【方正地产与建筑】基本面磨底，板块盈利能力待回升——2024H1房地产板块财报综述_新浪财经

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销售去化下行，优质龙头较具韧性。房地产市场供需关系已发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待，叠加房企推盘节奏放缓，以及去年一季度基数较高等多重原因。根据克而瑞统计数据，2024年1-8月，TOP100房企累计销售金额为2.6万亿元，同比-38.6%。行业整体销售承压的背景之下，龙头房企1-8月累计去化均不同程度走弱，但相比行业均值，跌幅普遍较小，其中中海地产、绿城中国、华润置地、保利发展等龙头房企销售降幅有限，展示出一定韧性。

投资趋紧势头未改，龙头房企坚持量入为出。2024年1-8月，百强房企新增货值共1.2万亿（yoy-40.3%）。8月土地市场延续了“规模走低、热度分化”的趋势，上海、杭州的个别地块高溢价成交，但市场整体仍以底价成交为主，外部土地供应节奏放缓和新房市场承压、房企投资信心不足，短期投资趋紧势头未改。聚焦龙头房企，绝大多数龙头房企投资相对行业平均水平更为谨慎，龙头房企中，仅有绿城中国、越秀地产投资力度下降幅度相较行业均值较小，房企投资仍坚持量入为出。

板块毛利率进一步下滑，盈利能力回升静待高毛利项目结转。受早期高地价项目陆续于2023-2024年结转影响，结合行业结构性调整的背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势，2024H1样本房企整体实现毛利率14.9%（较2023H1毛利率-3.7pct），归母净利方面，营收下滑、毛利率下降、计提减值等影响，14家样本房企2024H1合计归母净利共350亿元，去年同期为757亿元。

优质房企资产负债结构持续维持稳健，剔预负债率不断优化。2021年三道红线出台后，优化负债结构为房企的首要任务之一。从样本14家龙头房企数据看来，平均剔预资产负债率持续优化，自2021H1高点的69.8%持续优化至2024H1的64.3%。同时平均净负债率与平均现金短债比虽略有上升，但总体仍维持在健康区间（绿档）。

投资建议：2024H1财报来看，板块盈利能力进一步下滑，但21年后投资确定性较高，盈利能力有望逐渐回升，同时精益化管控以及优负债结构仍是当下房企关注的重点之一。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。

风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。