6月19日，周四。耶伦开腔，好友开颜。记者会上，美联储主席抛出两句话，投资者马上“收到”，股市转向债市踩油们，一字记之曰：“上！”

　　 针对美国上月高于预期的通胀数字，耶伦应之以“噪音”（noise）；围绕现处6.3％的失业率，耶伦索性来个四两拨千斤，一声“影子失业大军”（shadow unemployed workers）随时重投职场，便把就业市场改善可能引发的工资/通胀压力化解于无形。耶伦孰鹰孰鸽，答案不已写在墙上？

　　 英高楼价低CPI悖论

　　 昨天说过，英国复苏之快出人意表，楼价一涨再涨，但通胀率却降至五年新低。宽松政策刺激经济效用言人人殊，印钞至今印不出通胀，但推动资产价格上扬却绰绰有余。在英国公布5月份消费物价指数创五年新低同一天，官方统计显示全国楼价4月份按年上升9.9％，伦敦涨幅更双倍于此，达18.7％。

　　 伦敦楼市热火朝天早非新闻，但物业供不应求，开发商财源滚滚，宽松政策得记首功。地产界人在江湖，物业有价有市、公司业绩火红，即使泡沫踪影无处不在，开发商亦不会要求政府/央行[微博]出手戳穿。阁下能想象，新地（016）、长实（001）、信和（083）高层因应楼市过热，主动促请政府出手遏制泡沫吗？

　　 在联汇制度下，香港并没有自主的货币政策，加息调控楼市无从谈起。大不列颠却有此空间，英国央行行长卡尼一周前就息口示警，或多或少跟楼市过热有关。央行肩负确保金融体系安危重任，物业市场涉及大量债务，牵一发足以动全身；责之所在，央行掌舵或虚或实压抑楼市，完全可以理解。

　　 利率双轨制？

　　 地产商利字行先，很难想象央行不过发出“温馨提示”，业界却嫌效力不足。然而，世事无奇不有，开发商敦促央行收紧银根，实实在在地发生于大不列颠。

　　 英国楼市有快慢二线之分，首都伦敦及其邻近区域占据着“快线”，英格兰其他城市居于“慢线”；苏格兰、威尔斯、北爱等市场，就更加说不上过热了。英国物业发展商的业务重心亦有地区之别，促请英伦银行加息的是伦敦豪宅发展商Berkeley。

　　 集团执行董事佩连斯（Rob Perrins）日前高调宣称，伦敦已能依靠自己双腿走路，用不着刺激措施扶持。在他眼中，伦敦利率该较英国其他地区高。佩连斯乃地产界人士，其言论自然冲着楼市而发。言下之意，英国住宅物业市场冷热不一，在快线愈走愈顺甚至“超速”的伦敦，利率应高于楼市遥遥堕后的其他英国城市。

　　 伦敦是英国首都，数百年来虽为环球资金集散地，但佩连斯之议要付诸实行，伦敦在金融体系上必须以“独立王国”形式运作。那等于说，楼市快慢线衍生出利率/货币双轨制。此一构想若获当局接纳，伦敦开风气之先，澳洲悉尼、加拿大温哥华等与伦敦一样吸引无数海外资金的“对冲城市”，以至执内地金融业牛耳的上海，岂非都有大条道理仿而效之？从现实出发，佩连斯的建议显属纸上谈兵。

　　 “豪宅一哥”

　　 边际利润近两成半

　　 商人不会倒自己米，佩连斯高调提出伦敦应有独立于英国其他地区的利率，老毕看皆因行内人对首都楼市何去何从心里有数，意在间接替伦敦房地产降温。

　　 Berkeley不久前宣布，截至4月底的一年，集团卖出3742间新房子，比2007年高峰期多出三成。税前盈利3.8亿英镑，按年增长四成；营业额16亿英镑，较上年增长18％。

　　 看，在伦敦卖豪宅多么好赚。营业额16亿，扣除“面粉”、建筑费、灯油火蜡，未计税净赚3.8亿。屈指一算，边际利润接近两成半！

　　 业绩虽劲，Berkeley股价却早在今年2月底见顶，从四个月前高位约28英镑，降至本周三收市的22.61英镑，跌幅接近二成，离技术性熊市仅半步之遥。

　　 地产商促加息并非世界变，而是伦敦“地胆”、豪宅一哥春江水暖鸭先知。金融海啸前，英国物业发展商股价早年多两年见顶，历史看来快将重演了！

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