来源:@21世纪商业评论微博
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记者丨李惠琳 编辑丨陈晓平
950亿身家的郑家纯家族,回击流言。
1月20日,新世界(7.680, -0.46, -5.65%)发展紧急澄清,“尚未进行或开始讨论任何现有财务债务(包括债券)的整体债务重组。”
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郑家控制的这艘地产旗舰,总资产高达4450亿港元,正处于风雨之中。
其债券大幅跌价,市值降至百亿左右,即将寻求债务重组的猜想,一度在投资者中流传。
掌权新世界多年,郑家纯眼下的局面,确实相对棘手。
11月的股东大会上,他坦言,公司负债水平高企,首要任务是减轻债务负担,回流现金。
2024财年(2023年7月-2024年6月),新世界已压降债务1100亿港元,缩表1700亿港元,约合人民币1500亿元。
这家地产巨头,现可能已到重振信心的关口。
最新消息称,新世界将提供价值150亿美元的物业,作为贷款再融资的抵押品。《21CBR》记者联系新世界官方,至截稿未得到确认。
风波不断
郑家纯掌舵的新世界,最近两个月流言不断。
12月,市场盛传其致函银行机构,寻求豁免违约贷款契约的责任,旋即官方否认。
开年以来,新世界股债持续下行,百亿左右的市值,处于20年来的低位,多家知名机构预测悲观。
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高盛甚至预计,鉴于盈利低迷,直至2027财年都不会派息。
更为夸张的传言称,集团已讨论进行整体债务重组,进一步伤及各方信心。
“传言及猜测的内容,不能准确反映现有财务债务的整体状况。”郑家纯为首的董事会,不得不紧急澄清。
相比内地房企,郑家控制的新世界债务,表面上并不算太高。截至去年6月末,其债务总额2200亿港元,净负债率为55%。
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只是,其负债总额,尚未计入362.8亿港元的永续债,在奉行低杠杠的港资房企中,确属高水平,且据40%的降债目标(2027财年)有较大距离。
郑家纯为首的管理层做过解释,负债率提升,主要是因楼市疲弱以及非核心资产处理不及预期。
按官方解释,其债务完全在可控范围内。
其只有416亿元属于短债,集团在去年9月已处理其中一半,剩余一半有充足现金已可覆盖。
“集团财务状况其实相当稳健。”管理层在9月份公开表态。
只是,由于大幅降低杠杆,2024财年账面亏损197亿港元,尤其出售新创建,产生80亿港元的一次性非现金亏损。
遗憾的是,这样的解释,未能完全说服投资人,自10月来,其股票、债券价格也不断走低。
高层的动荡,似乎又放大了潜在的忧虑。
2024年9月,家族第三代的郑志刚,请辞行政总裁,由首席营运总监马绍祥接任,仅两个多月,马因“要处理个人事务”辞任,郑家纯又再次聘任黄少媚接替。
黄拥有非常良好的资历,其在地产业浸润超30年,尤其在内地城市大型基础建设、城市规划及城市更新领域,经验丰富,供职新世界约10年,2024财年薪酬合计2390万港元。
然而如此短的时间,行政总裁一职两度易人,确乎不同寻常。
筹钱降债
于郑家纯家族而言,破除流言最根本的办法,在于加快去杠杆,回笼现金。
一年多来,其家族已大刀阔斧处置资产。
2024财年,新世界出售约77亿港元非核心资产,涉及香港荃湾愉景新城商场及停车场、前海办公楼30%的股权、天得发展有限公司30%股权等。
![来源:网络](http://n.sinaimg.cn/spider20250122/8/w980h628/20250122/c59f-1e72fc772f1733e5f53ece9b6017cd27.jpg)
尤其出售新创建股份,一举回笼218亿港元资金。
期间,郑家纯多次通过实控的周大福体系,提供资金支持。据统计,2023年至今,其家族实体已先后接盘新世界三个项目,合计输血超过221.5亿元。
最新的一宗,发生在11月末,其将香港启德体育园项目的股权及相关贷款,以4.17亿港元的代价,转给周大福企业。
多方努力后,新世界总债务一年降债1100多亿港元,2024年1-10月,其还完成超500亿港元再贷款。
可惜,负债率依然过高。
2025财年,郑家纯计划继续出售130亿港元非核心资产。
新世界发展,其核心资产多位于香港、北京、深圳等高能级城市,单从基本面而言,较为优质,只是大量为商业地产,现金回笼较慢。
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高盛认为,如要达到净减少债务水平和资本杠杆,需要出售更多的资产。从目前行动来看,郑家确实在加速资金回笼。
郑家纯新提拔的总裁,到任不足两个月,也以真金白银给予了支持。
1月16日,黄少媚自掏腰包买入公司一个香港豪宅,花费5488万港元。
郑家也大方给予黄一定回馈。
交易顺利完成,她可获得3%-10%房款的现金回赠,以及私人会所约24.89万港元的会籍优惠。
加速去化
郑家纯和管理团队要走出难关,长久之道在于改善经营。
2024财年,新世界年收入为358亿港元,同比下跌34%,核心经营溢利跌到69亿港元。
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这家老牌地产商,主要收入构成是住宅销售、商业投资。
物业销售尤其不理想,全年收入约161亿港元,下跌四成,其中内地销售额为125亿元,完成销售目标的85%。
“长远希望提升盈利及加快去杠杆。”管理层在9月如此定调。
现年55岁的黄少媚,有望扛起这一重担。
“我期待,她在公司未来的管理发展及协同效应上发挥重要的作用。”在黄少媚上任公告中,郑家纯如此表态。
截至2024年中,新世界在内地土储超过370万平方米,其新财年在内地的物业销售目标为110亿元。
一则1月的内部推文称,黄的团队抢抓政策红利,制定灵活有效的市场策略和适销对路的营销方式,成绩优异。
据披露,2024年7-12月,新世界的内地业务销售超过70亿元,完成全财年业绩的70%。
“团队对完成既定目标充满信心。” 黄少媚说。
郑家纯家族,也正加快出货。
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2025财年,新世界将在香港分阶段推出多个住宅项目,且推进农地转换成可供发展用地;在内地市场,将推售广州凯旋新世界、沈阳新世界等重点项目。
在商业地产方面,预计到2026财年,新世界将开业38个K11项目,K11的经常性收入将大幅增加,带来充沛的现金流。
若能兑现预期,只要眼前的关口安然度过,郑家的地产旗舰,将依然可以傲立香江。
图片来源:新世界发展,除标注外
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北京红竹今天 08:23:54
3、老三样不变任何的方向都不可以一直向上,虽然今天开始调整,但对于DS和人形机器人(sz300024)和铜缆,我还是重点看待。方向不变,但需要掌握节奏,DS目前指数还处于五分钟级别三买区间,急跌洗盘后还会有反复折腾。DS和人形机器人(sz300024),上周五就和大家说了资金已经有变化了,高位股资金出逃,但滞涨品种有资金流入。方向可以不变,但节奏可不能一根筋,一根筋的思维还炒啥股?当然了,当指数调整的时候,大部分投资者是不适合交易的,休息就是最好的交易。有多大的锅、就下多少的米。 -
北京红竹今天 08:23:51
2、调整开始了?我觉得差不多开始了,昨天红竹在午报中强调的就是本周有洗盘的预期,时间窗口就在本周二三,这不,周二就来了。恒生科技指数和创业板还没有跌破防守线,沪指也没有出现五分钟级别三买,客观信号没出现。但高位股筹码松动了,已经非常明显了,就当调整开始看待不会出大错,顶多不赚钱,至少不会亏损。调整的话,看日线级别回落一笔,至少五个新低,五个新低之后上证50ETF、沪深300ETF,到时候可以定投一些。如果恒生科技ETF也能给个至少五个新低,那就漂亮,至少可以给一些投资者再次定投的机会了。毕竟只有恒生科技ETF最有性价比。 -
北京红竹今天 08:23:45
1、缩水辛辛苦苦一个月,一天缩水回到解放前,昨天总利润已经到了3.9%,昨天看到一只DS点火信号,立刻下手买入,代码输入错了,整了个乌龙指,今天亏损出局,总账户损失1%点多。这是白白丢掉的,人家乌龙指都大赚,我这是大亏。再加上昨天买入的DS,买入后直接大涨7%,今天大跌8%。今天还做了加仓,正常交易其实还算OK,也算正常的曲线回落。没有乌龙指的话,总盈利应该在2%以上。就这乌龙指搞的我郁闷呀。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
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