增收难增利或加剧 | 2024年11月物业服务发展报告

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摘要：综合行业内外部因素来看，上市物企2024年度“增收难增利”的情形加剧，现金流有所下滑。（报告期：2024.10.22-2024.11.22）

观点指数A股物企披露三季报，经营现金流大幅下滑 5家A股物企公布的三季报显示，前三季度物企营收增速下滑明显，经营活动产生现金流量净额无一幸免地出现大幅滑坡；同时，期内青岛西海岸新区住建局要求70个超出政府指导价收费的小区进行退费整改。综合内部外因素，行业面临的困境依然严峻。

部分物企外拓步伐稳健，世茂服务合资合作布局新赛道 本期物企中标、进驻项目数量有所减少，但少部分物企仍保持着稳健的外拓步伐。值得一提的是，物企保持通过外部合作的方式布局和开拓新赛道，世茂服务通过与海南自在充成立合营公司，开启充电站业务布局。

万物云“增重”，绿城服务“减负” 期内与物业公司相关的股权交易热度有所延续，其中万物云接受关联方万科武汉商业项目50%股权抵债，增加了持有资产负担。而绿城服务选择收缩重资产投资，回归园区服务主营赛道，获得更多的调整空间。

核数师更换频繁，二级市场急转直下 下半年以来，先后有十多家物企更换了核数师，观点指数认为一定程度上反映了物企不愿意再支付不菲的上市合规成本，更愿意选择最经济实惠的中介机构的趋势；二级市场方面，本期40家样本物企平均区间跌幅为5.91%，环比上期大幅下滑。

A股物企披露三季报，经营现金流大幅下滑

截至10月末，观点指数重点监测的5家A股上市物企均已披露三季报，前三季度除招商积余仍然保持营收及利润双增之外，其它4家物企的净利润均有不同幅度的下滑，其中中天服务净利润同比下滑84.55%至0.03亿元，幅度最大；南都物业则录得营收与净利润“双降”。

数据来源：企业公告，观点指数整理

尽管整体营收保持增长，但对比上年同期增速明显下滑，头部企业也不例外。例如招商积余前三季度的营收为121.6亿元，同比增长12.01%，增速较上年同期下降6.28个百分点。此外，中天服务前三季度的营收为2.64亿元，同比增长6.01%，增速同比下滑11.64个百分点，降幅最大；其次是特发服务，增速同比下降10.41个百分点，录得营收20.83亿元。

根据公告，南都物业前三季度净利润下滑47.33%，主要系安邦护卫股价下跌，确认公允价值变动损益所致。中天服务则是由于投资者诉公司虚假陈述案件，计提预计负债所致，具体为三位自然人原告以虚假陈述导致投资损失为由起诉被告中天服务，该公司于2024三季报中按涉案金额的50%计提预计负债1896.56万元。

相较于营收和净利润指标，5家物企的应收账款较年初大幅增长的同时，经营活动产生的现金流量净额却无一幸免地出现大幅滑坡，更能反映当前行业面临的困境。前三季度除特发服务外，其它四家物企经营现金流出均大于流入，表明企业的盈利并未完全转化为现金流入，盈利质量存在下滑问题。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，中天服务和招商积余前三季度经营活动产生的现金流量净额分别为-6706万元和-10.99亿元，同比分别下滑885.71%及421.97%。前者解释称主要是公司预收款减少，应收款、支付劳务成本增加所致。后者主要是购买商品、接受劳务支付的现金流出同比增长11.8亿元所致。观点指数认为，这与该公司业务规模扩大有关。但招商积余也存在甲方结算效率及周期延长的情况。

尽管上述5家物企不能代表整个物管行业，但一定程度上反映了今年以来行业面临的经营压力进一步加剧。其中，部分地方政府部门将住宅物业服务看作重要民生工程进行价格规范，“降费潮”以及物业费延迟缴纳等情况对行业影响较大。

期内，青岛西海岸新区住建局一份《告诫函 》流出，当中认定在西海岸新区有70个超出政府指导价收费的小区，涉及多家头部物企相关项目，有关部门要求各物业服务方在10月31日前完成收费标准的调整及公示，并尽快完成退费整改等工作。综合行业内外部因素来看，上市物企2024年度“增收难增利”的情形加剧，现金流有所下滑。

部分物企外拓步伐稳健，世茂服务合资合作布局新赛道

观点指数继续追踪物企的项目拓新情况，环比上个报告期来看，本期物企中标、进驻项目数量有所减少，但少部分物企仍保持着稳定的外拓步伐，在各类细分业态上取得成果。可以看出，商办、产业园、学校及公建类等To B和G端的项目是企业拓展的主攻方向，住宅类显得比较冷淡。

其中，保利物业11月初宣布先后进驻“上海航融盛通大厦、武汉新长江传媒大厦、虎牙四城职场内服、广联达集团广州办公楼”四大商办项目，主要通过提供专业化、标准化的综合物业管理服务，为企业发展做好后勤服务保障。

以上海航融盛通大厦与虎牙四城职场内服来观察，前者已通过“美国LEED金级”预认证和“国家三星级绿色建筑设计标识”认证，保利物业将为该项目提供房屋建筑及设施设备的日常维修、秩序维护、环境管理及客户服务业务。后者要面对分散于广州、佛山、深圳、武汉四城的职场项目，需要保利物业在复杂环境下的综合管理能力、快速响应机制，以及服务标准化与个性化之间的融合与平衡。

资料显示，针对商办服务，保利物业早在2018年便建立“星云企服”品牌，致力于提供物业管理、资产管理与企业服务三位一体服务。2024年7月全新发布了“超级快充”服务模式，在原有商办物业服务的基础上，更强调生产性服务的支撑，以嵌入企业生产生活多空间的方式，为企业提供生产、经营、办公、生活等全链条的连续性保障。同时，还与清华大学集团团队开启IEIM（综合能源智慧管理）全链合作，建设自主可控的绿色供应链，创建新型能源智控体系。

总体上，保利物业希望借此助力开拓高端制造业与战略新兴产业客户，加速IFM综合设施设备服务布局。

期内，物企仍然保持通过外部合作方式布局和开拓新赛道，该类举措有利于企业间实现优势互补与资源共享。相较于收并购等形式，物企分担的风险更小，在实现战略目标上更具有灵活性。

10月31日，世茂服务公告称间接全资附属公司成都世茂天成与海南自在充新能源科技有限公司同意成立合营公司。其中，成都世茂天成将出资1.96亿元，海南自在充将出资剩余2.04亿元，分别拥有49%及51%的股权。新公司将专注于在中国建设、安装施工、运营及投资电动车充电站及其相关业务。

观点指数认为，物企作为社区、商业或产业园等场景的主要服务方面，在场地资源和用户基础方面拥有天然优势，布局充电站业务可以成为重要的业绩增长和服务提升点。

当前，亦有不少物企已躬身入局，但布局场景主要是社区。例如碧桂园服务2024中报提及与众多生态链伙伴携手合作，在近场零售、小区充电、小区保险等小区服务边界不断探索和发力；雅生活2023年ESG报告提及，其聚焦智慧照明和充电桩等多元业主增值服务，在社区内提供各类便民服务。

万物云“增重”，绿城服务“减负”

本期，与物业公司相关的股权交易热度有所延续。值得关注的主要是万物云以1.5亿元收购万科武汉商业项目50%的股权，接受“以资抵债”的现实；以及绿城服务出售2019年收购的澳洲早教公司部分股权，及时止损、收缩重资产投资。

“以资抵债”是近年来物企在关联方出现流动性困难时被迫接受的一种选择，包括金科服务、京城佳业、宋都服务、鑫苑服务、德商产投服务等均受此影响，进行了不同程度的“增重”，而万物云则有“适当持有一些重资产”的新战略规划。

从另一层面考察，物企与关联方“剪不断理还乱”的关系仍将存在。数据显示，万物云一直主动降低与万科之间的关联交易比例，已经从2021年的19.2%降至2024中期的10.1%，而来自关联方的贸易应收款却在显著增长。

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数了解到，万物云管理层在2023年业绩会上提出“‘蝶城+社商’的构想，希望在蝶城范围内寻找经营不太好的社区商业进行改造。9月30日，万物云还更改了IPO募资用途，将7亿元重新分配至“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资）等”。

此次收购的武汉新唐广场较为优质，主要包括服务、零售、餐饮、娱乐等业态，租户中有摩尔影院、中百超市、合时健身、海底捞和星聚会KTV等。截至2024年8月31日，该项目的节点出租率达到90.5%，单位日租金为3.06元/平方米。同时，该项目位于万物云武汉唐家墩蝶城中，符合其打造“蝶城+社商”模式的愿景。

期内，在收并购上没少踩坑的绿城服务却在考虑剔除重资产对其盈利能力的拖累，宣布出售所持有MAG部分股权。其中约11.64%的股本出售予Montessori Academy信托的受托人，代价为1620万澳元；另外MAG同意回购约10.78%股本，回购价1500万澳元，以上所得款净额共3120万澳元（约合人民币1.477亿元），将用作一般营运资金。

理由是：原本计划透过MAG的澳洲教育系统及商业模式支持其中国幼儿教育相关业务大规模发展，如今预期该目标无法短期内实现，因而选择出售。但绿城服务提及将与MAG继续探索更符合双方利益的新合作方式。

观点指数认为，绿城服务在早年探索社区增值服务增长点过程中，大面积采用重资产模式进行运营，给营收和利润带来压力，因而需要回归园区服务主营赛道，获得更多的调整空间。

核数师更换频繁，二级市场急转直下

下半年以来，先后有十多家物企更换了核数师，理由主要有两个方面，一是核数师自身违法受到处罚，市场声誉大打折扣，无法正常履职，主要包括罗兵咸永道及开元信德；另外是物企无法就审计费用与核数师达成共识。

一定程度上，更换核数师反映出当前物企不愿意再支付不菲的上市合规成本，更愿意选择最经济实惠的中介机构；这主要受两个方面影响，一是大部分港股上市物企市值、股价不断降低，成交量日益低迷，失去再融资的功能，企业或只想维持上市地位；另外，这也符合多数企业内部降本的要求。

例如，碧桂园服务2023年度审计单位为罗兵咸永道，审计费用达到1528万港元；10月21日，该公司已决意委任德勤•关黄陈方会计师行为核数师，考虑的因素包括其审计团队为联交所其他上市公司处理审核工作的丰富经验、行业知识及技术能力；以及德勤所提议的审核费用等。

二级市场上，物业股迎来急转直下，恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）近一个月跌幅为7.44%。同时，环比上个报告期平均区间涨幅19.87%，本期40家样本物企平均区间跌幅为5.91%，市盈率(TTM)均值也较上报告期末的7.05倍下降至本期末的6.38倍。

头部企业市值明显下滑，华润万象生活总市值跌破700亿港元关口，至687.03亿港元；万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业及绿城服务下降幅度不同，大体在3.88亿港元-29.56亿港元之间。

数据来源：Wind，观点指数整理

11月18日，碧桂园服务也宣布了市值管理计划。一方面，该公司宣告股份奖励计划正式生效，据此可授出的最高股份数目不得超过1.09亿股，约占公司于采纳日期已发行股本的3.26%，旨在激励核心人才并奖励对公司有贡献的参与者。

另一方面，碧桂园服务将根据一般授权在公开市场回购不超过3.34亿股股份，涉及数量不超过股东周年大会当日已发行股份总数的10%。管理层认为，这展示了对公司未来发展的信心及对股东利益的重视。

（转自：观点）

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