保利在北京 联合建工推出新年首个预售项目去化不足八成

保利在北京 联合建工推出新年首个预售项目去化不足八成
2025年01月16日 07:31 市场资讯

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嘉华天珺是继保利天汇之后,保利在北京推出的第二个“天字系”产品,也是“天珺”产品系列在北京的首发。

观点网 2025年北京首个预售新房项目开盘了。

1月13日晚间,保利建工·嘉华天珺在线开盘,据官方发布的项目销售情况,首开共锁定房屋322套,销售金额约31.66亿元。

据悉,该项目于今年1月1日取得销售许可(金麒麟分析师)证,预售许可证编号京房售证字(2025)1号,是北京今年当之无愧的“1号”项目。

此次开盘410套,以此计算,项目首开去化率达78.5%。户型方面,项目整体共规划了88平方米-172平方米的六种户型,首开部分覆盖88平方米、99平方米、118平方米、134平方米、172平方米五种,127平方米的小高层不在本轮预售范围内。

而户型的“区别对待”则要从拿地时说起。

项目诞生记

“嘉华天珺”原为2024年7月25日出让的北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块。

其位于海淀永丰片区,用地面积85584.572平方米,地上建筑规模162894.59平方米。其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地,容积率2.0、1.7,绿地率30%,建筑控高36米;0162地块为零售商业用地。

地块在预申请时,就曾引起诸多关注。一方面,其所处区位优渥,周边有大量高新技术企业与科研机构,精英人才汇聚也导致高品质居住需求旺盛,住宅项目具备发展前景和利润空间。另一方面,这宗地块是万科于2016年斩获,2021年因故退地后再上架的“回炉”地块,因此赚足“噱头”。

不过,由于时间拉长,周边配套相对成熟,城市界面更为完善,起拍价较此前有了明显增长,由之前的44亿元调整为86亿元。同时,市场行情也发生变化。

2016年12月万科拿地时,与保利、绿地、首开等多家房企争相角逐,最终在100%自持70年和多轮方案评审后摘得。

多年后,受市场预期、流动性压力等多方面影响,房企拿地更为谨慎,参与竞拍的仅有保利&建工联合体,以及中海和海开,最终保利&建工联合体以总价89.01亿元拿下,溢价率仅为3.5%。住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米,可上下浮动8%。

由于起拍价较高,虽然溢价表现一般,成交价格还是称得上海淀“地王”,甚至在北京住宅用地出让历史上排进前三。

拿地后,2024年8月,保利北京与北京建工共同出资设立合资公司--北京建保丰筑置业有限公司,保利北京与北京建工分别持有60%、40%份额,合资公司的法定代表人为保利北京总经理刘喜涛。

9月,项目案名公布为“保利建工·嘉华天珺”。据公示的项目方案,0120、0132地块呈东、西分布。0120地块(东地块)总建筑面积155441.12平方米,地上建筑面积102356.12平方米,地下建筑面积53085平方米,容积率2.0,建筑层数为地上15层,地下2层,建筑高度44.95米,绿地率30%,规划16栋6-15F住宅。

0132地块(西地块)总建筑面积71554.12平方米,地上建筑面积46889.12平方米,地下建筑面积24665平方米,容积率为1.7,建筑层数为地上11层,地下2层,建筑高度32.95米,绿地率30%,10栋楼均为11层以下洋房产品,整体控高36-45米。

户型供应上,89平方米的41套、99平方米的598套、118平方米的75套、127平方米的88套、134平方米的406套、172平方米的60套。99平方米的三室两厅两卫户型供应量最多,也是此次开盘中的最抢手户型。按照计划,项目将于2027年5月交付。

保利在北京

从“嘉华天珺”不难看出,其取自主要操盘方保利的天字系,而这也是“天珺”产品系列在北京的首发。

在产品线的区分上,保利发展(8.380, -0.04, -0.48%)已形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌。“天字系”主要面向高端改善客群,这一系列包括天珺、天瑞、天瓒等子品牌,打造城市精致品质社区;“悦字系”是保利新中式产品系,主要面向品质改善型客户,包括璞悦、琅悦、瑧悦等子品牌;“和字系”主打功能型改善产品,包括和煦、和著、和颂等子品牌。

尽管自2002年以来,保利已在北京深耕多年,但北京市场的首个“天字系”产品是在2023年才推出,该项目为“保利·天汇”。

2023年6月,保利发展和京投发展(3.770, 0.02, 0.53%)联合体以57.2亿元摘得朝阳区东坝2宗住宅用地,其中CY00-1102街区1102-B006地块成交金额33.2亿元,CY00-1102街区1102-C012地块成交金额24亿元,两个地块溢价率分别为5.4%、7.14%。

拿地后京投发展退出,改由保利独自操盘。与嘉华天珺类似的是,保利天汇同样由两宗“分割”的相邻地块构成,项目共计规划了826套住宅,分布在南、北两处。

南地块规划为9栋楼9-17层的洋房/小高层,北地块规划为8栋8-17层的洋房/小高层。截至2024年12月31日,项目累计网签金额突破70亿元。

嘉华天珺是继保利天汇之后,保利在北京推出的第二个“天字系”产品,也是“天珺”产品序列在北京的首发。目前该产品序列还落地了广州保利天珺·荔湾、重庆保利·天珺、宁波保利·海晏天珺等项目,都已成为所在城市高端居住水平的代表作品。

事实上,保利在北京的这些年,虽布局了不少项目,大部分为合作打造。例如,2024年北京首张预售证同样花落保利。据北京市住建委信息显示,“京房售证字(2024)1号”预售证是在2024年1月13日颁发,为保利·朝央和煦项目,其位于东四环,线上开盘十分钟锁定房屋价值约29.7亿元。

该项目的开发主体为北京朝实和煦置业有限公司,由保利发展、中信信托和成通京置业三方出资,保利发展为主要操盘方。此外,保利发展与嘉华天珺项目中的合作方北京建工,也是一对老搭档。

观点新媒体查阅保利发展2024年中期的业绩公告,在2024 年上半年度房地产开发项目汇总表中北京地区仅有保利颐璟和煦、北京保利天汇为全部自持。

其他在建项目中,北京和悦春风、星宸和煦、北京保利和光煦境等也均为保利发展与北京建工共同打造。

近年来,保利发展在京的投入较以往更重,以2023年为例,保利全年在京拿地金额超百亿,共揽获5宗地块,拿地数量仅次于中海,而北京建工也屡屡出手为土拍市场“托底”。

就在嘉华天珺开盘次日,保利北京官宣了春节不打烊活动,对活动期间到访营销中心、认购、参与互动、荐客成交的客群,推出“新春福利大派送”。除了新开盘项目嘉华天珺之外,保利·天汇、保利·璟山和煦、保利·颐璟和煦、星宸和煦、保利·锦上、和悦春风等在售项目也均参与,有望进一步推动销售去化。

(转自:观点)

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