抓紧抛掉劣质资产

粉丝提问:

大表哥好,有个买房置换的问题咨询。

目前我们的家庭资产情况是这样的,名下有两套房,都在朝阳的东恒时代二期小区里,一套143平米的三居,目前市值在1000万左右,我、妻子和孩子三人住。另一套58平米的一居,父母居住,两套房目前都没有贷款了,手里现金120万左右。

夫妻二人均在东二环附近的国央企上班,年收入90万左右,比较稳定。

由于孩子2026年上小学,我和妻子商量,想在东城买一套能够兼顾自住和上学的房子,请大表哥指点如何规划资产和选筹,最好能具体到小区,谢谢。

大表哥回答:

东恒时代二期和金地名京、凯德锦绣属于四惠板块的头部优质小区。爱这城、远洋天地也还可以,不过比凯德、金地、东恒二要差一个档次。板块内还有更偏刚需一点的远洋天地、壹线国际等。

四惠由于紧邻北京最大的就业区国贸商圈,所以历来成交活跃,只要不是老破小,老破大,板块内房子的流通性不是问题,保值增值也能跟随北京大盘。

不过四惠板块有一个最大的问题就是缺乏好的学校,这是四惠家长的痛点。

你们家庭底层资产不错,有两套东恒房子打底,而且收入比较稳定,有利于置换。

以前北京房产的价值驱动是从下往上,从刚需盘到改善盘,往上一档一档推。

现在逻辑变了,随着城市化空间越来越小,加上北京的人口控制政策,新增刚需人群相较之前少了很多,所以今后北京房子的价值,主要会集中在核心板块的优质房产上,也就是改善和豪宅盘。

东恒时代二期品质还行,但是板块偏弱,年代也比较久,从近几年的表现看,增值保值能力明显偏弱,涨的时候涨幅低,跌的时候跌的快,目前已经不能算很优质的资产了,往核心东城置换,大方向是没问题的。

如果你们想往东城置换,兼顾孩子上学和上班的话,建议可以做如下操作。

由于东城的学区比较均衡,所以只要不在长安街以南都还可以,然后选一个品质不错的小区。目前东西城不建议选学区老破小和老破大。

学区平权是大趋势,学区房的溢价也会慢慢减小,这一轮海淀跌的最惨的,就是之前炒作过度的老破小学区房。

具体选筹上,建议卖掉朝阳东恒时代二期这套三居,然后去买东城工体附近海晟名苑南区的140平米左右的那个三居户型。

好楼层目前总价在1600万左右,首付1000万,再贷款600万,这样操作不算激进也不保守,符合你们家庭的收入和需求。

(转自:地产局座)

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