张一鸣:香港楼价向下调整料「痛苦且漫长」

张一鸣:香港楼价向下调整料「痛苦且漫长」
2025年01月13日 08:34 市场资讯

楼市长升数十年,港人买楼可谓「坐喺到发达」;如今经济步入转型期,却苦无新的增长动力可接棒。对于港楼长远能否翻身,近年已退休的资深地产分析员张一鸣(Derek)接受本报专访时表示,长远香港楼价前景全取决于一项因素──就是香港在国际上是否还具有足够竞争力,惟目前来看形势甚具挑战;加上大湾区持续融合,香港营商成本及资产价格将愈来愈难维持高溢价,料向下调整的过程会「痛苦且漫长」;如要突破困局,香港今后几年能否成功转型甚为关键。

久未接受传媒访问的张一鸣最近复出露面,他形容近年身边朋友「冇一个快活」。他说:「现时中小企都挨紧5厘至7厘息,经济点会好、楼市又点会好?就算(政府)放松炒卖,都要供应有短缺先得。」

营商成本太高 生意流向湾区

张一鸣坦言,香港已经没有时间本钱「再拖延」,因此想走出来「做坏人、问问题」。他认为,目前香港内外正面临诸多挑战,其中一大难关就是营商成本太高,导致产品及服务的性价比不够吸引。

随着高铁等大型基建相继落成,跨境往来时间大为缩减,张一鸣表示,香港融入大湾区属国家大势所趋,两地边境亦只会愈来愈开放,指「我哋要问自己,点解当大湾区性价比高咁多,仲要喺香港消费?如果香港唔能够justify自己的高成本,生意和资金就会不断流向大湾区,对香港价格造成压力,直至两地价格差异缩小到香港重新再有竞争力,下一次商业周期先会展开」。

他续称,业主只有舖位丢空才会被迫减租,员工亦要到被裁才会接受减薪,不讳言「整个(成本)调整的过程系会非常痛苦同漫长,更何况深圳自己都仲『内卷』紧」。此外,各类物业当中,张一鸣认为住宅形势较好,因只要肯减租就会有刚性需求;相反写字楼及商舖,租户赚不到钱时减租也没有用,坦言难料零售何时见底。

港股板块「闷蛋」 难吸外资

至于现时是否置业良机,2012年曾出书分析港楼十大周期的张一鸣指出,长远而言楼价是否持续向上,取决于香港在国际层面能否保持足够竞争力,只要香港竞争力够高,持续吸引人流、资金流,相信「下一个周期的高位就一定会高过上一个周期(高位)」。张一鸣透露,他除了自住物业外,已没有投资港楼,目前亦不打算入市。

说到香港最核心竞争力,必定为国际金融中心地位。张一鸣直言,港股近年难以吸引外资,因所有板块都很「闷蛋」,表现乏善可陈,反而地缘政治和交易成本影响仅属次要。外资不落场,港股便流动性不足兼估值低迷,进而吸引不到好公司来港上市,形成恶性循环。

有见及此,他建议,香港应积极向中央争取,引导出海成功、具卖点的内地行业巨擘如TikTok等来港上市,以扭转外资对港股「闷蛋」的观感,持续引发投资者兴趣,才有望打破循环,称「希望宁德时代(248.910, -1.96, -0.78%)决定来港是个好开始」。张一鸣又说,放眼国际没有一个超级大国是没有国际金融中心,而香港是中国唯一一个,这对中国而言很重要,相信中央会支持。

吁抢别人优势 勿再做绅士

另一方面,张一鸣最忧虑的支柱产业为航空业,他指大湾区至少有5个机场,不少正积极壮大业务,如深圳即将完成第三条跑道及有新客运大楼,拟大增国际长途航班;广州又已宣布兴建新机场。内地机票价格低廉,张一鸣认为大湾区空运未来将陷严重「内卷」,倘香港失去竞争力就很大件事,倡政府一定要预早计划如何保持优势。

张一鸣感叹,港人享受了数十年「买楼坐喺度发达」,传统产业竞争能力逐步消退,缺乏创新精神,未来关键在于这几年能否捉紧优势,要做到「别人的优势也要抢、人家成功的事也要抄,不能再如以往般绅士」。

「新香港人」做特首利争政策

澳门新任特首岑浩辉非澳门土生土长,外界视为打破了传统上「澳人治澳」的惯例。张一鸣相信,作为特首最重要的工作是「识玩内地的政治」,借此为香港争取最佳政策及资源,香港发展得好才能贡献国家,故他认为香港特首由「新香港人」出任,或更合适。

早前全国人大常委会法工委、基本法委员会副主任张勇来港,提到「港人治港」也非指本港只能由港人治理,引发外界许多讨论。张一鸣表示,本港内部政治已无大风险,现在特首更重要的工作,是要识处理「外部政治」,当中包括对内地的关系,如何在区内争取资源及好政策,并说服中央。

张一鸣直言,香港人普遍不懂得「玩内地的政治」,举例笑说自己早年在内地工作,曾参与一饭局,席间谈得兴起,用语逐渐由普通话转为乡下话,谈论的话题是某位政治人物「秘史」,当时他感到自己真的是个「局外人」。故他认为,由熟悉内地政治的非土生土长香港人来出任特首,或对香港更为有利。

采访、撰文:陈远威、吴绮慧

(转自:信报手笔)

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