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作者 | 詹方歌
编辑 | 邢昀
“有钱没钱,回家过年。”是中国人在年关将至时最常讲的话,用在过去几年的房企身上也如此恰当。
这几年称得上房企的至暗时刻,从债务端向销售端逐渐蔓延的寒意,让这个曾经最为春风得意的行业骤然哑火。就连“尖子生”万科也因为偿债高峰的到来,疲于奔命。1月27日万科公告,郁亮申请辞去董事会主席职务,祝九胜申请辞去总裁、首席执行官等职务。管理层的人事调整暗示着万科的巨大震荡。
好在,2024年末“筑底”的声音频繁传来,无论是信用端还是销售端,都有淡淡的回暖迹象。乘着2025的东风,房企真的想过个好年。
一边,地方政府和房企各出奇招、加快去化,同时保证交房周期;另一边,包括融创、碧桂园在内的诸多房企都传来化债的最新进展,虽然大多还并未与债权人达成完全一致,但化债就像在大堵车里腾挪——动了总比没动要好。
1、年末花式卖房
年末总是房企的冲刺时期,回看周期顶部的2017年,仅12月一个单月,万科全国销售金额就超过600亿元,年度销售金额几千亿对于头部房企更是家常便饭。不过在2024年,即便是洗牌后的头部房企,也难达到这样的成绩。
中指研究院发布的数据显示,2024年销售额排名前三的房企分别是保利发展(8.360, 0.01, 0.12%),全年销售额3230亿元;中海地产,销售额3106亿元;绿城中国,销售额为2768.5亿元。与巅峰时期动辄超过7000亿元的“状元”,已经没有可比性。
头部销售放缓的同时,其他房企的日子也更难过:2024年,销售总额超过千亿元的房企比上一年同期减少5家,仅有11家;销售总额超百亿的房企则有86家,比2023年同期少30家。
如此明确的销售压力之下,部分房企也开始花式卖房,积极自救。2024年12月,深圳福田区的京基宸悦府发布“买一赠一”的海报。如果客户按照住宅备案原价购入一套住宅,则可以额外获得一套约45平米的商务公寓,算下来要比使用折扣价单独购买一套住宅,便宜将近30万元。
不仅深圳,2024清明期间,北京的招商璀璨公元项目,也曾经推出“买一赠一”活动,购买77平米北京通州房源的客户,可以再获得一套位于烟台的108平方米海景房。
“买一赠一”,看似夸张的表述之后暗含的操作仍是降价——这是消费者买房前最期待的事,也是买房后最害怕的事。身处漫长的周期底部,房企们为了保证销售,也开始主动为房价托底。
比如2024年末开盘的深圳龙岗远洋城,推出了降价包退、无理由退房等权益:2024年最后一天前购买该房源,如出现同类房源降价,可以无理由退换房;开盘当月购入该房源,截至封顶前,都可以享受无理由退房权益。从降价到权益,为了能在年末再冲一把销售额,房企可谓使尽浑身解数。
事实上,有关销售额的焦虑不仅落在房企头上,一些地方政府也为保障房地产市场的稳定出台了政策。
河南洛阳拿出800万财政资金用于发放1000套购房补贴,对中心城区(不含偃师区、孟津区)活动期间新购的1000套成套商品房住宅,按照每套8000元发放购房补贴。此外,在售楼盘在财政补贴基础上还推出了购房专享、装饰装修等多重优惠,每套补贴不低于19000元。
宁夏银川市政府也推出极具吸引力的购房补贴政策。在展销期间购买银川市兴庆区、金凤区和西夏区新建商品住房的家庭,可享受每平方米100元的补贴,单套住房补贴上限为1.7万元。
在房企和政府的努力之下,全国新房销售终于开始出现止跌迹象。国家统计局相关负责人表示,2024年房地产市场成交趋于活跃:四季度,新建商品房销售面积和金额都实现正增长。从监测的40个重点城市销售情况看,12月当月新建商品房销售面积、销售额同比分别增长了0.3%、4.1%。
中指研究院的数据也显示,一线城市2024年四季度销售面积同比增长40%,二线、三四线代表城市分别实现了15%及11%的上涨,有业内人士将其总结为“止跌回稳”。
2、力争保交楼
保交房是这几年来房企的头等大事。
2024年12月25日,住建部部长倪虹透露,2024全国已交付住房规模达338万套,完成了既定目标。
中指研究院数据显示,2024年交付规模排行榜前五位分别是碧桂园、中海地产、融创中国、保利发展和绿城中国,其中交付量最大的是碧桂园,交付套数达到38万套。
2024年,此外还有万科、绿地、龙湖、新城控股(13.270, -0.02, -0.15%)交付套数超十万套;包括建业、旭辉、世茂等14家企业交付套数超五万套。
讲来只是一串数字,实际上保交付有多难呢?以融创为例,他们今年的交付量排名第三,交付数超过17万套。但实际上,集团似乎并未达到2024年初设定的20万户保交楼目标。
不过,如此艰难的环境下也有不少项目实现了提前交付。比如,2024年,龙湖集团在全国43座城市共计交付120余个项目,其中20%项目实现提前一个月以上交付;上海保利明玥宸光项目,实现了比合约时间提前一年交付,集中交房起仅半个月内交房率达到了90%以上;北京的中海云庭项目提前2个月交付,实现整盘收房率96.8%。
另一个好消息是,房企保交楼压力最大的时期或许也快要过去了。华福证券研报显示,合同负债规模与保交付关系较大。一般而言,合同负债对应房企已预售、未交付的期房项目。如果房企合同负债下降,意味着企业交付压力逐渐下降。
换句话说,房企目前的较大交房压力来自2到3年前的期房销售。这几年的销售放缓,其实也让房企后续的交房压力变得更小。
旭辉控股董事会主席林中在2025年1月3日发布的新年献词中表示,3年保交付的攻坚战已告一段落,接下来,“旭辉的工作重心将逐步从保交付向‘求生存、谋发展’转移。”
“过去两年里,公司总共交付了约100万套房,假设每户家庭平均3个人,就意味着我们的工作直接影响了300万人的生活。”碧桂园集团董事会主席杨惠妍在1月6日召开的2025年第一次集团月度管理会议上说。
她同时提及,2025年交房任务总量较去年将明显减少。
3、化债或将提速
同样是2025年第一次集团月度管理会议,杨惠妍表示,碧桂园2025年的工作将围绕在保交房、修复资产负债表两大关键任务上。随后的1月中旬,碧桂园的境外化债方案传来最新进展。
公告显示,碧桂园已经与七家知名银行达成共识,旨在成功落实公司的境外债务重组。
如果方案落实,碧桂园将实现大幅去杠杆化,目标是减少债务最多116亿美元。方案中还包括,将债券到期时间延长至最多11.5年来降低融资成本,将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
为了达成去杠杆化的目标,碧桂园给债权人提供了5个选项,其中包括现金回购、仅强制性可转换债券、强制性可转换债券及新债务工具等。虽然澎湃新闻报道称,目前碧桂园公布的关键条款没能获得债券持有人特设小组的支持,双方在转股价格等方面仍存在分歧。但碧桂园方面表示,“此进展标志着本公司在成功落实重组方面的重要里程碑。”
自从暴雷以来,碧桂园拖欠了两期的财报,股票也一直处于停牌状态。随着化债方案传来,2023年报和2024半年报公布,股票也随之恢复交易。复牌当日,碧桂园股票大涨超过15%。
财报中也确实透露了一些乐观消息:相较2023年末1784亿元的净利润亏损,2024年上半年度,公司的净利润亏损收窄至128.42亿元,大幅减值已经完成。另外,截至2024年中,碧桂园净资产为741亿元,仍然为正。
不仅是碧桂园,2025开年,不少房企也传来了好消息。比如融创,2025年1月21日,发布公告称,十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这也意味着,融创成为了第一家完成境内债整体重组房企。此前,融创的境内债总规模达到154亿元,重组完成预计将削减50%境内债务,且最长展期达9.5年,5年内都不再有兑付压力。
除了两家头部房企,在这个农历年末,龙光、融信、金科也都有化债的新进展:龙光在1月8日与债权人小组就整体重组方案达成一致,并签订了债权人支持协议;融信获得了6支债券的展期;金科作为“房企重整第一股”公布了《金科股份重整计划草案》,整个重整过程将有国家级AMC中国长城(18.080, 1.38, 8.26%)资产参与。
不断的债权暴雷和销售受阻之后,目前房地产行业的复苏无异于一场声势浩大的重建——不仅是具体项目的复工和交付,更是信用和信心的重建。
近半年来,“筑底”几乎成为行业共识,从如期交房到销售端的小小回暖,从化债推进到地产股几次大涨,信用和信心的“底”正在缓慢修复。新年只是开始,2025年房企将会是怎样的走势,或许还要看今年的小阳春。
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关注前期可能二浪调整到位的汽车概念,机器人(sz300024),量子芯片,文化传媒等概念板块,科创板块的表现也值得继续关注。而国家政策的指向性热点也可以随时关注其动向。(以上所有观点为投顾观点,以上有关数据采摘在上交所,深交所,同花顺(sz300033),财联社,通达信等专业财经网站。不作为未来的走势依据,不作为推荐和入市依据,据此参考,盈亏自负,市场有风险,投资需谨慎, 首席投资顾问王君毅,执业证书编号:S1350620030001) -
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2月25日午间收评:三大指数小幅下跌,机器人(sz300024)概念股持续走强1、市场早间低开后震荡回升,三大股指跌幅均明显收窄。机器人(sz300024)概念股再度走强,锋龙股份(sz002931)、卓翼科技(sz002369)、国贸股份、巨轮智能(sz002031)等涨停。汽车整车、无人驾驶概念拉升,安凯客车(sz000868)、众泰汽车(sz000980)、锐明技术(sz002970)、动力新科(sh600841)涨停。消费电子概念股大涨,大富科技(sz300134)、福日电子(sh600203)、科森科技(sh603626)等涨停。下跌方面,农业股集体调整,荃银高科(sz300087)跌超5%。个股涨跌互现,上午半天成交1.15万亿。午间收盘沪指跌0.14%,深成指跌0.29%,创业板跌0.32%。2、板块概念方面,有色钴、机器人(sz300024)、汽车整车、AI眼镜等板块领涨;农业、短剧游戏、白酒、券商等板块领跌; 3、两市共2387只个股上涨,64只个股涨停;2513只个股下跌,3只个股跌停;11只股票炸板,炸板率18%。 -
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3、1.14万亿现在每天的成交额都很健康,交易上始终也没和大家聊大风险,如果出现指数的调整开始信号,保持半仓左右就好。上涨2500家,下跌2662家,涨停65家,跌停3家。跌停只有3家,今天交易情绪是不错的,超过12家才需要谨慎。目前方向还是围绕DS扩展分支,只要是AI产业链的都可以。还是那句话,规避高位的,低吸低位的,别激进,有机会就干,别机会也别追高。就这一个大方向就足够了。 -
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2、人形机器人(sz300024)防守线这两天一直强调人形机器人(sz300024)五分钟级别已经出现2个中枢上涨了,交易上不宜追涨,但还没有客观的结束信号。今天也给标准了。今天早上的低点就是五分钟级别三买也是防守线。跌破反弹结束,不跌破反弹还会继续。同样也是小级别的回落,大方向依然没问题。 -
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1、防守线出现了早上低开恒生科技指数差一丢丢就跌破了,而它低开高走没破,没破那就反弹还可以延续。不过今天早上低开沪指和科创50给了五分钟级别三买区间,也就是防守线的标准。科创50五分钟级别三买已经确认,点位1079点,跌破反弹结束,不跌破反弹继续。有了这个标准就舒服多了。沪指的五分钟级别三买的位置在3343点,但它比较弱还没确立。不过现在科创50和恒生科技指数都有标准了,有一个跌破都可以宣告反弹结束。不过大风险还是不谈,谈大风险一定是等日线级别上涨段形成之后,所以,即便指数跌破防守线,回落开始,也没必要空仓。 -
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今天虽然低开,但本人早盘给了今天或明天的描述,并且给了3356站稳的标准。今天虽然反抗起来,但不站上3376,在3376以下震荡,则其实形态比昨天收盘更差一些。