导语
地王楼板价刷新，厦门、苏州、宁波市场略有回暖，但整体土地市场依然低迷，购买力不足制约楼市提振效果。
◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
3月末的土地市场迎来几宗久违的“火热”，厦门、苏州、宁波三个城市在同一天刷新了城市最高楼板价，地王的诞生对于沉寂已久的市场而言无异于一剂强心针。
但值得警惕的是，近期的地王频出与市场的整体能否回暖关联性并不强，土地市场目前依然整体低位运行，不同能级之间、不同城市之间乃至不同的地块之间，都不可一概而论。
短期“地王”虽会对周边市场产生一定利好，但在行业筑底调整、收入预期尚在恢复之际，效果力度和持续时间都将大打折扣。而相比此前上涨周期中地价、房价螺旋式上涨，本轮“地王”更多的是核心板块的价值回归，并非完全是城市或区域价值的潜力变现。
01
土地限价取消助推“地王”频出以优质地块提升地市热度是多城共识
近期，厦门、宁波、苏州同日出现3宗新“地王”成为市场热议的话题，3月27日，厦门国贸地产以62671元/平方米的楼板价竞得思明区1宗商住地块，刷新厦门土地成交楼板价；苏州园区金鸡湖大道地块被绿城中国以18.22%溢价率竞得，楼板价也达到65022元/平方米，甚至打破了江苏省土地最高楼板价；宁波江北区湾头板块纯宅地楼板价达到32613元/平方米，由江山万里置业竞得。
实际上，早在3月13日，苏州高新区狮山商务区同样由绿城竞得1宗纯宅地，当时也创下苏州楼板价新高；3月中旬上海土拍5宗地有4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来新高；合肥2月29日成交的滨湖科学城地块也以25050元/平方米刷新合肥楼板价新高，时间再往前推，杭州2月份的土拍也同样轰轰烈烈，7宗地块6宗溢价率超过15%。
去年四季度诸多城市土地限价的解除是近段时间“地王”频出的主要推手，加之地方财政的压力，2024年各城市城市都寄希望于通过出让核心热点地块来带动土地市场热度，以达到稳土地、稳预期、稳市场销售的目的。
02
地王出现存在“必然性”，资源稀缺+新房断供使得“抗风险和去化速度”皆有保障
不同于2016年-2018年上涨周期中的“地王”，其出现一方面是来自房价上涨的推动，另一方也是未来城市区域价值预期和“透支”，一定程度上当时地王门槛并不高，既有核心区域地块，也有诸多新区、甚至郊区地块。
但去年下半年以来的“地王”，均为其自身条件极为优越的地块，因此在土地市场取消限价之后成为“地王”有一定的必然性：
首先，地块的区位条件优越、属于稀缺资源：厦门的地王地块位于岛内思明区，岛内长期以来土地供应稀缺，2024年更是“一地难求”，按照2024年供地计划来看，全年仅计划出让12幅住宅用地，为近8年来最低，岛内仅2幅。
苏州园区双湖板块在本次地王地块出让前，上一次含宅地块成交可追溯到2013年，作为一个已经10年没有宅地供应的热门板块，其稀缺性不言而喻。
而宁波的新地王容积率仅有1.35，不仅地处城市中心，且三面环湖，拥有不可复制的景观优势。
其次，地块周边新房供应紧张，入市销售预期向好，根据CRIC数据，三城“地王”周边都处于新房“空白期”，新房几乎是断供态势。若以二手房房价作为参考，我们发现项目后期入市去化难度低、销售预期向好。尤其苏州双湖板块地块，虽然楼板价高达6.5万元/平方米，但紧邻的九龙仓国宾一号、苏州豫园项目的二手房售价已经高达12万元/平方米，存在较大的价差。
03
“点状高热”并未与整体市场形成联动仍有超过六成地块底价成交
除了以上热门土拍和地王地块以外，3月份南京、西安、石家庄均有土拍，而大多数地块仍是底价成交，以南京为例，出让的河西、城东、江北新区三宗传统意义上的优质板块宅地均底价成交；同时杭州、天津、福州、南京等地3月还有含宅地块流拍。
实际上，个别地王的诞生并未对整体土地市场热度产生明显的带动效果。从一二线城市过去一年土地成交来看，在去年四季度土地限价放开之后，溢价率有小幅的上扬，2023年四季度、2024年一季度溢价率分别8.03%和7.59%，高于此前三个季度，但整体并没有大幅上涨。
而且，从限价放开后，溢价率超过15%的地块占比从2%提升至4%，也足以见得当前土地市场热度仅聚焦在各城市金字塔顶尖的优质好地。其他非核心区域或核心区域中质地相对一般的地块，多数以底价成交、低溢价成为为主，近三个季度，一二线城市含宅地块底价成交占比始终保持60%以上。
另外，不同能级之间的热度对比也非常明显，从CRIC重点监测城市的周度成交数据来看，3月份一、二线城市的周度成交溢价率在回升至8%、10%以上的情况下，三四线城市的溢价率仍在1%-3%左右徘徊，多数三四线的土地市场基本处在无人问津的状态。
04
即便是地王热门地块企业参与度也有所下降多数是央国企包场
从房企的角度来看，除了宁波的江山万里置业以外，其余竞得地王的房企均为活跃在土拍市场上的“老面孔”，绿城、国贸和招商，作为现金流实力较强的央国企，截止今年3月末，这三家房企分列新增货值第4、5、7名，属于拿地相对积极的房企。
而江山万里置业则是长期持续深耕宁波的本土房企，其最早在宁波拿地时间为2012年，截止2024年3月末已共计拿下18宗地块，总建面达到127万平方米。本次竞得江北湾头地块，对于进一步提升企业在宁波的市场份额和影响力有明显作用。
其实结合参与地王地块竞拍的房企来看，虽然最终竞拍的结果火爆，但参与房企数量却不及预料中的多：
厦门岛内思明区地块，参拍房企共有7家，包括共有建发、国贸、联发、保利、中海、华润和安居控股，均为资金实力雄厚的国央企，7家房企拍出了152轮的轮次；
苏州3月份产生的两宗地王均由绿城竞得，其中狮山地块有5宗房企参拍、双湖地块有6家房企参拍，与此前同板块地块有10余家房企参拍相比，本次两宗地王地块的房企参与度实际上有所降低。
05
楼市未暖、地王先行整体对新房市场提振效果有限
地王的出现能否带动楼市信心的提升？短期对来访、认购有一定刺激作用，但整体效果边际递减。
从销售来看，厦门、苏州和宁波3月份的新房市场也并未呈现明显的回暖迹象：厦门岛内项目基本处于持销状态，无新增供应且成交持续下降，3月份仅成交1.41万㎡，环比下滑13.0%，项目的来访和认购回升，但转化率仍处于低位，购房者仍在观望；
苏州市区3月份加推房源去化率仅有20%，来访认购环比上升，但同比下降，转化率持续低位，部分项目的优惠力度加大，企图以价换量；
宁波3月份一圈层项目首开去化率也仅在13-20%左右，并未有明显起色，二圈层项目普遍有折扣，但折扣效果也一般。
楼市未暖，地王先行，但从合肥2月末新地王对楼市的提振效果来看，地王只对楼市带来短期影响，缺乏坚实的购买力支撑后只会。合肥9区典型项目周均来访成交转化率在3月份呈现高开低走的走势，3月第一周平均来访量160组，到第四周降至110组。
整体来看，本次几宗地王的诞生，是优质地块与实力房企在调控“束缚”松绑后剧烈碰撞的结果，地块自身、房企实力和政策松绑三个因素缺一不可，且难以广泛复制，也难以带来整体土地市场热度的上升，与过去一轮房地产上行周期中大批量产生的地王存在本质区别：上一轮中产生的地王是区域板块价值的变现，而本次的几宗地王则是核心板块价值的回归。
结合目前“豪宅商品化、刚需保障化”的政策趋势，这几宗地王的出现，给市场带来的积极影响也更聚焦于豪宅、改善类型的项目，打造高端改善住宅的房企也将迎来更多机会。
排版 | 鸟姐
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