海通房地产 | “向回看”系列研究7：德国住房租赁市场问题探究——白璧微瑕，切磋琢磨|保障房_新浪财经

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涂力磊（金麒麟分析师）

海通房地产研究首席分析师

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完善中看缺陷，清晰前路防患未然。德国租赁市场长久以来一直作为各国学习的范本，但近年来德国市场平稳安定的局面已被打破。目前我国正在积极探索发展租赁体系，充分了解德国体系的缺陷，同样助于我国从初始阶段把握整体方向，尽量规避制度设计的问题出现。

德国租金2010年为分水岭，之后上涨趋势明显。德国住宅物业租金发展可以以2010年为分水岭，2010年前发展较为平稳，2010年后增速出现明显抬升趋势。我们主要有以下几点原因：1）需求端仍具韧性，叠加突发因素冲击。德国得益于移民净流入人口保持整体微增，且家庭数复合增长速度高于总人口复合增长速度。金融危机、欧债危机接连发生，“不排外”政策吸引外来人口。2）供给端受限，新建力量稀缺，主要原因在于土地资源被大量消耗、新建供应集中高端市场、房企利润压缩、建筑业缺乏劳动力、建筑规范严格约束等。3）社会住房政策过早撤退。社会住房存量缩减、优惠条件减弱，使得德国在面临金融危机、难民潮等重大事件时不具招架之力。4）“租金刹车”效果不及预期。“租金刹车”政策的覆盖范围有限，且对房东约束力度不高。

德国社会住房政策逐渐褪去优势。1）德国社会住房的高居住标准导致相对较高的租金水平，后期政府对于社会住房的租金设置更趋向市场化，因此德国社会住房只能解决中产阶级的住房问题，而在发展过程中产阶级又有了其他更青睐的居住选项。2）近年来，社会住房相关补贴对德国私人开发商不具备吸引力，通过为高收入家庭服务私人开发商找到足够盈利机会。德国先前大规模私有化社会住房，使得公共部门不能完美胜任现阶段为居民提供住房福利的职责。3）德国社会住房政府支持力度不足，根据OECD数据2018年德国社会住房占总住房存量市场的比例降至5%以下，在世界范围内属于社会住房占比小的国家。

德国租赁住房公平与效率矛盾日益突出。1）社会住房。由于德国社会住房最初旨在覆盖广泛的人群，贫困群体在不确定能获得社会住房居住机会的同时也需负担相应成本。由于难以跟踪监管社会住房准入资格，德国社会住房福利获益固化错配。由于地理分布不均、租金差异设置，德国社会住房一定程度阻碍人员流动。由于德国社会住房整体减少制度与资金支持，德国社会住房总存量不断缩水，对市场租金调控能力减弱。2）租赁法。由德国对租户保护过于严格，德国房东不愿选择边缘群体作为租客。由于德国租金控制滞后叠加严格租户保护，租户不愿放弃旧租约下的房屋而阻碍人员流动。3）住房补贴。由于德国社会住房租金和住房补贴不互相排斥，社会住房租户获得双重补贴。由于德国目前重住房补贴而轻社会住房，政策无法及时应对市场波动，难以调控市场租金。

经验总结，后事之师。1）我国应在实物保障方面继续加大投入力度与完善制度建设，并全力推动普遍适用的租金补贴体系。2）我国政府应保持保障性住房可持续的资金投资，在引导保障房多渠道供给的同时，重视保有国有为主体的保障房数量，新建或收购建设标准合理、区位选择合理、具有嵌入式政策优惠的保障房。3）随着需求更新升级、人口定向移动，我国不适宜全面铺开长租，应注重在超大特大城市深耕保障性住房。4）我们认为我国保障性住房建设标准应精准对标受补贴人群特征，可一定程度上抑制福利固化问题；我国对租户可给予租户合理保护，适当延长租赁合同期限，尽力实现租购同权。

风险提示：我国租赁市场起步发展较晚，市场规模较小、市场成熟度不足；中德土地所有制制度不同、市场复杂程度不同，并非所有部分都有借鉴意义。