销售连降三年,金地集团拿地为何按下“暂停键”?

销售连降三年,金地集团拿地为何按下“暂停键”?
2025年01月15日 14:16 投资时报

2024年,金地集团(4.670, -0.12, -2.51%)全年累计签约面积同比下降46.25%至471.4万平方米,累计签约金额同比下降55.39%至685.1亿元

标点财经、投资时间网研究员 吕贡

房企年度销售披露拉开序幕,近期,金地(集团)股份有限公司(下称金地集团,600383.SH)发布了最新销售业绩报告。2024年,公司市场表现持续承压,1月至12月累计签约面积和金额均出现显著下滑。

数据显示,2024年全年,金地集团累计签约面积为471.4万平方米,同比下降46.25%;累计签约金额降至685.1亿元,同比降幅达到55.39%。至此,金地集团已连续三年面临销售下滑的挑战。

标点财经、投资时间网研究员留意到,金地集团此前曾采取积极扩张、大手笔拿地的战略,但自2023年6月以来,该公司的拿地节奏明显放缓。随着拿地投资缩减,公司债务压力得到一定程度的缓解,但在存货管理和去化方面的问题依旧严峻,存货规模仍达到千亿元级别。

克而瑞分析人士指出,由于高地价时期获取项目的持续影响,公司低利润率问题逐渐显现,导致去化压力不断增大。招商证券(18.220, -0.40, -2.15%)的分析也表达了担忧。他们认为,金地集团在投资力度上的持续缩减,虽有助于缓解短期内的资金压力,但长期来看,可能会对后续推盘总量和结构产生不利影响,进而影响到销售表现。

面对销售与投资双重压力,金地集团如何破局?

业绩下滑由盈转亏

作为一家专注于房地产开发与销售的企业,金地集团业务范围涵盖住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等多个领域。

据财报数据披露,2021年至2023年,金地集团的营业收入有所波动,总体从992.32亿元减少至981.25亿元。同时,公司归母净利润也经历了显著缩减,从93.95亿元逐年大幅度下滑至8.88亿元。

步入2024年,这一下行趋势进一步加剧。第一季度,金地集团营收净利分别较上年同期下降51.50%和154.35%,其中归母净利润由盈转亏,录得-2.76亿元。时至2024年上半年和前三季度,金地集团亏损态势持续扩大,归母净利润同比降幅达到三位数甚至四位数,亏损总额超过30亿元,前三季度累计亏损达34.10亿元。

业绩持续下降情况下,金地集团有机会反弹吗?

2024年以来,国家层面颁布了一系列针对房地产领域的利好政策。例如,“一视同仁支持房地产企业融资,加快构建新模式、减少限制性措施”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。同时,去年5月发布的一系列地产政策“组合拳”,包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等,直接且明确。

在销售端,据国家统计局发布的数据显示,2024年1月至11月,新建商品房销售面积和销售额的累计同比降幅延续收窄态势,分别已连续6个月、7个月收窄。克而瑞地产研究统计的数据显示,2024年1月至12月,百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元,同比降低28.1%,但降幅较11月已收窄近2.6个百分点。

值得注意的是,2024年12月有近七成百强房企实现了单月业绩的环比增长,同比增长的企业也达到近半数。其中,华润置地(1109.HK)、招商蛇口(9.490, -0.32, -3.26%)(001979.SZ)、越秀地产(0123.HK)等央国企更是实现单月业绩的同环比双增长。

在这一背景下,如何把握市场机遇、调整业务策略、提升盈利能力,成为金地集团未来亟需解决的关键问题。

全国新建商品房销售情况

数据来源:国家统计局官网

已有一年多未在公开市场拿地

标点财经、投资时间网研究员注意到,此前几年里,金地集团采取了扩张性土地储备策略,拿地力度较大。2021年至2022年间,金地集团以大手笔的投资力度,分别投入约1309亿元和368亿元用于新土地/项目的获取,累计新增总土地储备约1884万平方米。

至2022年底,金地集团足迹遍布全国78个城市,总土地储备达到约5182万平方米,其中权益土地储备约为2345万平方米。在这些储备土地中,一、二线城市的占比超过七成。

然而,随着房地产市场风云变幻,销售市场持续降温以及行业整体波动性加剧,金地集团自2023年下半年起开始审慎调整投资策略。数据显示,自2023年6月之后,金地集团在公开市场拿地方面按下了“暂停键”,已有一年多未在公开市场获取土地。

拿地投资缩减后,金地集团的债务压力得以缓解。截至2024年9月末,金地集团累计偿还境内公开市场债务约136亿元,并在8月如期清偿了到期的4.8亿美元债。目前,该公司已无存续境外美元债。

但挑战并未因此完全消散。在存货管理和去化方面,金地集团仍面临着不小的压力。

截至2024年第三季度末,金地集团的存货规模虽较去年同期有所缩减,但仍维持在高位,具体数值高达1096.44亿元。这一庞大的存货积累,叠加销售业绩的持续下滑趋势,无疑为金地集团的去库存工作加大了难度。同时,金地集团亦承受着不小的债务压力,截至同一时间点,该公司的负债总额合计达2236.66亿元,资产负债率维持在67.61%的高水平。

2021年至2024年金地集团销售及获取项目情况

数据来源:公司公告

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