突发政策，都忍不住了！

文/子木

近期楼市有几个比较特别的信号，对大家理解趋势非常重要，下面挨个做分析。

首先是上海，历史性取消了“7090政策”。

这个政策，可能有些人还不知道，大白话讲就是，每个新盘，用70%的配比来做90平米以下的中小套户型。

当初是因为二次房改后，大量人口涌入一线城市，上海怕房子不够住，专门为新市民量身定做而来的。

结果没想到，一晃就是十八年。

说实话，这十八年来，上海人居环境真的很差劲。

因为7090的限制，上海到处都是小房子，开发商为了好卖房，家家户户南北通透，于是又造了很多带连廊的板楼，直接导致得房率大幅衰减。

10年前，一般18层左右的房子，得房率还能够轻松做到80%，而现在，平均也就是73-75%的水平了。

也就是说，买个100平米的三房，套内面积比原来要足足少7-10个平方，相当于一个小卧室。

如果买到90平米，砍完公摊，也就不到70个平方，能干啥？往里面塞个2米的双人床都费劲。

所以在买房这块，上海人是最可怜的：扛着全国最高的房价，却可能住着体验最差的房子。

而现在才放开7090政策，也属于是八月十五种豆子——晚了三秋。

现在上海小平米住宅已经出现了严重的同质化内卷，结构性过剩，而改善型好房子，却又少得可怜，即使出台政策，5-10内也很难扭转。

总之这个政策的改变，意味着，未来上海新建住宅面积将越来越大。

但这不是重点，重点是，为什么选择时隔十八年后的今年才放开7090？为什么不是去年，或者明年？

我认为有两方面原因：

一方面是，8月23日，住建部在新闻发布会上，多次提到“好房子”。原话是：

现在我国的住房发展已经进入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”。

建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，现在在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。

你看，人家住建部都让大家搞绿色低碳和智能了，你大上海再不给面子，也不能还停留在远古时期，在层高不足3米，得房率不够80%的小房子里，玩花活儿吧。

这是第一个原因。

其次是最近长三角地区，大量二三四线城市，比如什么绍兴、温州、金华、湖州、义乌等地，都开始玩100%的得房率的“第四代住宅”了。

空中花园、绿化阳台统统不计入容积率，直接把今年浙江地区新建住宅的平均得房率干到了120%，相当于变相取消了公摊面积。

而且我还了解到，今年很多上海年轻人都选择卖掉了上海的老破小，回老家发展，想想也是，放在120%的大平米房子不住，为啥要全家憋屈在一个得房率75%的小房子里？

上海老龄化本来就很严重，如果不考虑年轻人感受，万一都跑了，谁来奋斗养老金？最主要是今年上半年上海经济也不容乐观。

我看一眼数据，自1978年改革开放以来，除了香港以外，上海GDP始终保持全面第一，而今年从增速来看，很可能被北京逆转。

主要是工业增速出现问题，尤其是汽车工业，遭遇其他城市的新势力挑战，失速严重。

还有社会消费也在滑坡，住宿、餐饮和日用品消费总额大跌，在消费降级的经济下行期，一直很“贵”的上海，让年轻人充分感受到了什么叫世态炎凉。

前段时间，上海因为一根黄瓜6块3毛钱，登上热搜，结果上海老大爷成功帮上海年轻人想开了。

回归主线。

整体来说，上海放开7090政策，就是在内外压力下，对“造好房”大基调的一次强烈响应。

其底部逻辑还是，房子不好卖。

房子好卖，房价上涨，没人在乎质量，公摊50%也有人愿意买。因为好卖，房子最烂的地方就是北上广深，因为好卖，到处都是质量维权，地板漏水墙裂缝，人们不接受也得接受。

而房子不好卖，开发商和地方就会想尽一切办法，卷质量，卷服务，求着让老百姓进售楼处。

你想想象吗？这些年，最好的房子，居然出现在重庆，就是因为重庆房价涨速最慢，只能靠卷质量。

一想到，房子质量是用房价下跌换来的，就觉得房地产市场真的糟糕透了。

接下来，在“不好卖”的基础上，全国各地造好房的响应会更激烈，开发商会建造大量100%得房率以上的新房。

而这也将跟过去的二手房，形成一个强大的割裂带。

你想想，20年房子都盖一个样，但突然第21年，房子更新换代了，玩起了100%得房率，代差之间，是接下来购房者的好事，也是之前买了二手房的不幸。

这跟房贷利率一个逻辑，之前买房的都被背刺了，含痛落泪，无处诉说。

不过，也不用过分悲观。

一方面，好的地段永远是最稀缺的，虽然未来有大量的好房子出现，但基本都在郊区，处于核心的好房子一定是少量的，而且价格都不便宜。

这意味着房龄在5-10年内，不出质量问题的改善产品+较好的地段，完全可以跟未来的“好产品”做对抗。

另一方面，绝对好地段的老破小依旧有市场。因为消费降级下，不可能所有人去改善，也不可能所有人去买大房子，因为买不起。


那么背靠优质学区和地铁的刚需老破小，反而租金收益率会很高，而且流通性很强，依然值得入手。

最惨的是没什么好资源，地段也一般的老房子，未来不单要遭遇保障性商品房暴击，还要被“好房子”碾压，价值长期走衰，赶紧抓时间都卖掉。

接下来马上要进入金九银十。

能不能扭转今年的市场情绪，就看这个阶段了，而市场在这之前，一定会做好所有准备。

比如这几天我认识的很多营销总，每天都在开会，研究如何做营销活动，如何制定优惠策略。

地方放开“限跌令”后，打折降价潮将席卷整个金九银十。

还有官方也在大幅下调房贷利率，比如最近广州首套房贷利率，已经卷到了2.89%，创下广州房贷利率历史最低，几乎要跟公积金贷款撞车了。

预计进入9月份，美联储降息后，我国也要跟着降息降准，大量城市开始实现2字头房贷利率。。。这也是房地产历史周期中，讨论最激烈的历史最低利率水平。

为了降低净息差压力，8月26-27日，全国二十多家中小银行接过大银行接力棒，开始打响新一轮降息潮，普遍降低10-35基点左右。

3年定存普遍跌到2%左右，接下来还会越来越低，银行里存钱不值钱，将成为所有人面对的话题。

最后还是提醒一下大家：3%定价的储蓄险，还有3天基本就要全部退出市场了。届时全国就没有3%定价的储蓄险产品了。

后台也有不少读者朋友问我值不值得入手。

我的建议是，如果你本身有稳健配置、子女教育、自身养老规划等中长期需求，那抓住这个时间节点入手长期年化接近3%的储蓄险，未来大概率不会让你失望。

这就相当于换一个地方存钱，过几年取出来，收益远高于银行。

但如果觉得自己能跑赢3%，那么买这个东西的意义不是很大。主要还是评估自己的个人投资能力。

大家也可以去咨询一下，自己适不适合，因为现在很多年龄已经不能买了。咨询通道：

过去普通人投资渠道很少，未来更少。

无外乎，背靠稀缺资源的房子、黄金、国债和储蓄险。

至于股市，玩过的人都明白，但房子，只要城市、地段和产品没问题，接下来靠全球降息后的货币大通胀，兜兜转转价格还会涨上来。而黄金现在就可以定投，国债靠抢，储蓄险则是能早尽早。

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