房企·年终盘点 | 信达地产2024年业绩明显起伏,能否借助200亿元纾困基金走出低谷?

房企·年终盘点 | 信达地产2024年业绩明显起伏,能否借助200亿元纾困基金走出低谷?
2025年01月15日 17:34 每日经济新闻

每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

2025年伊始,信达地产(4.800, 0.12, 2.56%)(SH600657,股价4.47元,市值127.48亿元)在盘活地产行业存量资产方面又有大动作。

信达地产于1月9日公告称,公司与中国信达、鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金,母基金认缴总规模达200.01亿元。其中信达地产和中国信达各认缴100亿元,鑫盛利保认缴100万元,作为普通合伙人。

值得一提的是,由于发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金的三方同属“信达系”,因而此次共同投资事项构成关联交易。

据《每日经济新闻》记者观察,信达地产之前已成功盘活了多个地产项目,包括郑州信达未来公元、海南南丽湖壹号二期、深圳云禧公馆保障房和合肥宝能城等,这些项目中有不少是在停工后得以“盘活”的。

不过在刚刚过去的2024年,信达地产虽然超额完成年度销售目标,但归属净利润却出现显著波动。2024年前三季度,信达地产分别实现归属净利润-1.954亿元、1.064亿元和-8673万元。此外,信达地产经营活动产生的现金流也一直处于“净流出”状态。

2025年的房地产行业,实现“止跌回稳”与“保交楼”是关键词。

此次信达地产与中国信达、鑫盛利保共同发起设立的200亿元房地产行业存量资产纾困盘活基金,在业内引发广泛关注。

具体来看,该基金全称为信达纾困盘活(天津)企业管理合伙企业(有限合伙),母基金认缴总规模达200.01亿元。其中,鑫盛利保作为普通合伙人,认缴100万元,占比0.0050%;中国信达作为优先级合伙人,认缴100亿元,占基金规模的49.9975%;信达地产则作为劣后级合伙人,同样出资100亿元,占比49.9975%。

该基金期限为8年,主要聚焦于房地产行业问题企业的纾困解难,以及问题项目的盘活重生。无论是参与破产重整,还是投身法拍等特殊机遇投资,都旨在助力项目保交付,推动相关工程建设顺利开展。

在投资方式上,将根据具体项目的不同情况灵活选择,既可以直接对项目进行投资,也能采用母子基金的形式,通过引入产投人、其他资金方和合作方等,另行发起设立子基金参与投资。

“设立此基金是为了响应房地产行业及上下游企业的纾困需求,通过拓展项目机会,盘活行业存量资产,进一步优化公司投资结构,创新业务与盈利模式。”信达地产在公告中表示,盘活基金后续待公司实缴出资后,纳入公司合并报表范围,公司将负责具体纾困项目的投后管理工作,本次共同投资不会对公司未来资金流动性产生重大影响,未来经营成果将取决于投资项目运行情况。

每经记者注意到,自2022年4月起,监管部门便鼓励AMC(不良资产管理公司)积极介入房企的资产处置和项目纾困工作,部分AMC已获准发行金融债券,以支持重点房地产企业优质项目的风险化解和处置工作。

2022年三季度,不少纾困基金入场存量风险项目,通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。如中信金融资产针对徐州市潘安湖纾困项目成立专项工作组,通过“资产重组+管理重组”形成了“项目隔离+联动国资+引入资金+实质管控+联合开发”的纾困模式。

中指研究院企业研究总监刘水向每经记者表示:“过去实践中纾困以项目为主,此次信达房地产发起设立200亿元房地产行业存量资产纾困盘活基金,释放出明确的救房企信号,将促进房地产企业风险化解。”

在刘水看来,纾困基金配合保交楼专项借款等政策的快速落地,在部分省市起到了一定地化解项目风险的作用。未来或将有其他问题房企以重整方式实现风险化解,将加速问题房企走出困境,加快行业风险出清,有助于行业止跌回稳。

作为中国信达旗下的专业地产平台,信达地产近年来已成功推动了多个房地产出险项目的化解工作。

如郑州信达未来公元、海南南丽湖壹号二期、深圳云禧公馆保障房、合肥宝能城等项目,均是在信达地产的介入下迎来了转机。其中不少项目曾面临资金短缺、工程停滞、业主维权等诸多难题。

据中国信达微信公众号披露,2022年至2024年9月底,中国信达参与房地产风险化解项目152个,投资737亿元,带动3220亿元项目复工复产,实现了4.4倍的风险化解效率。

每经记者梳理发现,信达地产纾困房地产出险项目的模式主要包括传统债权收购、增量资金投入、地产公司代管代建,以及通过发起设立子基金的方式参与投资等。

如郑州的“未来公元”项目,采用的是增量资金投入方式,信达地产接手时该项目仅剩5亿元左右货值,而完工尚需要17亿元资金。信达地产通过多项目资源共享、协同纾困的方式,实现多个出险项目共同“破局、修复、造血”,直至项目顺利交付。

而对于郑州的其他几个出险项目,信达地产则是采用“法拍方式隔绝风险与协同纾困模式”。其中,时代国著是信达地产花费6.2亿元法拍的项目,天樾九章和未来公元是信达地产自康桥集团接手的出险项目。信达地产通过法拍方式隔绝不良资产的法律风险,剥离项目债务债权问题,之后对上述三个项目资产进行共同盘活、协同纾困。

值得一提的是,信达地产是2024年初公布年度销售目标的少数房企之一,同时也是超额完成年度销售目标的三个房企之一(其余两个房企为滨江集团(9.720, 0.27, 2.86%)和保利置业)。

据中指研究院数据,2024年信达地产实现销售额153亿元,目标完成率为102%。在2024年房企销售榜上,信达地产排在第65位;而2023年,信达地产以265亿元的销售额排在行业第59位。

每经记者注意到,在以往盘活出险项目的过程中,信达地产更多地采用“金融机构接管+委托代建”的模式,即接管项目后注入资金,再寻找平台代建,最终实现保交楼。其中,由中国信达输出现金,而信达地产则扮演“代建”等相关角色。

此次设立的房地产行业存量资产纾困盘活基金,由中国信达和信达地产共同作为主要出资方,这不仅能带来代建收入,还能增加投资收益,有望在一定程度上提振信达地产的业绩表现。

每经记者注意到,从信达地产的财务表现来看,自2024年以来,其营业收入出现显著下滑,净利润表现也并不稳定。

2024年三季报数据显示,信达地产实现了34.99亿元的营收,但较去年同期下滑了10.87%;归属净利润为负,达到-8673万元,这也是其近年来首次出现亏损情况。

此外,进入2024年以来,信达地产经营活动产生的现金流量净额一直处于“净流出”状态。2024年前三季度,信达地产经营活动产生的现金流量净额分别为-15.07亿元、-7.888亿元和-26.66亿元。

免责声明:本文内容与数据仅供参考,不构成投资建议,使用前请核实。据此操作,风险自担。

封面图片来源:每经记者 甄素静 摄

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