楼市低迷，香港经济适用房也要大降价促销|楼市_新浪财经

楼市持续下滑，不只私营发展商为了「去货」争相「劈价」，就连政府的房委会也可能投放「深水炸弹」。

就像被称为「居屋王」的钻石山启钻苑早前录得160多宗挞订个案，房委会近日重售时平均减价12%；鉴于居屋提供九成半按揭，若按最新市价计算，部分业主恐怕已沦为「负资产」。

随着未来几年居屋供应愈来愈多，房委会为维持新项目吸引力，须跟随市况厘定折扣率，难免被动地卷入「劈价战」。

启钻苑挞订户劈价12%重售

启钻苑作为「绿置居」（让公屋绿表人士购买居屋）项目，最早在2021年5月开始接受认购，当时楼市仍处高位，中原指数达到181点，加上该市区项目位于港铁钻石山站上盖，交通非常便利，故被形容为「居屋王」。结果，以启钻苑为主的该期「绿置居」计划合共录得约7.2万宗申请，超额认购接近20倍。

然而，及至启钻苑今年2月份入伙，楼市已出现翻天覆地变化。中原指数上周最新跌至137点，较该项目当初接受认购时（181点）累挫24%。房委会早前公布，启钻苑约2100伙可供发售单位当中，录得逾160宗挞订个案。政府上周把该批挞订单位推出重售，并因应市况调低价格，平均售价较2021年推售时折让约12%，每方呎均价由约8000元降至约7000元。

鉴于绿表人士购买居屋最高可申请九成半按揭，即只需付出5%首期，随着启钻苑官方售价下降约12%，该项目部分业主恐怕已沦为「负资产」。当然，认购居屋人士绝大部分属于自用，加以在买楼时已享有（相对于私楼）高额折扣，只要有能力继续供楼，市价短期波动对他们的影响未必太大。

公营屋供应猛增恐难去货

惟值得担心的是，房屋局局长何永贤日前透露，未来5年平均每年将推售约7000伙居屋单位，当局并拟在10年内逐步提升出售单位占公营房屋的比例（亦等于降低公屋占比）。再计及「乐建居」、「港人首置上车盘」以及房协和市建局的相关项目，这意味未来几年可能每年有多达1万伙资助房屋出售，较过去几年的平均供应量增加接近两倍，亦相当于2023年一手私楼总销量（约1.07万伙）。

自从1978年首次推售居屋（观塘顺致苑）以来，港府的资助出售房屋政策基本上与私楼挂钩，按照市价再计及一定折扣，把资助房屋售价维持于私楼的五成至七成水平。毕竟若折扣率太大，相当于政府「卖大包」，恐意味福利过于丰厚，亦会令库房负担过重；相反折扣率若太「孤寒」，不少合资格市民宁愿直接买私楼，亦会削弱资助政策原意。

然而，随着整体楼市显著下滑，恰逢资助出售房屋供应量猛增，政府亦可能跟私营发展商一样面临「去货难」。就像在千禧年前后的楼市下跌周期，居屋项目也曾深陷滞销，例如2001年推出的香港仔雅涛阁、蓝田康逸苑、将军澳宝盈花园、天水围天富苑等，当时销售率不足50%，卖剩超过一半单位。最终港府在2002年宣布俗称「孙九招」的九大救市措施，包括即时停售居屋及结束房协资助自置居所计划，并把大部分「货尾」单位转为公屋或私楼。

现今市况犹如轮回重演，好似原本炙手可热、万人疯抢的「居屋王」启钻苑，在短短几年后变成「挞订」重灾区之一，令房委会被迫「劈价」重售百多伙单位。接下来几年，不但一手私楼存货堆积如山（据房屋局统计，未来3年至4年的新建私人住宅潜在供应量达11万伙），资助出售房屋每年供应量也可能达到1万伙，当局若要维持相关项目吸引力，恐怕有需要「随行就市」，跟随私楼市场下调定价。

根据最新消息，房委会今年第四季将推售新一期5个居屋项目，包括观塘安柏苑、油塘高曦苑、启德启盈苑、东涌裕兴苑及屯门兆湖苑，合共提供7132伙单位。该批单位售价介乎143万至467万元，折扣率暂定为30%，相当于「市价七折」，相较于上期居屋的「六二折」（折扣率38%）有所收窄。

末季新居屋认购量受关注

据了解，政府认为随着楼价持续回落，再加上美国开始减息，尽管新一期居屋的折扣率减少8个百分点，但实际楼价及申请者供楼负担仍与上一期相若。事实上，房委会今年初已表明「财政紧张」，除了决定提升公屋租金（10月1日起加租10%），亦有需要尽量维持居屋收益，避免「让利」太多。再者，当局还须考虑到居屋一旦被视为「大劈价」，恐会加剧楼市恐慌情绪，反过来拖累私楼市场，构成恶性循环。

不过另一边厢，正因为今年楼市持续下滑，新一期居屋定价却跟上一期相近，变相削弱其价格吸引力。尤其是目前市场气氛低迷，新一期居屋的认购情况格外受关注，万一重演千禧年初期惨淡滞销局面，房委会恐怕难免要「接受现实」。美国正式启动减息之后，本港楼市倘未上演转势，今明两年不论私楼抑或资助房屋市场，都可能迎来更多「深水炸弹」。

（转自：信报手笔）