2024总结与展望 | 土地：规模延续缩量去库存，城投托底力度不减|平方米_新浪财经

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◎文 / 克而瑞研究中心

在稳市场、去库存为行业发展第一要务的时代背景下，2024年土地成交规模延续下滑，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比下滑17%。预计全年成交建面下降至11亿平方米左右，已与商品房成交规模相近。就城市视角来看，土地成交规模小于商品房成交规模已经成为2024年的常态，行业也由此正式迈入了去库存新周期。土拍热度方面，得益于地方主管部门在供求调控得当，以及四限放松、控规调整等稳市场举措对需求测的扶持，少数核心地块持续火爆，使得全年溢价率仍能在4%左右维稳。

展望来年，得益于货币政策重提“适度宽松”，以及行业去库存、稳信心步伐的持续推进，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，土地交易规模方面，也有望在和商品房交易规模相匹配的低位企稳。至于企业投资方面，虽然当前销售端有所转暖，但面对存货周转率大幅上升的挑战，现阶段大部分市场化企业的主要任务仍是调降自身库存，2025年企业投资还将处于筑底期。

summary

总结

成交面积：同比降幅收窄至17%，2021年以来首次同比降幅低于二成

截止2024年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积10.3亿平方米，较2023年同期下降17%。为促进行业库存压力减轻，近年以来土地市场交易规模的收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。与2020年高点相比，近四年以来土地年成交量已经下跌超过六成。不过17%的同比降幅，已是2021年以来降幅最低的一次。就已公布公告数据预估，2024年全年土地成交量将在11亿平方米左右，已然和商品房年成交量相近，考虑到出让土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全国可售商品房用地出让规模已然小于新房成交，行业已经正式进入去库存周期，土地成交同比降幅的收窄也在情理之中。

1、成交规模同比全线回落，一二线提质缩量去库存

分城市能级来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄，其中一二线城市同比降幅更大。一线城市总成交规模为1850万平方米，较上年同期下降了30%。分城市来看，除北京成交规模同比下降15%外，其余三成同比降幅均在二成以上。譬如2024年以来新房成交量接近1400万平方米的上海，至截稿时仅成交了500万平方米的商品房用地。作为全国市场健康度最高的一线城市，在2024年也在放慢供地节奏，减少库存规模，以促进市场加速企稳。

二三线城市方面，成交规模规模同样继续缩减，其中二线城市降幅较大，同比下降21%，三四线城市同比下降16%。在经历了连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，在保证城市重大项目建设规模的前提下，进一步下跌的空间已然不大。相反二线城市仍有不少城市出现了较大降幅，如长春、沈阳、长沙、天津、苏州等城市同比降幅均在五成左右或更高。典型如天津2024年以来成交商品房用地仅400万平方米左右，不到新房交易量的四成，再加之放开四限等稳市场政策对需求侧的扶持，2024年天津平均新房开盘去化率超过五成，已然是当前稳市场的标杆城市之一。

2、城市成交规模普遍缩水，仅西安全年成交有望维持在2000万平方米级别

截止12月20日，无一城市成交建筑面积超过2000万方。即便从全年预估数据来看，加上最后十天的公告土地，预计全年也仅有西安一市成交建面超过2000万平方米。而在2023年，还有长沙、重庆、西安、盐城、徐州等五市。土地成交“大市”的消失，一方面是与新房成交规模的下降同步，另一方面也体现了地方主管部门积极调整供地节奏，削减供地规模以促进市场供求恢复。

即便是位于榜首的西安，在近年来新房市场抗压性表现较佳，且城市建设处于快速发展阶段的情况下，依旧适度削减了供地规模，2024年至今土地出让规模同比下降约6%。而徐州、常州、南通等三线城市，2024年土地成交规模同比降幅更是超过三成。其中常州在2024年明确表态，原则上将停止普通住宅用地供应，也不再新建安置房，2024年下半年以来新增供地容积率基本都在2.0以下，为低密度改善型住房用地。

至于2024年土地成交量同比上升的少数城市，大多为年内有较多重点项目推动，或前期基数过低，如临沂2023年出让土地规模大幅收窄至500万平方米左右， 2024年土地成交建面超过900万平方米，同比增长62%，但相对其1000万平方米左右的商品房销售规模来看，仍然处于合理范围之内。

分能级来看，一线城市均未入榜，二线城市有6个城市入榜，较上年减少一个，三四线多达14个城市入榜，较上年增加一个。这也与各能级城市土地成交规模的变动趋势相一致，成交规模快速收缩的高能级入榜城市进一步减少。

成交金额：同比降幅扩大至23%, 优质高单价地块成交占比下降（略）

1、二线城市成交金额同比领跌，优质高单价地块成交占比下降（略）

2、TOP5成交金额均同比下行，仅京沪杭成交金额超千亿（略）

成交热度：少数核心地块火爆，整体溢价率仍延续4%左右低位（略）

重点城市拿地开工率不足五成，盈利项目才会开盘

1、23-24H1成交宅地整体开工率46%，开工两极分化严重

CRIC统计了30个典型城市，30城2023年至2024年上半年成交含宅地块中，整体开工率达到47%，但不同能级差异显著。

一线城市的开工率达到84.6%，二线城市则大幅降低至40.7%。也就是说，目前在一线城市以外的地方，土地成交一年半以后的开工情况并不理想，尤其是部分非市场化拿地较多的二线城市，长久不开工成为常态，土地供应也成为“无效供应”。

2、30城整体开盘率仅36.1%，北京、杭州等城市表现突出

从开工情况进一步推进至开盘情况，重点23城23-24H1成交宅地的开盘率进一步下降至36.1%，与开工率相比下降11个百分点。其中一线城市平均开盘率达到67.9%，二线城市则仅有35%。

项目的开工、开盘“积极性”受到城市市场活跃程度低、库存高企、城投不断“托底”以及开发商资金情况等诸多方面的影响，尤其是开发商的资金将直接影响到项目能否正常推进，达到预期进度。综合来看北京、杭州、上海等城市的开盘率明显高于其他城市。

3、能开盘的项目多数能赚钱

在已开盘的项目中，结合建安成本、融资成本等动态盈利能力的测发现，在多数城市能够开盘的项目都能盈利。如济南、合肥、青岛等城市盈利比例超过80%，长三角的苏州、宁波、南京等城市盈利能力也超过五成。

但值得注意的是，如果我们结合城市盈利比例和拿地开盘的情况来看，虽然多数城市开盘项目均盈利，但开盘率确保持在较低水平，如深圳率仅为20%，济南、青岛近一年拿地开盘项目数量均在20+,盈利比例超过九成，但实际开盘率不到25%。由此可见，当前市场背景下，只有确定性高的赚钱的项目企业才会有意愿去新开盘。

当前企业推盘逻辑和过去已经发生了较大变化，在高周转、快增长的阶段，即便是拿了高价地，不赚钱企业也会积极开盘，追求规模。但在这一轮行业长期筑底修复的走势中，企业更加谨慎，更注重流量和收益，因此也只有算得过来账且赚钱的项目才会推盘入市。

企业投资力度持续收缩，央企拿地金额锐减46%

1、企业投资金额三连降，投资意愿处在历史低位

2024年房企投资持续低迷，全年新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强总和分别为22061亿元、10840亿元和10687万平方米，同比降幅分别为31%、30%和20%，不但同比表现为下降、且降幅较去年末持续增大。

拿地销售比方面，全年百强房企拿地销售比0.16，与去年相比下降0.05，再度刷新近5年来最低位。

分季度来看，今年全年拿地销售比表现较为稳定，一季度开始就在0.15左右徘徊，拿地销售比受到头部国央企的影响较大，且拿地节奏并未出现大的调整，年末小幅上翘至0.16。

截止至11月末，新增货值的各梯队门槛值也仍处于同比下降的状态，新增货值百强门槛值为51.5亿元，同比降幅为13%，与去年同期相比，降幅有所收窄。

分梯队来看，新增货值10强的门槛值同比下降最为严重，11月末10强门槛值为383.7亿元，同比降幅达到46%，在梯队中降幅最大，且较去年同期降幅增大23个百分点，虽然今年头部国央企拿地仍是助力，但纵向对比来看，头部房企投资的力度也在收紧；其次20强、30强、50强的门槛值同比降幅分别为20%、25%和4%。

2、布局高度趋同，头部企业均聚焦一二线核心地块（略）

3、央企投资规模大但同比降幅超五成，土地市场城投托底现象仍明显

从企业具体投资布局而言，2024年仍然保持了“少数央国企占主导、多地城投托底、民企持续萎靡”的格局。央国企同样深陷市场销售持续筑底的影响，投资愈发谨慎，虽然投资规模仍保持领先，但较去年大幅下滑。这也导致在多个地方土地市场依旧需要城投平台公司进行托底，虽然整体金额不及央国企，但数量较多，且拿地金额较去年有明显提升。

从拿地金额TOP100企业来看，央国企依旧是2024年土地市场绝对主力，虽然上榜数量少但金额占比高。其中，前十一月央企拿地金额占百强比例30%，国企达到23%，分别较2023年同期下降10个百分点和上涨6个百分点。而民企金额占比仅有14%，较去年同期下降4个百分点。相较之下，城投在央企投资下滑之下承担了更多的托底作用，拿地金额TOP100中城投拿地金额占比达到26%，仅次于央企，较2023年同期增加15个百分点，且上榜数量中，城投企业也是占据了半壁江山。

进一步细分企业类型来看，混合所有制、民企、央企投资金额均大幅下降，前两者降幅超过50%。降幅最大的是混合所有制企业，较同期下降66%，金地几乎暂缓拿地，万科投资金额不足百亿，即便是今年拿地较为积极的绿城，拿地金额同比下降21%。民企中，目前尚存拿地能力的也仅有少数规模化、全国化的企业，如龙湖、滨江、伟星等等，前十一月拿地金额同比降52%。而拿地金额最多的央国企降幅同样接近五成，保利、华润降幅在50%以下，中海、招商降幅达到62%，谨慎投资成为诸多央企应对市场持续筑底的首要策略。地方国企中，部分企业在积极走出大本营持续拓展质地优良的核心城市，因此拿地金额降幅仅为14%，其中越秀地产表现相对突出，招拍挂和收并购双管齐下，拿地金额增幅接近五成。

值得注意的是，在各类型房企拿地金额普遍下降的同时，城投则继续为土地市场托底，且拿地金额较2023年同期增长36%。

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展望

从全年成交变动来看，2024年土地市场成交规模延续缩量，成交建面再度刷新近十年新低，促进行业去库存步伐快速推进，在少数核心优质地块带动下，整体市场热度低位维稳。接下来，在供地规模已经基本紧缩到位的基础之上，土地市场交易规模有望低位企稳，但从企业投资角度来看，鉴于大多数企业现金流、库存周转依旧承压，预计2025年企业投资仍将处于筑底期。

宽松货币政策叠加需求端预期改善，2025年土地成交有望低位企稳

预估全年数据，2024年全国土地成交将较2020年高点下降超过六成，期间降幅远远大于商品房、房地产投资、施工面积等行业核心指标。作为行业去库存的最先行指标，土地出让规模的连续大幅度收窄，既是行业供求规律自我调整的体现，也体现了地方主管部门的主动收缩调整，有利于行业稳市场预期的确立。随着2024年土地成交建面降至10亿平方米级别，其中可售部分已然低于商品房成交面积，行业也进入了实质性的去库存周期。土拍热度方面，2022年以来各地主动地下调了供地规模，并且在2023年由自然资源部主导推出了预供地制度，进一步促进了地块信息的公开透明，保证了土地出让的充分竞争。因此近两年以来虽然土地成交规模大幅下降，但整体溢价率仍能保持在4%左右的水平。

展望2025年，基于岁末中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。另一方面，鉴于10月份以来新房市场销售的持续转好，随着需求端预期改善，以及上海、杭州、北京等地限房价政策的退出，随着更多高端新房项目的开盘，也有望推动2025年继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。

从土地成交规模角度来看，鉴于行业库存仍在高位，在新房销售规模较高点下降四成的时代背景之下，在较长的时间之内，去库存仍将是行业将要面临的主要挑战，因此土地成交规模仍需保持与新房成交规模相适的低位。并且若盘活闲置用地显著增多、土地二级市场成交规模增加，一级招拍挂土地市场成交规模也需要进一步压降，以配合行业去库存节奏的平稳进行。

销售回暖传导至投资仍需时间，企业投资还在筑底期（略）

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（转自：克而瑞地产研究）