21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
在去年全年净利润录得超预期增长后，招商蛇口未能够延续这种趋势，今年上半年招商蛇口净利润指标再度全面下挫。
近日，招商蛇口发布业绩快报，今年上半年，招商蛇口营业总收入512.73亿元，同比减少0.33%，营业利润29.28亿元，同比减少40.18%，利润总额29.59亿元，同比下降40.51%，归母净利润为14.17亿元，较上年同期下降34.17%。
这是招商蛇口自2015年重组上市以来，又一次录得净利润下滑。招商蛇口解释称，净利润下滑主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。
对于资本市场来说，招商蛇口的利润表现起伏不定已经是常态。多数投资者认为，这是因为招商蛇口在投资拓展上的策略过于激进。在房地产行业持续下行的周期中，招商蛇口的这一面会暴露得更加明显，未来，招商蛇口更需要保证有质量增长，而非只是冲规模。
利润下滑背后
招商蛇口此次净利润录得下滑，主要原因还是毛利率持续下降。
在此之前，招商蛇口毛利率已经连续五年下滑。根据招商蛇口财报统计，从2018年至2023年，招商蛇口的毛利率分别为34.65%、28.69%、25.47%、19.25%、15.89%；而到了今年的一季度，招商蛇口毛利率进一步降至14.50%。
此前，在招商蛇口的业绩会上，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆还表示，招商蛇口未来的毛利率会有所回升并稳定。
其时，黄均隆指出，整个行业的毛利率都在降，招商蛇口的毛利率水平也跟行业表现差不多。“关于未来预期的利润率水平，我们预计在未来几年内，公司利润率将逐步回升，这主要是因为，一方面房地产市场逐步复苏，拿地端利率水平有明显改善；另一方面是公司在深圳还有很多高毛利率项目会在未来结转，预计毛利率会回升并稳定在20%以上。”
但目前看来，今年上半年招商蛇口并没有稳住毛利率下滑的趋势。在业绩快报中，招商蛇口仍将净利润下滑的主要原因指向了开发业务项目结转毛利率同比下降。
除了毛利率表现不佳外，过去几年影响招商蛇口利润表现的还有一个因素是计提减值，而且每年占比都在较高的水平。自2019年开始，招商蛇口总共计提减值金额超过了180亿元，最高的一年高达64亿元。
去年，虽然招商蛇口业绩表现尚可，但也进行了大额的计提减值。根据财报，去年招商蛇口计提资产减值准备总额为23.45亿元，其中存货跌价准备为22.76亿元，计提原因是存货的可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。
其时，对于2024年是否会继续计提的问题，黄均隆回应称，“2023年减值是基于目前市场情况已经稳健的考量，后续是否继续减值，客观来说要看市场情况才能判断”。
不过，在投资者看来，招商蛇口今年仍然存在继续计提的较大可能。一位长期跟踪招商蛇口的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“招商蛇口这家公司拿地会比其他几家TOP10的央企更大胆，市场一旦下行，受到的影响也会比较大。”
如何稳住阵脚？
今年以来，房地产市场销售表现不佳，招商蛇口也受到了一定的冲击。
根据招商蛇口此前公告，今年上半年，其累计实现签约销售面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元，虽然站稳行业前五，但距离去年同期超过1600亿元的成绩还有不少差距。
今年年初，为了应对行业的下行，招商蛇口不断调架构。今年2月，招商蛇口由原本7大区域公司精简合并为5个区域，包括合并深圳区域和华南区域，撤销华中区域、西南区域并纳入其他区域，同时成立“招商建管”开展代建业务。
在今年业绩会上，招商蛇口管理层也特别提到，“要迈向行业‘五强’，但不是唯销售金额论，重心更多的是放在利润、质量、效益、转型、品质等多维度提升能力。”
在投资拿地上，招商蛇口也相对不那么“激进”。招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰此前就指出要精准拿地，“‘面粉’价格的控制非常重要的，不会盲目追高，根据稳健价格测算出合适的‘面粉’价格，宁可错过，不能错拿。保证项目的盈利水平，这是我们最关注的。”
销售额未能稳住，土地市场也不是遍地黄金，招商蛇口斩获的地块数量在持续减少。中指研究院数据显示，今年上半年，招商蛇口权益拿地金额仅81亿元，而去年同期为240亿元，相比之下大幅减少。
拿地减少是一个关键信号。虽然多数房企在投资上都在缩减，但招商蛇口的幅度相对比较大，同类的中海地产、保利发展以及华润置地等都还保持在还在百亿级别，招商蛇口已经和上述几家房企不在一个数量级。未来，招商蛇口在房地产开发主业上的利润还可能随着规模的缩减而降低。
面对当前的低迷局面，招商蛇口的战略也随之改变。据蒋铁峰介绍，招商蛇口2024年的战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块。在重投入的同时，也会采取轻重并举的策略进行发展。
这些业务目前还在培育过程中，招商蛇口也还在持续投入。2023年，招商蛇口实现全口径资产运营收入66.91亿元， EBITDA（税息折旧及摊销前利润）33亿元。而在商业地产业务上，截至2024年6月底，招商蛇口持有和管理商业项目超80个，总商业面积超500万平方米。
随着市场进入到新的发展阶段，招商蛇口将面临的挑战也将持续存在。在当前高竞争烈度的环境下，招商蛇口亟待向市场证明它能够稳住经营水平。招商蛇口当前的股价已经跌入8元/股的区间，总市值也已经不到800亿元，资本市场对之仍存观望。作为背靠优质资源的央企，也更需要有相应匹配的能力。
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