保卫出租率 招商蛇口租赁住房REIT林下项目的大客户挑战

观点网 企业租户一直是租赁住房行业重要客源，但这类大客户的进出，往往会在很大程度上影响着项目的表现。

12月24日消息显示，招商蛇口租赁住房REIT出现新的变动。

据了解，该公募REIT的基础项目之一，深圳林下项目迎来大客户退出，此次涉及退租房屋数量共计143套。

林下项目企业租户此番退出，对项目的出租率造成了较大的影响。公告明确，此次变动后，出租率对应下降30.86%。

实际上，保租房的租户情况在很大程度上影响着租金收入和底层资产质量，如若租户较为单一，一旦出现租户的集中退租的情况，项目的出租率、现金流稳定性将受到明显的影响。

对招商蛇口租赁住房REIT来说，如何实现企业租户退租后的租赁去化、保持基础设施项目稳健经营、保护投资者中长期利益，是后续重要的挑战。

大客户挑战

12月24日，招商基金管理有限公司公告披露了基础设施项目的经营情况。

公告提到，目前，林下项目重要现金流提供方企业租户一的续租合同将于2024年12月25日到期，涉及退租房屋数量143套，出租率对应下降30.86%。

据了解，招商蛇口租赁住房REIT刚于10月23日正式上市。

而今，上市两个月时间，项目遭遇大客户退租。

商业客了解到，林下项目位于深圳市南山区工业八路，所在地块东临龙电花园，南临招商桃花园，西临工业八路，北临深圳市南山区建设工程质量监督检验站。

项目于2015年建成，主要包含3栋租赁住房（楼栋号分别为1栋、2栋、5栋）及其地下车库、设备用房。

根据其招募说明书，截至2024年6月30日，林下项目可出租公共租赁住房（高级人才公寓）465套，可出租面积为3.93万平方米，已出租公共租赁住房（高级人才公寓）455套，已出租面积为3.85万平方米，按租赁面积计，时点出租率约为97.85%。

计算下来，本次租户到期退租过后，林下项目的出租率暂时降至67%。

实际上，过去一段时间，企业租户一直是住房租赁项目的“兵家必争之地”，毕竟，企业租户的整体租赁期限较个人租户更长，更具稳定性。

因此，签约企业租户，能够在一定程度上保障住房租赁项目的出租率及租赁收入，避免因空置带来的损失。

除此之外，从林下项目的周边情况来看，该项目所处片区规划有前海深港合作区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋城四处南山区重点专业服务业发展集聚片区，其中，仅前海、后海片区已引进的龙头企业总部项目就超过60个。

项目四周重点布局的产业类型及引入的优质企业众多，这也在一定程度上支撑着林下项目的租户结构。

数据显示，截至今年上半年，在项目已出租的455套公共租赁住房当中，其中约有51%为个人租户，约有49%为企业租户。

企业租户的占比接近五成，依赖性较高，所以企业客户一旦出现退租情况，会立刻影响整体出租率表现。

大客户的退租已成既定事实，此番退租过后，资本市场更加关注的是，招商蛇口保租房项目后续的招租。不过，有业内人士表示，林下项目比较成熟，而且地理位置较好，招租方面应该难度不大。

招商基金在公告当中亦表示，运营管理机构将抢抓目标客户群体春节假期后返深/来深的一段时间内加大营销推广力度、做好实地对接服务，以期进一步提升租赁去化效果。

保卫出租率

除林下项目以外，招商蛇口租赁住房REIT的基础设施项目还包括太子湾项目。

资料显示，太子湾项目位于深圳市南山区蛇口自贸区，临近港湾大道、南海大道、兴海大道等区域交通主要干道。

项目于2019年11月建成，主要包含1栋租赁住房及其配套商业、地下车库及设备用房。

截至2024年6月30日，太子湾项目可出租保障性租赁住房462套，可出租面积为2.51万平方米，已出租保障性租赁住房442套，已出租面积为2.37万平方米，按租赁面积计，时点出租率约为94.61%。

对比来看，太子湾项目的租户结构当中，个人租户的占比更多一些。目前，太子湾项目已出租的422套保障性租赁住房当中，约86%为个人租户，剩余14%为企业租户。租户结构多样化，能够稳定项目出租率，从而保证现金流的稳定性。

实际上，从目前已经上市的六单保租房公募REITs来看，有不少基础设施项目过度依赖企业客户。

其中，红土创新深圳安居REIT企业客户最为集中，4个基础设施项目企业客户占比分别为65.7%、100%、75.8%和27.2%。

相比之下，中金厦门安居REIT的租户结构相对分散，个人租户占比91.94%，企业租户占比8.06%。

此外，华夏北京保障房REIT的文龙家园公租房项目企业客户占比20.6%；其余项目个人租户占比均在94%及以上。

租户结构是影响住房租赁项目稳定性的重要因素，但住房租赁项目的压力并不止于此。据了解，今年以来，一向稳健的保租房项目出现出租率与租金下滑的问题。

数据显示，截至2024年三季度末，红土创新深圳安居REIT的平均出租了为96.22%，而这一数值于年初为98.34%，下调了2.12个百分点。

而华夏北京保障房REIT下调幅度更大，从年初的96.94%下降2.13个百分点至94.81%；中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT三季度出租率亦出现不同程度变动，分别为99.67%、92.515%。

相较之下，今年刚刚上市的国泰君安城投宽庭保租房REIT，其出租率表现相对稳定，三季度末为93.27%，较上市之初的92.03%上浮0.99个百分点。

数据来源：基金财报、商业客整理

出租率下挫已然成为当前住房租赁行业的普遍现象，不仅如此，租金下滑亦为常态。

有市场人士认为，造成出租率下滑、租金下挫的原因主要有两方面，其一，2024年以来，受宏观经济、居民收入预期下降等因素影响，全国主要城市的住宅平均租金均有所下调。

其二，年内，保障性租赁住房集中入市，市场供给大幅增加，居民的可选择性更多，起到了平抑市场租金大幅波动的作用，同时影响出租率。

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