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[平叔的第66篇原创思考]
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①
昨天，长沙市楼市调控，甩出了一个大招！
长沙市住建局在官网发布了《关于支持居民购买改善住房的通知》，主要有三条：
1.“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付成数和按揭利率优惠。
2.购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。
3.不再审查购房者资格条件。
如果单看第一、第二条的话，长沙的这次调控，其实不疼不痒，因为很多城市，早就这么做了。
比如第一条，“以旧换新”购买新房，可以“认房不认贷”，享受首套按揭比例和利率优惠。
这个政策，作为一线城市的广州，走的更靠前，广州是只要你把房子挂在网上，说自己要出售，无论是否已经出售，之前的都可以不计算套数，能够重新购买。
比如第二条，购买新申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。
前段时间北京等城市也已经出台了类似的政策，当时是说对于购买符合节能条件的住房，提高公积金贷款比例，但明眼人都知道，符合条件的，基本只有新房。
之所以说长沙这次的调控是甩出了一个大招，重点在第三条：不再审查购房者资格条件。
翻译成大白话就是：全面放开限购了！摊牌了，不坚持了，来吧，想买都可以。
要知道，长沙是全国第一个，应该也是唯一一个将打赢“反炒房”攻坚战作为楼市调控目标刊载在官媒上的城市，是楼市调控的“模范生”。
而当初素有炒房第一城之称的深圳，也是在2020年7月去长沙调研之后，才对深圳楼市下重手真调控的。
当年，住建部召集几个房价涨幅过快的城市（杭州、成都、西安、南京、深圳等）开会的时候，长沙也是作为“好学生”在会上介绍经验的。
如今，虽然各个城市都已经大幅放松了调控，但是像杭州、深圳、成都等城市，都没有完全放开限购，依然保持了最后的“底线”。
而让杭州、深圳、成都没想到的是，曾经的调控“好老师”长沙，却不声不响，一下子“全脱”，彻底放开了限购。
估计杭州、深圳、成都看到消息的那一刻，心里都在不约而同地飘过一句话：说好的白头到老，你却悄悄地焗油了。
不过，“一万个小心机拉满”的长沙，还是把“全面放开限购”放在了第三条，也算是保持了最后的“倔强”。
那么，曾经在楼市调控上“口号又红又专，下手又狠又重”的长沙，为什么会先于深圳、杭州、成都而彻底放开限购呢？
②
平叔的老本行，是商业咨询，因此看问题、想事情、做决策，都习惯于从利益（俗一点说就是钱）的角度出发。长沙这次彻底放开限购，在平叔看来，也无外乎一个字——“钱”。
英国戏剧家莎士比亚曾经说过一句话：生活也许会欺骗你，但是钱包不会！
长沙之所以放弃了坚持长达7年之久的楼市限购政策，置“又红又专”的调控模范标兵称号于不顾，关键应该还是在于——长沙可能缺钱了！
克而瑞地产研究院统计数据显示，今年3月，长沙新房只成交了25万平方米，如果按照单套100平米计算，大约成交了2500套新房。
一个一千万+人口的城市，在金三银四的旺季，一个月只卖出了2500套新房，不能说惨淡，只能说是“异常惨淡”的表现了。
如果和长沙自己相比，这个数据“更难看”，25万平米的成交，相较于长沙2023年3月的新房成交量，跌了71%！
不仅3月新房成交数据“难看”，今年整个一季度，长沙的新房成交数据，都很难看。
中国指数研究院统计数据显示，今年一到三月，长沙新房累计成交数据只有85万平米，成交金额只有132亿元。
照此计算的话，全年新房成交大约只有340万平米，成交金额只有528亿。
要知道，2023年，长沙的商品房成交面积，可是高达810万平方米的；金额也是高达1197亿元的。这将会是妥妥的过腰接近臀斩。
除了销售面积和金额呈现断崖式下跌，目前长沙新房和二手房的价格，也同时在下降。
国家统计局的数据显示，今年3月，长沙新房价格环比2月下跌了0.5%，虽然跌幅不算很大，但是出现了下降趋势，这明显不是一个好的信号，尤其是新房价格的“止涨转跌”。
而二手房价格方面，跌幅就更明显了，三月长沙二手房价格环比2月下跌了1.1%。不要小看了这1.1%的跌幅，在全国所有城市中，它是排在第一的。
很多人都知道深圳广州武汉二手房跌的凶，但是深圳广州跌幅是1%，武汉是0.9%，由此可见，长沙二手房价格在3月的跌幅有多大。
有句话叫虽迟但到，用在长沙房价上，一定也不违和。
成交面积大幅缩水，新房二手房价格由涨转跌，这，或许才是长沙此次不管不顾“调控模范标兵称号”，一下彻底放开限购的主要原因。
毕竟，调控标兵只是面子，实打实的房子成交，卖出去拿到钱才是里子。
③
当然，如果文章写到这里就结束，那就显得有点太浅而不深入了。
今天，平叔既然聊到长沙，那就聊点很多人之前不知道的。
一直以来，长沙房价都不高，在中部六省会城市中一直排在“倒数第一”，但以经济实力和人口规模来看，长沙房价怎么看都不应该是“倒数第一”。至少应该比南昌强吧？
长沙的低房价，很多人都归结为长沙调控有力，坚决打击“反炒房”，而且长沙也多次强调，要保持低房价的优势，吸引更多的人来长沙就业工作生活。
不过在平叔看来，长沙的低房价，本质并不在于调控力度强不强，也不在于打击炒房力度大不大。
因为要论调控力度，北京才是最大的，五年社保限购，落户政策全国最严，在全国都是独一份，但是这并不妨碍北京房价长期排在全国前三。
其实，过去这些年，长沙的低房价，最主要的原因，还是在于：土地“供应太大”，市场“消化不良”。
而这里面的供应，主要集中在2007年至2015年这8年间。
为什么说这段时间长沙供应太大呢？这还要从长沙的发展历程来看。
2007年之前，长沙市辖5区：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，4个县（市）：长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市，主城区的面积只有573平方公里。
突变，发生在2008年。
这一年，望城县坪塘、含浦、莲花、雨敞坪四镇划归岳麓区，雷锋镇由望城县委托长沙高新技术产业开发区管理，同年八月长沙县㮾梨镇韶光社区居委会正式划归芙蓉区东岸乡管辖。
至此，长沙市城区面积由573平方千米变为975平方千米，扩容70%。
2011年7月，望城撤县改区，成为长沙市城区，长沙市城区面积由975平方千米增至1938平方千米，扩容99%。
2015年1月14日，长沙县暮云街道、南托街道划入天心区，长沙县跳马镇划入雨花区。至此，长沙市城区面积增加至2185平方千米。
三次大扩容，从2007年的573平米，增加到2015年的2185平米，长沙市城区面积增加1612平方公里，相当于增加了三个新长沙。
城区面积急速扩容，财政建设资金又没法短期增加，投入跟不上，为了加快城市发展，长沙采取了“以土地换项目”的发展策略。
具体是怎么操作的呢？比如政府要在新区引进一个项目，按理说需要做好“三通一平”，即水通、电通、道路通和场地平整，然后企业才能来这里投资。
但是由于长沙城区扩容太大，需要发展的新区太多，而财政资金又有限，于是就将土地以较低的价格出让给企业，相当于变向让利推进基础设施建设。
有时候，为了拉某个公司来投资一个项目，长沙也会低价卖一些土地给它作为“招商引资的奖励”。
而这些企业很多不是搞房地产开发的，拿着大量便宜土地不知道怎么用，于是要么加点钱把这些土地卖给房企赚一波快钱，要么找一家房企合作开发。
如此一来，那些年长沙市场上供应了海量的低价新房，而这，才是长沙房价多年不涨，并且长期在东部六省会城市排名倒数一的主要原因。并不是很多人想当然认为的“严调控”。
原本平叔是想查查那些年长沙准确的新房供应量的，但是由于这些土地，很多都是企业之间买卖转让，属于“二道贩子”生意，没法出现在政府每年的土地出让统计表上，所以也就无法获得准确数据。但可以确定的是，实际数据，必定是相当惊人。
平叔举个例子，大家就能很直观地感受到。
很多人都知道，贵阳盛产百亩千亩大楼盘，其实要论大盘制造者，长沙可能才算是“鼻祖”。
在长沙，面积超过百万平方的超级大盘，有不下10个。其中最著名的莫过于北辰三角洲和湘江世纪城两个楼盘。
其中，湘江世纪城的总面积是400万平米，北辰三角洲更是达到惊人的537万平米。
北辰三角洲是2007年北辰集团拿的地，由于规模实在太大，这个小区一共分为了多大21个区，26个英语之母差点都不够用。
而这个17年前拿地的小区，现在都还没有开发完。
在长沙有个段子是这样说的：每一个长沙人，即使你没住北辰三角洲，但你一定有住北辰三角洲的朋友。
之前有读者问平叔，作为价格洼地的长沙，这里的房子值不值得投资。
平叔送了他一句话：价格洼地和价值洼地。虽然只差了一个字，但结果却可能是“天壤之别”！
当然，还有另一座城市，和长沙的情况极为相似，它两属于楼市中的一对“卧龙凤雏”，之前平叔也多次聊到，老读者应该知道是哪座城市吧？平叔今天就不点名了，免得大家说平叔又在刻意黑它。
最后说件重要的事。
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