深圳特区建发入主华南城带来示范效应山东国资入股奥园 “香”在哪|华南城_新浪财经

　　5月16日，华南城官宣完成与深圳特区建发的股权交易，特区建发成为华南城主要股东及单一最大股东。

　　自去年下半年以来，多家房企出险，但能收获重组方案、被战投“相中”的幸运儿却并不多。此次，华南城正式官宣引进国企战投靴子落地，彻底打消了国资入主出险民企的顾忌，释放国资积极落实中央稳楼市政策，发出国资稳定经济大环境和市场信心的重磅信号。

　　华南城案例可能并非孤案。据消息人士透露，继华南城战引成功后，位于广州的老牌地产30强中国奥园，也有望迎来实力雄厚的山东某世界500强国企入主。

　　事实上，叠加近期央行、银保监会下调首套房贷利率，各地房地产纾困政策出台，楼市信心有望进一步得到加强、提升。业内人士预判，未来将会有更多实力国企与出险民企实质性联姻，逐步恢复行业信心，从而真正促进房地产行业纾困，引导行业转向健康发展模式。

　　合作探索新发展路径

　　通过资本市场并购，华南城成功引入深圳市国资委旗下的新型城市发展综合运营商――特区建发，探索了国有资产和民营经济的相互促进，塑造上市公司新竞争力的路径。交易完成后，特区建发将成为华南城的单一最大股东，同时深圳市人民政府国有资产监督管理委员会将成为华南城的间接单一最大股东。华南城将由民营企业转为深圳国资委战略投资的国有背景上市公司。

　　从本次合作可以看出，通过国有资本的加入对出险企业进行纾困，将产生良好的资本协同与业务协同效应。

　　第一，资本协同。华南城引入特区建发作为单一最大股东，有望增强其资本实力，改善资本市场形象，提升企业流动性，适度减轻自身暂时的有息债务负担。

　　第二，业务协同。特区建发已在深圳拥有多个科技园区开发项目，而华南城经过十余年发展，也已成为大型综合商贸物流及商品交易中心开发商和运营商。本次战略合作，将有助于双方相互借鉴园区开发经验，整合园区开发板块的资源，促进双方业务的健康发展。

　　无独有偶，4月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产达成战略合作，全面推进城市更新、房地产开发等领域的深度合作，走出“央企 +AMC+ 出险企业 ”模式。由此可见，国企正积极参与出险房企资产处置，“国企+民企”合作模式可以为资金紧张的房企提供资产处置样本。

　　同为粤系房企的奥园，也踩准了“国企+民企”模式。坊间知情人士透露，山东某世界500强国企已经与中国奥园达成战投备忘录协议，不日将以公告形式官宣。

　　入股奥园 “香”在哪

　　关于奥园通过引入战投纾困一事，市场早有诸多猜测。但奥园方面一些以“静默期公告为准”为由婉拒评论。

　　此前有消息称，山东某世界500强国企可能通过增资扩股的形式入股奥园，同时也可能向奥园提供额外项目纾困贷款，以确保各地建设进度和保交房。客观来说，于奥园而言，通过股权转让，可通过增强债权人和投资者的信心，短期内解决流动性问题；从长远看，依托国企的强劲实力，可使奥园旗下地产及各项业务得到更加稳健持续快速发展。尤其是政策春风频吹，此时此刻果断加强与国企合作是应对行业寒冬、走出当前困境并获得持续发展的根本之策。于出险方、战投方，以及行业是互利共赢。

　　于传闻中的国企战投方而言，此时此刻入主奥园获取控股权，也还是非常“香”的：

　　一是控股奥园旗下三家上市平台。中国奥园旗下围绕地产主业拓展相关多元化，还拥有奥园美谷（000615.SZ）、奥园健康（3662.HK）等两家主板上市公司，分别在市场潜力巨大，政策主导鼓励推进的物业商业大健康、医美等赛道，由此，国资战投入主中国奥园（3883.HK）香港上市平台后，还可以获得奥园健康和奥园美谷上市平台，发展向好且价值不断提升，市场升值想象力巨大。

　　二是迅速提升战投方的行业地位。趁低位战略投资奥园地产及非房产业，既符合中央救市大政方策政策，推进经济大环境和市场信心，亦可迅速实现国资增值保值，提升战投方国企营业数值，提高世界500强排名和行业影响力，夯实其在国内外行业经济中的地位。

　　三是丰富大湾区城市更新。奥园作为大湾区本土企业，拥有丰富的大湾区旧改资源和专业人才团队。自2011年进入城市更新领域以来，奥园逐步累积丰富的旧改资源和专业的人才团队。奥园旧改项目集中在大湾区中的广州、深圳、珠海、佛山、东莞5大核心城市，货值数千亿元。实现合作后，可为战投方迅速获得一批大湾区旧改市场的优质项目，同时为国企战投方加速推进新型城镇化建设行动，加快城市更新提供专业团队、成熟运作模式。

　　四是助力拓展粤港澳大湾区大健康产业。传闻中的奥园潜在战投方在康养地产领域卓有建树，而奥园健康在社区养老模式走在全国前列，已建立了社区养老模式，并获得广东省政府推广，在去年“两会”期间获央视新闻报道。奥健旗下养老公司承接了广州番禺区、南沙区民政系统居家养老服务平台运营管理，促进老人居家社区养老服务的落地。奥园的城市运营资源为大健康产业提供了广阔的发展市场，其市场规模和市场需求前景可观。

　　五是拿下丰富的城市文旅资源运营经验。奥园拥有丰富的乐园及景区投资建设、酒店经营等文旅项目运营经验。其中，奥园英德巧克力王国开业后，直接和间接提供超1万个就业岗位，2021年国庆期间接待游客超10万人次，带动地方旅游、文化、餐饮、商业等产业发展，推动粤北全域旅游建设，助力英德建设全省乡村振兴示范区。实现合作后，可因地制宜，结合各地特色文旅资源，打造独一无二的特色文旅项目。

　　六是打造国企综合改革试验成功案例。奥园此前通过公开市场参与山东中垠地产的混改。中垠地产的60%股权由国企山东颐养健康产业发展集团有限公司持有，40%的股权由奥园子公司深圳市奥园实业发展有限公司持有。若此次战略合作顺利达成，将成为山东推动国企改革、释放国企活力的又一成功案例。

　　平稳健康是行业长远发展所向

　　相比华南城百亿规模的体量，中国奥园2021年度未经审计的销售额达1230亿，其在大湾区、长三角、中西部核心区域均拥有数百个项目，尤其是大湾区广州、深圳、珠海、东莞、佛山5 大核心城市拥有货值逾5000亿元的旧改土储。有业内人士称，若其引进国企战投成功，将成为房地产行业内最具典型标杆意义。

　　引入国资战略投资者、国资入主成为控股股东等出险企业“牵手”国资的动作背后，是宏观经济、资本市场和政策导向等多方面因素作用的结果。出险民企在融资和流动性方面遇到压力，引入的国资缓解压力，是一种多赢的行为。从长远来看，无论是民企还是国企，都将在这场“融合”过程中优势互补，实现产业升级，达到一加一大于二的效果。业界也在期待，华南城、佳兆业、奥园等企业为全行业探索一条有力有效的方案来防范和化解风险，引导房地产行业健康稳健新发展。

　　随着中央和各地的政策支持力度不断加大，尤其近两个月以来从上至下的密集东风，如央行周末发文调整差别化住房信贷政策，多地首套房贷利率面临下调；至今超百城不同程度调整房地产政策；三家民营房企被选定为示范房企，允许发行公司债券，助力民企走出融资困境……整个房地产行业在暖风频吹、信心重塑和引战转型的浪潮中正逐渐迈入可持续发展的良性循环。中国消费发展长期向好的趋势不会改变，住房消费市场在国民经济中仍占据重要组成部分，房地产行业依然承担着重要的经济发展和社会责任。促进房地产市场平稳健康发展，是政策、市场和长远发展所向。

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