规模“失速” 青啤地产陷增长困局|地产_新浪财经

近日，多家机构发布相关研究成果，2023年青岛本土房企市场占有率稳步提升，销售业绩TOP20榜单中，本土房企占据5成。

不过，亦有老牌本土房企逐渐掉队，比如青啤地产。在同体量本土房企摩拳擦掌、屡破百亿元的势头下，青啤地产陷入规模“失速”，市场排名也不断下滑，在销售TOP20排行榜中难觅踪影，青啤地产到底是江郎才尽，还是蓄势待发？

规模萎缩

作为跨界者，青岛啤酒布局地产的动作可以追溯到20多年前。

2009年6月，青岛啤酒注资2亿元成立青岛啤酒地产控股有限公司，主要面向房地产业务。

而据房天下百科，青岛啤酒地产控股有限公司是以原青岛市浮山新区开发指挥部为主，合并原青岛啤酒房地产公司的基础上成立的。

自2009年正式注册成立后，青啤地产扩张速度很快，在青岛开发了青啤花园、青啤家园、酒香苑，以及崂山颐山源墅、城阳青啤TAHA时区等项目。

放眼全省，2010年6月，济南青啤置业投资有限公司成立，同月，公司以5.28亿元摘得济南龙奥大厦西侧商业用地，正式入局济南。

但好景不长，2013年底，青啤地产发布公告表示，将挂牌转让其所持有的济南青啤置业投资有限公司100%股权，挂牌价格5000万元。

2014年9月，成立不满一年的青啤地产子公司临沂瑞坤置业有限公司也在青岛产权交易所挂牌转让，挂牌价格2113万元。

尽管不到一年时间内接连出售两家子公司，但这对青岛啤酒来说并不是结束。

2015年12月，青啤地产再次发出公告，将旗下全资子公司青岛宏基伟业投资有限公司的100%股权出让给寿光晨鸣控股有限公司，价格4.61亿元，并同时转让公司在青岛市崂山区的两宗地块使用权。

销售面积锐减

目前青啤地产主要控股的地产业务公司有4家，布局仍以山东省内二三四线城市为主，在售项目并不多。

由于青岛啤酒近几年对地产板块业务并没有直接数据公开，只能从青岛啤酒的公开财报中看些端倪。根据青岛啤酒2022年年报，2022年公司实现营业总收入321.72亿元，主营业务中啤酒收入316.97亿元，同比增长6.82%，占营业收入的98.53%。相比之下，其他营收占比显得十分微弱。

图片来源：中诚信国际

而根据中诚信国际2023年7月发布报告，青啤集团2022年房地产板块、饮用水板块以及物流板块，分别实现收入11.19亿元、6.56亿元以及18.90亿元，分别占比集团总收入的3.15%、1.84%以及5.87%，其中房地产板块2020~2022年收入分别为12.68亿元、13.21亿元和11.19亿元。

该研究报告还披露，2022年以来，青啤集团房地产项目在售面积从23.32万平方米下滑至5.18万平方米，主要受枣庄市和临沂市的房产项目销售进度不及预期影响。

截至2023年3月末，公司在售项目9个，主要位于青岛市、临沂市和枣庄市。其中君兰府、榴芳郡、云槿府及静澜山为主要在售和在建项目，其他项目主要为尾盘去库存项目。

从报告数据来看，截至2023年3月份，青啤地产在临沂市在售项目5个，其中沂河美域、御棠府、瑞香郡的出售率均在90%以上，君兰府出售率也在81%以上，而云槿府目前出售率仅7.03%，枣庄市仅1个在售项目，出售率也仅是半数以上。该机构认为，青啤集团房地产项目布局以二线及以下城市为主，公司可控制开发节奏，投资压力可控，但需关注房地产项目的去化以及资金平衡情况。

青啤静澜山遭遇“去化难”

2021年12月份，蛰伏已久的青啤地产在当年度第三批集中供地中，以14.2亿元总价摘得青岛市市北区劲松四路以东、劲松五路以西地块，重返青岛主城，即为青啤静澜山项目，这个项目和浮山后另外三盘金茂悦府、金地华章和国泰华府被外界并称为“浮山后F4”，也是近几年青啤地产的重点项目。

根据相关规划，青啤静澜山项目包括住宅、写字楼、人才公寓以及商业街。据了解，青啤静澜山2022年8月首次入市，去化率达到83%，取得了“开门红”。

此后，青啤静澜山项目随后去化速度放缓。1月12日，中房君登录青岛网上房地产查询发现，青啤静澜山768套可售房源中，目前已售544套，去化率70%。不过，与同期入市的浮山后”F4”基本清盘相比，青啤静澜山显然要慢的多。