REITs相关衍生产品
从2021年6月首批基础设施公募投资基金产品上市至今，境内REITs市场已经发展三年有余，截至2024年11月13日，境内REITs市场已发行项目52单，首发总规模1500亿元左右。
从发行数量看，境内REITs市场已经超过中国香港市场（11只）和新加坡市场（35只），在全球范围内也仅次于美国市场（169只）和日本市场（59只），此外境内已经申报至沪深交易所待发行的项目还有十余只，上述产品发行上市完成后，从上市产品数量上，境内REITs市场将超过了日本市场，成为全球第二、亚太地区最大的REITs市场。
得益于我国庞大的存量基础设施资产规模，境内REITs市场得以快速发展。随着存量市场的不断扩大，相关的衍生产品的发展也受到原始权益人、专业投资机构的关注，pre-REITs基金和REITs指数产品的创设也被提上日程，部分机构已经开始进行试水。
PART.01
Pre-REIT基金
pre-REITs基金
pre-REITs基金是一个业内词汇，其概念是参考股权市场的pre-IPO基金，主要是指以未来满足REITs上市的基础设施类资产为投资标的，在项目相对早期进行投资，经过适当的孵化和培育，后期通过公募REITs的形式进行退出的私募基金产品。
pre-REITs基金的收益主要来自于项目标的资产的内在成长和一二级市场的定价差异。
随着境内公募REITs市场不断发展和成熟，已经有原始权益人和专业投资机构都相继布局Pre-REITs业务，东久、万科、九州通、中国中铁、百联、京东等原始权益人代表以及中信金石、国寿资本、申万宏源、国君创新、泰康保险、中邮保险等投资机构也都试水了pre-REITs的投资。
目前虽然还没有pre-REITs基金以资产REITs上市退出形成投资闭环，但是境内首批REITs项目中的华安张江产业园项目中也有不动产私募基金的身影，为私募基金走通从pre-REITs到REITs上市的投资退出路径提供了一个雏形样本。
pre-REITs基金的机遇和挑战
相较于传统的私募投资基金，pre-REITs基金会将资产上市退出作为一个主要的退出路径，传统的私募基金则主要以大宗交易作为退出手段，REITs上市退出能给基金管理人和投资人提供更多的想象空间，尤其在全球经济放缓、不动产大宗交易活跃度下降的大背景下，REITs上市退出在估值溢价、流动性方面的优势较为明显，基金管理人和LP投资人的对pre-REITs基金的投资参与度会更为积极。业内专业机构也表示，目前设立新的基金辅以pre-REITs的概念，在标的投资和募集阶段会是明显的加分项，更有利于项目的推进和落地。
当然pre-REITs基金在项目标的资产筛选上会对合规性的要求更高，毕竟资产上市还需要历经监管机构的多轮审核，项目的合规性会直接决定了后期资产是否能够通过REITs形式上市，因此同时符合合规性和盈利性要求的投资标的相对比较稀缺，或者说合规性较好的资产肯定也会存在一定的资产溢价。
此外，REITs基金载体能否直接作为原始权益人还存在不确定性，按照目前的REITs上市规则，资产的持有方即原始权益人还需要满足回收资金使用、参与基金配售及限售等一系列附加条件，如果基金管理人将上述附加条件转嫁给LP投资人，可能会影响到LP的内部投资决策，如果将上述附加条件由管理人自身或者其关联方承担，则对私募基金管理人的资质和自身实力提出了更高的要求，且上述处理方式在监管审核上还存在不确定性。
因此pre-REITs基金模式能否像pre-IPO基金以“一步走”的方式实现一级投资到二级市场退出还存在不确定性。当然，随着市场的不断发展和成熟，上述问题普遍性会越来越广，关注度也在不断提高，后续不排除监管机构会出台相应的规则予以指导。
PART.02
REITs指数基金
除pre-REITs产品，REITs指数产品的推出也受到业内的关注。指数投资是投资人参与资产配置的一种有效手段，其被动式的管理方式能有效的降低管理费率和运营成本，且能够快速的实现某一类资产的配置，通过指数化投资可以解决当前国内REITs市场资产配置的诸多问题：
1
单个项目的投资规模较小，且资产类型多元化，买方机构在所有资产类型上布局投研力量的性价比不高
2
单个产品的流动性不足，换手率较低，大体量资金布局单产品的市场冲击成本较高
3
单一产品的二级市场价格容易受个体事件的影响波动，与行业表现出现偏离，导致投资策略失效
境外成熟资本市场中，全球最大的两家REITs指数基金的管理人分别是Vanguard和Blackrock，截至2024年5月，其REITs指数基金的管理规模分别为789亿美元和348亿美元，其REITs指数基金的发行地区覆盖了美国等7个国家。
国内基金管理人截至目前发行的投资于REITs的公募基金一共6只，均为QDII基金，整体基金规模均不大。规模最大的摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)，截至2024年3季度末管理规模3亿元人民币左右。其余2只产品两只规模介于1-2亿元之间，3只产品规模在5000万元左右，产品都是挂钩或投资于境外市场的REITs产品。
目前国内还没有专门投资内地市场REITs产品的公募基金产品，但是已经有部分私募基金和保险公司有相关的私募或专户产品在进行类似的尝试。
REITs 指数基金的机遇和挑战
中证REITs指数已经于2024年6月份发布，境内上市的REITs产品数量也超过50只，二级市场总市值超过1300亿元，构建ETF产品的基本条件已经具备。以单只产品配置不超过5%为标准，潜在的ETF产品规模空间达到50亿元规模。
根据相关研究机构的报告，截至2023年底，美国市场的REITs相关的指数基金规模为1081.8亿元，占成份股市值的比例约为8%，按照这一比例，当前境内REITs ETF产品的储备规模已经达到100亿级别，而境内REITs市场的整体潜在规模至少应该是万亿元级别的市场，潜在的指数基金市场相应的至少是千亿元级别的，REITs指数产品的发展空间还是较大的。
当前发展REITs指数基金还面临一些暂时性的问题：
1
整体市场规模还不大，还需要进一步的培育和壮大
2
单个产品的市值规模太小，最大的产品二级市场总市值80亿元左右，最小的产品二级市场总市值仅8.5亿元
3
二级市场的流动性不高，基金二级市场日均换手率只有1%左右。今年以来截至11月8日，保障性租赁住房类资产的成交活跃度最高，其年初至今日均换手率达到1.53%；消费基础设施类资产的成交活跃度最低，其年初至今日均换手率仅为0.81%
我们相信，随着境内REITs市场的不断发展和成熟，这些问题都只是阶段性的问题，后续都能在发展中得以解决。
随着国内REITs市场的发展，pre-REITs基金和REITs指数产品都是REITs市场不断发展和成熟的重要组成和补充，对于构建基础设施不动产投资基金从“投资-培育-上市退出-再投资”的生态链具有重要意义。
（转自：华夏REITs）
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