全面转型与变革，房地产加快构建发展新模式 ｜ 2024中国经济年报

本报记者   李凯旋   北京报道

12月25日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。在2023年年底，住建部有关负责人曾提出“房地产发展新模式”这一理念。而进入2024年，这一关键词频繁出现在各大经济工作会议中，被看作是房地产下一步的发展方向。

2024年以来，房地产已经尝试从市场、主体、供给等全方面进行转型。市场方面，保障性住房供给提速，多个城市开始试点现房销售，绿色建筑供给增加。房企自身则也开始尝试新业务，围绕着主营业务出发，发展更有利于财务健康的轻资产业务。

持续推进发展新模式

随着房地产行业出现深度调整，转型与开拓多元化业务并借此寻找新的利润增长点几乎已经成为房企的必经之路，行业整体的经营状态以及人们对于住房提出的新要求都向房企发出了“转型”的信号。

2024年，“推动构建房地产发展新模式”成为房地产行业的关键词。12月25日，这场在年末召开的全国住房城乡建设工作会议为明年房地产该如何推进“发展新模式”指明了操作路径，其中包括5个方面，分别是加快发展保障性住房，增加改善性住房；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；加快建立房屋全生命周期安全管理制度；完善房地产全过程监管。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，房地产发展新模式是近一年持续提及的内容，也是房企在止跌回稳和转型中需要重点把握的方向。值得关注的是，在过去一年，房地产行业在保障性住房、现房销售等方面已经取得了明显进展。

5月中旬，我国首次提出收购存量商品房用于保障性住房。随后，配套政策不断升级，央行发行3000亿元再贷款用于支持“收储”，“国家队”也开始入场。中指研究院发布的数据显示，截至目前，全国已经有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告。

而现房销售更是民心所向。2024年以来，全国至少有包括郑州、无锡、银川、烟台等在内的32个城市发布了推进现房销售的相关政策或细则。明年，现房销售的城市名单仍将不断拉长。

除了上述内容之外，建立“人、房、地、钱”要素联动机制也被看作是房地产转型过程中重要的一步棋。严跃进认为，这表明各地要深入研判人口变化和购房需求变化新情况，要促进房地产供需平衡。

房企转弯

对于房企而言，加快构建房地产发展新模式裨益极多。中指研究院企业研究总监刘水对《华夏时报》记者表示，加快构建房地产发展新模式有助于摆脱行业当前的困境，改变“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，有助于房地产风险软着陆。同时，随着城乡绿色发展的进程不断加深，“大量建设、大量消耗、大量排放”的建设模式也已经不可持续。房地产市场由增量建设转向增量建设与存量运营并行，这些环境因素的变化也要求房地产行业要加快构建发展新模式，如此才能促进行业高质量发展。

具体到行业主体，《华夏时报》记者注意到，2024年，有多家房地产企业主动寻求转型或者开拓多元化业务。

在此轮调整周期中，一些房企选择剥离开发业务，转向新的赛道。今年以来，包括冠城大通、格力地产、美的置业和华远地产等在内的房企纷纷在轻资产业务发力。例如，冠城大通通过扩产和并购的方式，在公司的传统业务之一电磁线业务的发展上加大力度，格力地产则是持续发力免税业务，不断推动对珠海免税的收购。

值得关注的是，除了少数房企尝试新业务之外，多数房企的转型仍是围绕着本职工作展开，发展代建、租赁或者商业等业务。在刘水看来，房企转型或者发展多元化业务可以实施轻重并举的策略，积极探索轻资产业务，转向代建、住房租赁、物业管理、商业管理、金融服务等。同时，顺应行业趋势，业务策略从开发模式向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型，经营目标从追求规模快速扩张向追求发展质量和效益快速转型。

以代建为例，代建业务已经成为多家房企的经营主力。据《华夏时报》记者不完全统计，截至目前，TOP50房企中已经有近七成房企布局了代建业务。2024年上半年，旭辉建管实现新增管理项目近50个，新增签约面积超过700万方，已然成为房企盈利的重要来源。

不过，房企在尝试新业务时目前仍面临多个难题，包括转型方向不够清晰、房企自身经营承压等。刘水表示，加快房地产市场止跌回稳、加大对房企的政策支持，以及帮助房企进行资产处置，快速回笼资金可以有效促使房企的转型之路走得更顺畅。

“建筑革新”也是重点

正如上文所述，房地产的转型是席卷整个行业、全部主体的一次“龙卷风”，不仅仅是业务模式、市场模式的革新，建筑同样也迎来了转型之年。

今年8月份，住房城乡建设部有关负责人表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，目前，已经有城市正在试点。而2025年，这项工作也是房地产行业的发力点之一。

除了给房屋“上保险”之外，过去的一年绿色建筑和智慧建筑越来越多地走进市场，这则与建造“好房子”这一要求相匹配。复盘来看，2024年，多个城市发布了公积金新政，其中北京、广州等城市明确提出，对于所购住房为绿色建筑或新建装配式建筑的新建住房，贷款额度可以在原有的基础上再次上调。

“‘好房子’建设是全国住建工作重点任务之一。当前，我国也强调更大范围推广智能建造、绿色建造、装配式建筑。‘好房子’不断放量也将有望进一步引导改善性住房需求释放，促进市场修复。”中指研究院政策研究总监陈文静如此表示。值得关注的是，中指研究院监测到的数据显示，当前，已经有不少城市出现了多个得房率超100%的新房项目，预计2025年将有更多城市优化供给端政策，为“好房子”供给提供支持。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

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