丁祖昱：1月百强拿地金额同比增40% 2025年仍将处于筑底期

2024年，土地规模延续缩量去库存，全年土地成交建面同比降16%至11.3亿平方米，各城市土地成交规模小于商品房成交规模已成为常态，行业由此正式迈入去库存新周期。

2025年1月，北上杭等热点城市优质地块均迎来“开门红”，带动平均溢价率走高至7.4%。随着行业去库存、稳信心持续推进，全年有望迎来更多高品质地块成交，整体成交规模将低位企稳。

企业投资方面，头部房企在优质地块中的竞争依然激烈，1月TOP100拿地金额和货值同比分别增40%和7%。企业投资信心的修复仍需等待楼市的回暖，当前大部分市场化房企的主要任务仍是降库存，2025年企业投资仍将处于筑底期。

截止1月22日，全国300城经营性土地招拍挂成交4157万平方米，环比下降83%，同比上升3%。

当前行业仍处于去库存周期。

2024年全国300城土地市场成交建筑面积11.3亿平方米，较2023年同期下降16%，降幅是2021年以来最小的一次。

整体规模与2020年高点相比，近四年以来土地年成交量已经下跌超过六成。

各能级城市土地成交规模同比全线回落，一二线城市同比降幅更大，同比降幅均在两成以上。

同时，土地成交“大市”消失，2024年全年无一城市土地成交规模超2000万平方米，仅潍坊、西安、重庆成交规模超1900万平方米，从成交总价看上海土地成交金额以2897亿元排在全国首位，但整体仍降11%。

市场热度方面，2024年土地交易规模虽然持续缩量，且优质高单价地块成交占比下降。但在上海、杭州、合肥、成都、西安等城市部分高热地块的带动下，2024年全国整体溢价率得以维持在4%的低位。进入2025年1月，在北京、深圳、杭州等城市优质地块实现“开门红”带动，平均溢价率升至7.4%，较去年12月增加3.4个百分点。

对于这些稀缺的优质高溢价项目，在当前的市场大环境下，地方主管部门更要进一步做好板块运营，从供求关系调整、税费减免、需求扶持等各方面保障地块的盈利预期，带动同板块或类似项目的信心回升，并促进城市稳市场进程加快推进。

从房企投资来看，2025年1月，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为2406亿元，1148亿元和1988万平方米，受到核心城市优质地块出让的影响，金额百强总量同比增加40%、货值百强总量同比增7%，仅建面同比下降6%。

实际上，过去三年企业投资进入已三连降。

2024年，投资百强房企2024年拿地金额为10729亿元，同比下降31%，较2020年高点时下降了76%。全年百强房企拿地销售比0.17，与2022年水平相当，创五年新低。

2024年年底投资迎来小幅“翘尾”，在整体市场“止跌回稳”以及核心城市集中拍地之下，重点监测30家房企12月投资金额（全口径）接近1500亿元，同环比分别增长6%和66%，拿地金额连续两个月大幅回升，创近两年新高。进入2025年1月，金额百强总量同比增40%。

企业投资信心的修复还要等待楼市回暖，投资缩减之下，拿地格局、策略仍然惯性延续。

2024年12月末中央经济工作会议定调楼市，货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。

与此同时，2024年10月份以来新房市场销售持续转好，需求端预期改善再加上更多高端新房项目热销，有望推动2025年继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。

不过，销售回暖传导至投资仍需时间，预计2025年企业投资将继续维持谨慎、分化的趋势，同时，鉴于大多数企业现金流、库存周转依旧承压，预计2025年企业投资仍将处于筑底期。

从2025年首月投资情况来看，在供应端持续提升质量、降低规模的举措下，北上杭等热点城市已经迎来开门红，土拍不限价后出现多宗成交溢价率超过20%的地块，头部房企在优质地块中的竞争依然激烈。

但整体来看，企业投资信心的修复仍需等待楼市的回暖，在全国楼市尚未普遍回温的情况下，土地市场整体仍处于局部火热、整体筑底的局面，销售到投资传导尚需一段时间修复。

本文转载自“丁祖昱评楼市”微信公众号；智通财经编辑：黄晓冬。

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