并购月报 | 地方国资接手融创、世茂项目，银亿地产拟被7折出售 (2024年3月)_新浪财经

本月关注

• 国常会定调再加码，北京、杭州等32城松绑

本月中央层面定调房地产政策继续优化方向不变，国常会在行业定调和工作部署上对房地产支持政策再升级，首次提及“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”等，未来释放中高端改善性需求可能成为政策的发力点之一。此外，城中村改造资金驰援加速落位，两大政策行累计投放至少1200亿，授信额度超万亿，“三大工程”政策预期加码。地方政府层面，本月32城33次政策松绑，频次环比下降，核心城市继续优化限购政策，杭州全面放开二手房限购、广州放松限贷、北京废止“离婚限购”、深圳取消70/90等。

• 新华联宣布重整成功，获55亿资金支持用于偿债

本月初新华联集团宣布新华联控股等六家企业的司法重整成功，重整涉及金额高达55亿，过程中采取了包括信托、抵债、资产变现和债转股等多种措施来确保债务的顺利偿还。2023年8月旗下上市公司新华联文旅公告与盈新资产（AMC）、招商平安资产（AMC）及外贸信托等6家战投签署重整投资协议；6家战投以现金方式认购转增股票，向新华联提供约19.28亿的资金，其中盈新资产出资12.96亿，其余五家投资人出资6.32亿。月初新华联司法重整成功后，盈新资产成为新华联文旅第一大股东，其债务风险得到化解，而两家AMC浮盈也都在30%以上。

• 地方国资接手融创、世茂项目，银亿地产拟被7折出售

本月重点监测房企共涉及18笔并购交易，披露的交易对价约94.2亿，环比减少45.1%，并购热度降至低点。本月世茂、融创出让商业项目于地方国资，盘活资金用于当地项目的开发建设，世茂2.5亿转让坪山世茂广场予合作方深圳坪山城投，融创拟8.14亿向石家庄国资出售石家庄中央商务区项目80%股权。值得关注的是，山子股份（重整前：银亿股份）7折出售银亿地产全部股权及债权，若未能成交，则在首次挂牌底价的基础上降价20%再挂牌。当前银亿土储位于非核心城市，且以商办和车位为主，在低迷市场中去化难度较大，因而计划全面清退。

并购政策

国常会定调再加码，北京、杭州等32城松绑

本月中央层面定调房地产政策继续优化方向不变，《政府工作报告》再次提及“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，住建部部长强调稳市场、防风险、促转型，国常会在行业定调和工作部署上对房地产支持政策再升级，首次提及“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”等，未来释放中高端改善性需求可能成为政策的发力点之一，房地产支持政策进入新阶段。

此外，城中村改造资金驰援加速落位，两大政策行累计投放至少1200亿，授信额度超万亿。截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿；截至3月13日，农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿。据不完全统计，各地专项借款授信额合计至少超万亿。

地方政府层面，本月32城33次政策松绑，频次环比下降，杭州全面放开二手房限购、广州放松限贷、北京废止“离婚限购”、深圳取消70/90政策，核心城市继续优化限购政策。

并购金融

新华联宣布重整成功，获55亿资金支持用于偿债

本月初新华联集团宣布新华联控股等六家企业的司法重整成功，此次重整涉及金额高达55亿，过程中采取了包括信托、抵债、资产变现和债转股等多种措施来确保债务的顺利偿还。

2019年房地产调控政策收紧，新华联深陷债务危机中，2022年因无法偿还湖南富兴集团3000万债务被其申请破产；同年9月北京一中院受理其破产重整并指定管理人。

2023年5月新华联控股等六家企业被裁定实质合并重整，开始公开招募重整投资人；同年8月旗下上市公司新华联文旅公告与盈新资产（AMC）、招商平安资产（AMC）及外贸信托等六家公司签署重整投资协议暨预重整。6家战投现金认购转增股票，计划向新华联提供总额约19.28亿的资金支持，其中盈新资产出资12.96亿、按1.08元/股受让新华联12亿股，包括招商平安资产等在内的其余五家投资人合计出资6.32亿、按1.20元/股的价格受让合计5.267亿股票。根据重整计划，新华联控股持有约11.75亿股上市公司股份（占总股本约20.01%）也属于本次重整的偿债资源，需划转给新华联控股等六家公司的债权人用以抵偿其债权。

2024年3月初新华联司法重整成功后，盈新资产成为新华联文旅第一大股东，新华联债务风险得到化解，而两家AMC浮盈也都在30%以上。近日，新华联文旅发布重整成功后的首份年报，2023年实现归母净利3.52亿，扭转连续3年的亏损局面，年末有息负债仅20.2亿，同比下滑近90%，化债助力企业回到良性发展的轨道。

行业并购

国资接手融创、世茂项目，银亿地产拟被7折出售

根据CRIC监测，2024年3月重点监测房企共涉及17笔并购交易，披露交易金额的有13笔，总交易对价约94.2亿人民币，同比减少81.4%、环比减少45.1%，并购热度降至低点。

交易进展来看，本月5笔交易签署转让协议，合计披露的交易对价约22.3亿。其中，世茂股份、融创中国频繁处置旗下商业项目，世茂拟2.5亿转让坪山世茂广场（二期尚处建设阶段）予合作方深圳坪山城投、又以2.85亿转让泉州商业地块给恒昌置业，而融创拟8.14亿向石家庄国资出售石家庄中央商务区项目80%股权，盘活资金将用于其余石家庄项目的开发建设。4笔交易已经完成，披露的对价合计约5.6亿，其中金茂4.5亿增持青岛东方伊甸园项目，持股增至81%，万达成功处置天津蓟州万达广场以及南宁城西万达广场商管公司的相关权益。

本月保利、华润、上海地产、山子股份等纷纷挂牌标的寻求买家，6笔交易处挂牌状态，披露的对价约29.4亿，其中保利出清合富辉煌、华润撤出万德莱（养老）、上海地产再挂牌上海华宁置业100％股权，底价降至5.41亿等。此外，有市场传言万科将出售长租公寓“泊寓”股权，目前万科方面已予以否认。

本月市场关注度最高的是，山子股份（重整前：银亿股份）拟全面退出房地产，7折出售银亿地产全部股权及债权。本次转让标的为银亿地产的全部股权及债权，标的资产合计价值为13.33亿，首次公开挂牌底价为标的资产合计价值的70%；若未能成交，则在首次挂牌底价的基础上降价20%进行后续挂牌。当前银亿地产土储均位于非核心城市，且类型以商办和车位为主，在当前低迷市场环境中去化难度较大，因而山子股份计划全面退出房地产。银亿股份经过重整后更名为山子股份，当前股东中重整投资者梓禾资本持有29.89%股份，为第一大股东，而创始人熊氏父子合计持有山子股份28.65%股份，实控人为梓禾资本的董事长叶骥。

交易标的物业类型看，本月多元化类并购额占比明显提升，11笔涉及商办、其余领域的多元化投资，披露的交易金额56.3亿，占到全部规模的60%，环比提升21pct。其中商办资产出售热度较高，复星拟出售三亚亚特兰蒂斯、新世界发展40.2亿港元出售香港愉景新城等。