随着去年9月末以来一系列稳楼市政策起效,房地产市场终于在2024年如期出现年终翘尾行情,楼市止跌回稳的基础得以夯实。但作为供应端景气程度的重要指标,房地产开发投资仍然没有明显回稳。
根据国家统计局的数据,2024年1~11月,全国房地产开发投资9.36万亿元,同比下降10.4%。自去年5月以来,该指标一直保持着两位数的同比降幅。
房企的投资热情既与企业资金状况是否充裕有关,也取决于企业对未来的预期。
2021年下半年,房地产市场开始进入深度调整期。随后两年(2022年和2023年),全国房地产开发投资均出现负增长。2024年,这一指标有可能继续下滑。
随着房地产业告别高速增长阶段,房地产投资增速的下滑在所难免。但值得注意的是,在政策推动下,城市更新、城中村和危旧房改造等领域,或将成为支撑房地产投资的新动能。
去库存仍是主要任务
过去多年来,由于房地产市场处于高速增长期,全国房地产开发投资在相当长时间内保持两位数的高增长。随着楼市供需关系迈过平衡点,从2019年开始,该增速降至个位数。
2022年,在强力的去杠杆政策下,房地产业流动性受到影响,进而影响到房企的投资热情。从这一年开始,房地产开发投资增速转为负增长。
到2024年,这一指标大概率仍会维持负增长局面。
其中,房企拿地热情的减退,是导致投资下滑的重要原因。
中指研究院的数据显示,2024年,TOP100企业拿地总额9280.0亿元,同比下降29.7%。该机构指出,2020年~2024年间,TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势,2024年已不足2020年的三成。
曾经大刀阔斧实施规模扩张的民营房企,拿地规模更是锐减。中指研究院表示,去年拿地金额TOP100企业中,民营企业数量仅11家,拿地金额占比仅为8.5%。从具体企业来看,龙湖、滨江等大中型稳健型民营企业仍保持一定投资规模。部分中小房企紧抓拿地窗口期,抢占土地资源以提升市场份额。如邦泰集团拿地超百亿元,保持较高投资规模;伟星房产、宁波江山万里、湖南运达房地产在重仓城市积极拓储。
相比之下,国央企成为近两年土地市场的绝对主力。
房企拿地规模缩减,不仅是因为企业的资金承压、预期不明朗,还由于相比扩大投资,消化库存才是房企现阶段的主要任务。
中指研究院指出,截至去年11月末,50个代表城市的短期库存出清周期为21.2个月,较2023年末延长3.6个月。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,近两年房企手中的存货,大多来自2020年和2021年高点获取的地块。在消化完这批库存前,企业在土地市场都会十分谨慎。
他还指出,很多企业寄望于借助近期的存量土地收储政策,消化手中的库存,这类房企的拿地意愿自然不会很强。
“新动能”有望提振投资
好消息在于,在一系列稳楼市政策作用下,土地市场于2024年末有所升温,此举或许将对未来的房地产投资带来一定的支撑。
58安居客研究院指出,去年9月、10月、11月,全国国有土地使用权收入额分别达到3069亿元、3684亿元、5655亿元,明显高于3~8月的单月交易额,可见土地交易市场确实有所回暖。
该机构表示,结合四季度楼市新政的效果,叠加年末核心一二线城市土拍市场热度的回暖迹象,预计2025年土地市场有望进入止跌企稳的阶段。
另一方面,在房地产市场新旧发展动能转换的背景下,一些新的投资领域,有可能带来补位。
2024年,监管部门提出在35个超大特大城市实施城中村改造,后又将改造范围扩大至近300个地级及以上城市。去年末的中央经济工作会议指出,加力实施城中村和危旧房改造。
有机构指出,算上土地购置和建安等投资,城中村改造能拉动的投资规模在数十万亿量级,即使分散在未来数年内,其带动的房地产投资也较为可观。
与此同时,若在城中村改造中采用货币化补偿的原则,其对销售的拉动作用也不容忽视。
此外,城市更新领域对投资的拉动作用,同样值得关注。
今年1月3日,2025年首场国务院常务会议召开,研究推进城市更新工作,并对城市更新提出一系列的政策支持。去年末的中央经济工作会议,同样将城市更新作为提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求的重要任务。
中指研究院研究总监吴建钦向21世纪经济报道记者表示,城市更新将是今年政府投资的支持重点,若政策落实到位,其拉动的总投资额也将达数万亿量级。
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