在房地产的政策暖风与市场提振态势下,近期不少机构已扭转对房地产行业以及地产股的态度。
12月5日,平安基金举办2025年度投资策略会,广发证券(15.790, 0.27, 1.74%)首席经济学家、首席分析师郭磊在谈到各类大宗资产时表示明年房地产会有一轮“量价企稳”。
郭磊的判断源于对房产租金收益率的研究。他表示,过去几年房价普遍回调,对应的租金收益率(年租金除以房屋总价)实际上是在升高的,对比四个一线城市的租金收益率,目前北京的住宅租金收益率已经超过2%,上海在2%左右,深圳、广州稍微低一些,在1.5%-1.7%之间。二线城市中,长沙、武汉的租金收益率大约回到了3%,合肥、郑州则相对低一些。全国范围来看,百城的租金收益率在2.3%左右。
2.3%的百城租金收益率意味着什么?
“第一,说明长周期的房地产调整目前没有结束,租金收益率理论上应该用长期限的收益率加上一定的风险溢价(来衡量),长期限的收益率可以用30年国债收益来参考,30年国债目前的收益率就是2.3%左右,也就是说,房地产作为风险资产,对比长期限国债,它的风险溢价还没有体现,一般国外这个风险溢价在1个点以上,所以说房地产的长周期调整还会继续。”郭磊表示。
其二,郭磊认为,从短周期来看,明年将会有一轮房地产量价企稳,实际上部分一线城市现在已经在底部了,租金收益率目前超过2%,已经高于5年期定存收益率,也高于同期理财产品短期收益率,这是房地产将出现短周期企稳的基础。
早在房地产“9·29新政”后,包括摩根大通在内的外资巨头在地产及物管板块动作增多,公募基金的地产股持仓市值与比例也有所提升,部分沉寂多时的地产股出现了剧烈波动。中金公司(33.940, -0.03, -0.09%)认为,总体上地产股估值的历史底部或已确立,未来主要着眼上行节奏与空间的问题。
今年第三季度公募基金地产股持仓市值与比例均有所提升,也从侧面反映出市场的部分复苏迹象。
据Wind数据,2024Q3房地产板块的基金持仓总市值为761亿元,环比上升60%,地产板块持仓市值占股票投资市值比重为1.08%,环比上升0.25百分点。
在A股,多家上市房企今年第三季度的前十流通股东仓位亦发生变化。
“全国社保基金六零二组合”以及“中国农业银行(5.200, -0.07, -1.33%)股份有限公司-广发均衡优选混合型证券投资基金”新进金地集团(4.570, -0.05, -1.08%)(600383.SH)十大股东之列,香港中央结算有限公司则增持1244.04万股;“全国社保基金四一三组合”和“中国工商银行(6.930, -0.15, -2.12%)股份有限公司-华泰柏瑞沪深300交易型开放指数证券”等新进保利发展(8.180, -0.02, -0.24%)(600048.SH)十大股东之列;新城控股(12.500, 0.18, 1.46%)(601155.SH)也获得香港中央结算有限公司增持943.12万股。香港中央结算有限公司作为外资通过沪深港通机制投资A股市场的结算机构,负责北向资金的结算工作。
今年9月下旬起,股价沉寂多时的华夏幸福(2.610, 0.03, 1.16%)(600340.SH)突然开始发力,尤其是从10月28日至11月7日,实现连续9个交易日涨停,究其原因,一方面华夏幸福在三季度报告中显示出盈利状态,并推出了债务化解方案;另一方面也与整个房地产行业的复苏密切相关。
不过,在九连板以后,华夏幸福股价又经历了过山车般的剧烈波动,在下跌后,又于11月底至12月初的8个连续交易日内录得4次涨停,可见市场参与者的情绪仍然处在不稳定中。
中金公司日前发布研究报告称,对于地产股而言,总体上认为估值的历史底部或已确立,未来主要着眼上行节奏与空间的问题,主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。基准情形下,建议投资者把握2025年可能因实体市场量价下行趋势缓和所出现的地产股的进一步上行。
伴随着市场回暖及部分地产股交易活跃,原本对中国房地产持唱衰态度的外资投行也开始逐渐改变。在高盛发布的2025年中国房地产展望中,高盛预计房地产触底在望,二手房市场预计每年成交量将保持中位数增长,房价将在2025年底至2026年初企稳,均价在2026年持平,2027年预计增长2%;开发商的销售现金利润预计将在2025年至2027年间企稳,开发商股票估值复苏路径仍取决于基本面韧性。
(文章来源:第一财经)
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