湖州拿出真金白银收储房企存量闲置土地

经济观察网 记者 田国宝 1月13日，湖州市南太湖管委会与中国金茂（00817.HK）全资附属公司湖州东茂置业有限公司（下称“东茂置业”）签订土地收储协议，收储东茂名下14.73万平方米闲置土地，收储价为7.81亿元。

此次湖州明确，将在签订协议后的半年内以现金支付给东茂置业。此前，广州、武汉等城市在向开发商收储存量闲置土地时，多数以土地置换或规划调整为目的，并未涉及现金交易。

一位开发商认为，湖州市能拿出真金白银收储开发商的闲置土地，这一行为值得肯定。金茂获得湖州的支持，未来可能会加大对湖州的投资。

2021年12月21日，金茂以14.86亿元拿下湖州滨湖东单元五幅土地，总建筑面积40.9万平方米。招拍挂信息显示，该地块为限竞房项目，商品住宅限价为1.78万元/平方米，同时要求配建一所占地6100平方米的幼儿园及一座1000平方米的公交站。

按照规划，五个地块总称为金茂南太湖未来之窗综合体项目，其中，06A地块、07A地块、09A地块以住宅为主，08B地块和08E地块以商办为主，包括零售商业、餐饮、娱乐、旅馆、商务金融、教育以及居住等多种用途。

07A地块是截至目前唯一开发的地块，2022年8月地块正式开工，2022年11月，07A地块建成的东云府住宅项目销售。2024年3月，东云府项目最后一批108套房源取得预售许可证；2024年12月，项目完成竣工验收备案。

08B地块和08E地块以商办为主，建筑面积合计19.9万平方米。2022年，相关规划指标一度对外公示，并启动施工图纸设计招标，但后续进展有限。06A地块和09A地块以住宅为主，建筑面积合计11.28万平方米，一直未动工。

金茂在湖州拿下五幅土地的成本是8264.88元/平方米，剔除已经开发的07A地块，剩余四幅土地被湖州南太湖管委会收储的单价为5302.01元/平方米。粗略估算，收储价格为原拿地价的七折左右。

对金茂来说，虽然土地被收储带来一定损失，但07A地块多数面积为住宅，在一定程度上可以弥补损失。

金茂在南太湖未来之窗项目的投入包括14.86亿元的土地购置费用以及07A地块2.39亿元的建安成本，两项合计17.25亿元，此外还有其他建设成本、行政管理费用、营销费用以及财务费用等。

预售信息显示，东云府项目的建筑面积为6.78万平方米，预售均价为1.46万元/平方米，货值在10亿元左右，四幅土地被南太湖管委会收储的金额为7.81亿元，总计约17.81亿元。

综合来看，金茂通过东云府项目销售及土地被收储带来的收入，即便是无法完全覆盖原始投入，但也不会有太大损失。中国金茂在公告中表示，4幅土地被收储预计亏损83万元。

上述开发商说，专项债收储存量闲置土地政策有两个主要目标：一是通过收储房企未开发土地，缓解其流动性压力；二是利用金融手段调节土地市场，实现供需动态平衡。

他认为，湖州南太湖管委会与金茂能够达成收储协议，说明收储价格对金茂来说是可接受的。在当前土地价格和房价双双承压的背景下，房企持有的闲置资产通过合理价格变现，而且可以获得现金，可以有效缓解流动性。

另一位房企人士告诉经济观察网，专项债收储存量闲置土地的最大难题在于收储价格。由于土地市场下行，多数城市给出的收储价格只有原始拿地价的三折，无法覆盖土地原有融资，虽然房企希望将土地变现，但无力解除土地的抵押。

在他看来，即便是没有融资抵押的土地，如果收储价格过低，房企也不愿被收储。比如，土地抵押获得的融资金额高于收储金额，房企更愿意通过抵押融资变现。他认为，湖州收储实践的借鉴意义在于价格合理和以现金支付。

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