呢,一点是刚刚说的口碑基础,另外一点则需要销售端发力,可以看到,邦泰很多项目都有大力度折扣,8.5折、8折、狠一点的甚至7折。
说白了,也是典型的高周转模型。
只是,因为船小,邦泰没有其他高周转房企那样大规模的外部融资需求,但这不意味着它不需要融资。
如今邦泰的融资渠道主要对内,也就是地产跟投。
据知情人士表示,邦泰内部是有不少基层员工在做跟投的,资金不乏十万以上,高管跟投上百万的人就更多了,这个制度,也给邦泰解决了部分融资问题。
既然是高周转模式,大概率也会有一些高周转房企的通病。
这几年,随着邦泰的疯狂扩张,这些通病也日渐明显。
比如,项目维权越来越多。
典型的像四川本地的“邦泰宽语”,因为集中出现质量问题被百名业主联合抵制收房。
邦泰在成都的项目“邦泰悦九章名邸”被指出存在违规改造、交付标准与规划标准不一致等问题。
邦泰天府云璟因为私自降价,被质疑“背刺老业主”。
去年,安徽合肥的新项目“邦泰东方雅颂”,也遭遇多轮维权。起因也是因为开发商私自降价。
2024年8月,开盘不足一年的东方雅颂,突然开始8折售房,有老业主算了一笔账,前后亏了40多万。
同时,项目实景示范区开放,被业主指出外立面和宣传不符,样板间发霉,疑似存在用材降标,偷工减料等问题。老业主们集中到售楼处讨要说法,结果项目方拒绝与业主沟通,不愿协商,只留下一句:你们去打官司。
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此外,还有遂宁的邦泰云璟、西昌邦泰·熙悦府等各地邦泰项目都在近期出现了集中维权情况。
除了业主口碑下滑,邦泰曾经引以为豪的员工待遇口碑,也出现了滑坡。小红书上,不少邦泰的员工发帖吐槽,公司福利一年不如一年,工作强度一天比一天高。
邦泰内部很多岗位年龄卡得很死,要求28岁以下。铁柱混地产猎头圈子的朋友打趣:也可能是因为加班强度比较大,老牛马们受不了。
高周转时代,川系房企跑出了不少让行业铭记的名字:蓝光、蓝润、领地、阳光大地......,如今,民营房企的光辉落幕,邦泰已经成为川系房企的大哥大。
有网友说:可能川系民企中,再也出不了第二个蓝光那样规模的房企了,也不希望行业再出一个蓝光。
抓住逆风突围的风口没错,只是扩张的途中,房企们也应该多考虑一下口碑的问题。
希望屠龙少年变成恶龙的故事少一些。
(转自:风声声)
(转自:风声声)
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