千万豪宅还“供不应求”？合肥这座省会城市又出圈了！_新浪财经

DING ZUYU PINGLOUSHI

2024年上半年已过，行业仍处于深度调整期。

在一系列政策的作用下，市场出现弱复苏信号。CRIC数据显示，典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市新房成交规模环比微增2%，二季度累计成交规模环比上升27%。

今年行业有一个比较明显的趋势，即改善需求成为市场成交的主力支撑。

比如6月以来上海、深圳、南京接连出现项目的热销，城市核心区、可替代产品少的改善盘、产品“卷”出新高度基本上是此轮热销项目的共有标签。

越是市场下行调整，产品力打造就越发重要，它需要对市场结果负责。客户需求持续在变化，不同区域的客户需求也有差异，比如环渤海和中西部区域趋向低总价产品，而长三角总价千万元以上产品成交走强，珠三角高总价产品也在不断上升。

在这样的趋势下，产品端对客户需求要有更为深刻的理解，并提供更多新的解题思路。

DING ZUYU PINGLOUSHI

在新一线城市当中，合肥是较早解除限制性政策的城市之一，对比其他重点城市，合肥政策相对宽松，且楼市发展相对健康。

CRIC数据显示，2024年第二季度，合肥商品住宅成交面积66万平方米，环比增长52%，是典型30个城市中少数环比增长高于50%的城市。

要知道，30个典型城市中一线和二三线二季度环比平均增幅为27%。

这座城市，比想象中更为优质。

2024年，合肥正式步入高端改善时代。

从成交结构来看，上半年合肥新房144平方米以下、总价400万元以下的成交占比降幅明显，同时160平方米以上、总价500万以上的产品增长明显。

合肥总价1000万元以上豪宅常年处于供不应求的状态，近五年新房供求比均在1.0以下。

具体来看，2023年合肥总价1000万元以上豪宅供应了55套，成交套数是供应套数的1.6倍，达到了89套，供求比仅0.6。

这意味着，合肥终极改善需求在现有供应规模下，难以得到实质性满足，很大一部分终改需求依靠库存产品得以满足或者外溢至二手房市场。

2023年，合肥总价1000万元以上二手房共成交了112套，同比增长149%。

从一二手房总需求来看，2023年合肥总价1000万元以上一二手豪宅共成交201套，几乎是2022年的2倍之多。

在这背景下，2024年，合肥明显增加了高端改善盘的供应，据CRIC调研，7月合肥高端产品供应占比接近四成，占比微高于刚需、改善供应。

近年来合肥土地市场也采用“提质缩量”的供地策略，如今年合肥龙年首场土拍，招商蛇口拔得头筹拿下滨湖01号地块，这是一块难得的低容积地块，按照规划，招商蛇口将在这片土地上，打造安徽独一无二的顶级产品系“玺”系。

当前全国房地产市场正经历深度盘整，高净值客群的购买逻辑也发生变化，除了资产配置的需求，住宅产品力带来的附加值逐渐成为重要的评价标准，与此同时，高净值人群更加关注圈层的打造，其产品观也发生变化，更加关注空间关系场逻辑重构以及生活方式的打造。

高端客群对生活质量的要求，也让招商玺拥有好产品的土壤。

因此，合肥“新玺”来了！

合肥招商玺方案意向图

招商蛇口花了十年时间，打造他们给消费者的“一生之家”。

十年前，招商蛇口的第一座玺在深圳诞生——深圳蛇口太子湾，数十位海内外设计大师参与打造的双玺，成为深圳的一个标志。十年来，从北京的紫禁城脚下，到上海的外滩边，全国一线城市的核心区域都有一座受人瞩目的玺。玺，塑造着中国一线城市最好的居住所在，也成为了招商蛇口的顶级居住品牌。

一玺一高定，一座一传奇。聚焦中国一线城市核心区域，“玺”系已被誉为招商蛇口在全国高端市场的一颗明珠。

一晃十年过去。十年集大成的迭代产品，选择了合肥这座城市。

为什么是合肥？

这座城市是新一线中的佼佼者。这些年，合肥的发展有目共睹，城市基本面优越并成为人口加速聚集的核心城市之一。

合肥招商玺区位图

作为安徽省会城市，经济首位度高达27%，2020年合肥GDP首破万亿，到了2023年GDP位居全国20强。

此外有源源不断的利好。合肥2023年人口增量排在全国第一位，常住人口增长21.9万人。

另一组数据表明，安徽的高净值人群主要集中在合肥。《胡润财富报告》显示，2023年整个安徽共拥有15400个高净值家庭（1000万人民币资产），其中合肥数量为4250个，占比接近三成。而拥有一亿元人民币资产的家庭（超高净值家庭）数量为520个，占整个安徽的比重达到32%。

随着高净值人群集聚，他们的终极改善需求旺盛，并为合肥支撑起了高端市场的基本盘和体量的保障。

另外，合肥楼市限制性政策基本全面放开，正进一步推升房地产市场活跃度。至此，招商“新玺”落地合肥的脉络已清晰可见，这是全面考虑城市、市场、政策等一系列综合因数，最终作出的选择。

招商“玺”系历经十年的发展，已经在一线城市城市中拥有话语权，陆续为购房者创造了多个长期主义的产品。在寻找能够承载“新玺”的城市的过程中，合肥脱颖而出。

合肥“玺”系，正是十年沉淀“新玺”。

招商玺的魅力在于它与核心城市的迭代息息相关。

无论是十年前定位“临海国际港湾的休闲度假片区”的深圳双玺，还是沿黄浦江黄金S湾展开的上海外滩玺雅致豪宅的新概念，亦或是这块位于整个安徽的核心土地上新启的合肥“新玺”，每个“玺”都具有独一无二的特征。

合肥招商玺区位图

这背后实际是招商蛇口在产品本地化定制方面的实力和坚持，这在当下是最难能可贵的。

合肥“新玺”在产品力打造上，以本地客户需求为导向，通过在地化定制，赋予这座新一线城市顶级住宅更多想象空间。

招商玺被定位为安徽顶级客户的“一生之家”，为打造出独一无二的“玺”，项目从团队、资源，到定制、场景和运营进行系统性重新思考，聚集了由数十位杰出设计师组成的庞大团队，并进一步增设了包含空间光学、科技配置、艺术装饰等细节领域专业顾问。

已成为一线城市顶奢旗舰的玺系如今投射在合肥招商玺之上，六大研发理念呼之欲出。

顶级审美是稀缺资源。此次十年新玺特定制山茶花符号，并将其渗透在围墙、入口、地面、物件等各处，作为穿针引线的设计语言，共同形成招商玺家族化的审美象征；定制全国领先可以传承的立面，经典石材与全玻璃幕墙系统，营造古典与现代的恒久风格，重建建筑立面与人、城市的沟通关系。

合肥招商玺方案意向图

奢侈品的定制都将走向高定和手工，房地产也是。虽然招商玺只规划了10栋，但设计了7个版本的总平图，整体200套左右的规模，但具备12种特异户型，精装修选配方案更是达到了22套之多。这样“套均定制”的项目，放眼全国高端市场，也屈指可数。

合肥招商玺方案意向图

招商玺保持对不可复制的尊重与向往。如不惜重金从香港定制造价百万的门头，还有主入口大门上上万朵、不同角度山茶花交织的金属幕帘，经由最尖端的参数化设计机构定制而来，这面“繁华织韵”幕帘，既是安徽的第一次，也是全国包括地标建筑、奢侈品旗舰店在内，为数不多的一面。再如泳池玻璃彩釉马赛克拼装，来自非遗师傅经传承百年的文物级手法打造的紫铜照壁，通过外向和隐避的两个视角，向合肥顶豪市场传递出在定制化方面的钻研。

合肥招商玺方案意向图

在空间打造上，招商认为当空间的使用主体转变，充满了想象与无限可能。招商玺首次引进安徽城市社区地库内的“中央车站”，打造出入户的半公开区域，并配置地下储藏室、洗车房、快件邮件服务驿站等拓展空间。地上空间，近800平方米架空层全部挑空，将地面归还自然景观，景观在地面上的流通塑造出一个完整的园林体系，似是“人在画中游”。

合肥招商玺方案意向图

在场景营造上，招商玺有个颠覆性的设计改变，就是物理空间的家族感。招商玺通过纵贯地面、地下，总规模达6300方的三大主题会所，链接起中国家族一个个高频且必要、多样又共通的兴趣点。将近整体八分之一的空间用于景观、会所、大堂、车库、架空层等公共区域，包含第二客厅、第二书房、第二健身房在内的丰富场景，无限延展“一生的家”。