9月25日，周三。香港特区政府应否撤辣招，引起坊间不少争论，楼市持续胶着。面对沉重的交易成本，投资者入市意欲低迷，不在话下；如此成交，换楼客何尝又敢轻举妄动？

　　 在楼市畅旺的日子，由于物业有价有市，用家有恃无恐，换楼客往往于原单位尚未脱手便买入新单位。楼市如今买卖两闲，先买后沽必令业主风险大增，换楼需求大受影响不言而喻。人人观望，楼市成交焉能不缩？

　　 效法香港管理需求

　　 在香港，楼价向来都是惹火议题，虽说辣招效应和美国退市立场飘忽不定，令香港物业市道蒙上阴影，但参考中原城市领先指数，最新数字显示香港楼价按年上升11.7％；具指标作用的港岛蓝筹屋苑太古城，面积750平方英尺单位，过去一年升幅21.4％，价格由一年前约770万港元，升至目前的934万港元。横看竖看，香港楼价也“贵到飞起”！

　　 香港“寸土尺金”，举世皆知。政府寓禁于征，先推辣招再而加辣，藉加重交易成本管理需求。措施生效已久，不管同意与否，香港人早就习以为常。然而，楼价与市民收入脱节，岂是香港独有？干预楼市压抑需求，亦非港府“专利”。种种迹象显示，英国为免楼市失控，正考虑步香港后尘，循管理需求替物业市场降温。

　　 在此必须一提，英国楼市表现因地而异，不同地区落差可以很大。从【附图】可见，由英伦三岛加北爱尔兰组成的大不列颠，截至7月底的一年，英格兰楼价上升3.7％，胜于苏格兰、威尔士和北爱。然而，即使在英格兰，不同地区楼价亦有升有跌。从整体走势来看，英国政府似无必要大惊小怪，像香港一样推出辣招压抑楼市。

　　 可是，从图中一眼可见，首都伦敦楼价犹如鹤立鸡群，迄7月底的一年涨了9.7％。伦敦一幢普通房子，平均价格高达43.8万英镑（约547万港元），相当于伦敦家庭平均税前年入48984英镑的9倍。

　　 两大原因令英国出招

　　 在香港，一个居屋甚至公屋单位，差不多也要这个价钱；以国际水平而论，伦敦楼价对收入比率足以令当地跻身“极度负担城市”的行列，但跟香港处于双位数的比率相较，伦敦市民置业不见得特别艰难。不过，在香港人眼里算不了什么的“楼市过热”，却引起英国当局高度关注，原因有二：

　　 首先，根据英国国家统计局的数据，伦敦楼价截至7月底一年上升9.7％，以平均43.8万英镑的楼价计算，物业持有人过去一年的资本增值便是38729英镑，已超过2011年（统计至该年止）伦敦家庭平均38688英镑的税后年入（注意：文首提及的楼价对收入比率，伦敦家庭年均收入未扣税；这里提及的伦敦家庭年均收入，已扣税）。

　　 第二，物业顾问公司莱坊（Knight Frank）刚发表了一项调查，结果显示，预期自住物业未来一年将升值的伦敦人，不论占受访者比例还是对楼价升幅的预期，皆处于调查于2009年初启动以来的最高水平。

　　 自住物业一旦售出，持有人得另觅居所，物业升值往往只是账面数。然而，伦敦楼过去一年平均为业主带来38729英镑的资本增值，一年365日、一天24小时，两者相乘便是8760小时。伦敦楼一年升值38729英镑，即每小时替业主赚4.42英镑，稍稍不如英国的最低工资，但“砖头”既不用休息放假，更不必睡觉充电，一年365日开足8760小时工，如此勤劳，打工仔哪里能及？

　　 楼价劲升工资不前，加上伦敦业主对物业进一步升值抱有强烈预期，英国金融政策委员会于本月18日最近一次开会时，同意必须密切监察英国的楼市发展，一旦有迹象显示物业市道对金融体系稳定性构成威胁，金融政策委员会将配合其它监管机构出招压市。按照会议纪录，委员会考虑的措施包括：向银行实施楼按监管指引、收紧贷款机构资本要求，以及责成银行向按揭借款者进行更严格的压力测试，确保供楼支出不会超出其负担能力。

　　 这等招数，香港人不是见惯见熟了吗？伦敦当局不彻底想想如何从供应上着手平衡楼市，“辣招”再辣，单凭人为压抑需求，岂能治本？

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