国金证券:地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化

国金证券:地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化
2025年01月06日 10:06 国金证券

行业点评

本周A股地产、港股物业下跌,港股地产上涨。本周(12.28-1.3)申万A股房地产板块涨跌幅为-7.7%,在各板块中位列第19;WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%,在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2%,恒生中国企业指数涨跌幅为-2%,沪深300指数(3840.2377, 36.49, 0.96%)涨跌幅为-5.2%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为0%和+3.1%。

北京开年土拍火热,海淀两宗地块累计竞价超400轮,成交金额超180亿元。本周(12.28-1.3)全国300城宅地成交建面584万㎡,单周环比-79%,单周同比+4%,平均溢价率14%。2025年初至今,全国300城累计宅地成交建面584万㎡,累计同比+4%。2024年全年,中海地产、保利发展(8.430, 0.04, 0.48%)、绿城中国、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房年末冲刺后环比下降,同比上升。本周(12.28-1.3)35个城市商品房成交合计473万平米,周环比-9%,周同比+10%。其中:一线城市周环比-8%,周同比+8%;二线城市周环比-7%,周同比+15%;三四线城市周环比-32%,周同比-26%。

本周二手房成交环比下降,同比维持高增,二手房保持热度。本周(12.28-1.3)15个城市二手房成交合计288万平米,周环比-10%,周同比+75%。其中:一线城市周环比-14%,周同比+75%;二线城市周环比-5%,周同比+75%;三四线城市周环比-33%,周同比+89%。

2024年房企销售额累计同比跌幅持续收窄,12月单月同比小幅下降。2024年1-12月百强房企全口径销售额41865亿元,累计同比-30.3%,较1-11月-32.9%的跌幅收窄2.6pct。12月单月全口径销售额4742亿元,环比+22.7%,同比-0.7%,较11月单月同比-9.8%明显收窄。分梯队来看,TOP10房企销售额同比降幅最低,韧性最强,TOP10房企全口径销售额均超过1000亿。从房企来看,2024年全年中海、保利置业、中建壹品销售额同比为正,央国企、建筑企业的销售排名持续上升,销售格局进一步巩固。

2024年300城宅地供应及成交降幅均超过20%。随着销售的持续筑底,土地市场亦表现承压。根据中指研究院,在数量端,2024年全年300城推出宅地建面45044万方,同比-28.8%;成交宅地建面38377万方,同比-22.9%。在价格端,推出楼面均价5002元/平,同比-2.5%;成交楼面均价5429元/平,同比-6.2%,价格降幅远小于规模降幅,主因24年推出及成交的宅地所属的城市能级更高、区位更好、核心地块竞争更激烈。24年成交平均溢价率4.3%,较23年的4.6%小幅下降;流拍率12.7%,较23年的16.8%有所下降。

投资建议

在当前时点,地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化、城中村改造及收储的持续落地。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的:房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力的房企,如绿城中国、招商蛇口(9.950, 0.02, 0.20%)滨江集团(8.580, 0.12, 1.42%)等。中介推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升,拥有核心竞争力的中介平台贝壳;物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司;受益于地方化债的城投公司;并购重组弹性标的;破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约

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