吴娓婷

　　7月22日，经过38轮激烈竞价后，雅居乐以20.39亿元夺得无锡太湖新城地块，首次进入无锡。媒体报道，雅居乐20.39亿元的成交价刷新了今年无锡的总价地王纪录，但雅居乐方面强调，地块楼面地价为3454元/平方米，比周边项目单价要低。

　　年内，雅居乐已在上海、南京、扬州等多个华东城市取得土地。2010年后，雅居乐在华东土地投资方面动作减少，今年可算该公司再度进入华东市场。与之前高调拿地王项目不同，雅居乐今年的投资显得积极审慎。

　　布局华东

　　该地块位于无锡太湖新城观山路与贡湖大道交叉口处东南侧，土地面积达到21.47万平方米，地块用途为商业、商务办公、居住用地，按规划将建成商业综合体。

　　该地块位于太湖新城中心区的核心位置，一号线金匮公园站旁，与市府相邻，周边教育配套齐全。业内曾称此为太湖新城最后一块“黄金地块”。

　　今年以来，雅居乐布局华东的意图明显，分别在上海松江区、南京高淳区和扬州等地购入土地。截至目前，雅居乐在土地方面的资金投入是89亿元。而加上无锡太湖新城地块，雅居乐在华东的购地金额就达到了45亿元，在华东地区的住宅及商业项目数量达到11个。

　　2012年年报显示，雅居乐在西部、华东及东北地区的合约销售金额加起来仅占全部项目的13.8%，而三者的合约销售面积则占总面积的15.5%。该公司曾透露会逐渐深耕华东区域，先是上海、南京，几年内再拓展扬州、无锡、徐州等地。

　　相比去年26亿的拿地金额，雅居乐今年在土地方面的投资明显加大。但该公司强调，目前购地资金仍在年初的预算之内。

　　雅居乐方面强调，新获取的无锡太湖新城地块价格较周边项目为低。可以比较的是，富力近日以收购方式取得了北京天润置地2010年在太湖新城拿下的XDG-2009-77地块。该地块位于滨湖区太湖新城立信大道和高浪路交汇处的西北侧，土地面积11.13万平方米，为商业、商务办公、居住用地。北京天润置地在2010年无锡最后一次土地拍卖中以13.18亿拿下，溢价率为42.8%，而5641元/平方米的楼面地价亦创下了当时太湖新城楼面地价新高。

　　华东的经验

　　除了太湖新城地块楼面地价低于周边项目，雅居乐获取南京高淳区等项目都体现了更严格的成本控制。雅居乐方面表示，超过预算的地块绝对不买。

　　这可能是吸取了前几年的经验。2009年开盘的南京雅居乐花园销售火爆，雅居乐高价拿下长乐渡项目、浦口项目和江宁区项目。上海同策南京公司总经理刘思陵称这三个项目是“两个半地王”项目，均以开发大户型豪宅产品为主。

　　然而，正是高调进入华东的几个“地王”项目让雅居乐处境尴尬。其中，江宁区项目最终命名为藏龙御景，今年5月再开盘的时候使用毛坯取代精装修，变相降价，一度引起老业主的不满。

　　下半年，南京浦口项目雅居乐滨江花园、长乐渡项目计划入市。这两个项目亦经历过一些波折。

　　滨江花园是2010年10月底所拍得项目。雅居乐分别以21.05亿和36.6亿元拿下两个相连地块，溢价率分别高达538%和572%。其后有关部门做出妥协，调整容积率。2012年2月8日，雅居乐江北“地王”终于正式开工。

　　对滨江花园的销售前景，南京世联地产[微博]分析师董小姐认为，滨江花园如果售价在2万以下比较理想，超过2.5万则可能影响去化。事实上，该片区域前景看好，但培育期至少还需要几年时间。

　　另一个拟入市的长乐渡项目销售明清风格的民居和商业街。据悉，长乐渡项目2007年拿地的楼面地价每平方米已超过万元。业内人士按照当前的市场价估算，该项目正式推出后的售价应该不会低于3万元/平方米。刘思陵认为，该类差异化产品不一定能做到快速去化。

　　分析雅居乐此前在华东市场的举动，刘思陵认为，此前的“地王”项目除了土地入手成本较高外，产品定位也有问题。“雅居乐可能急于在华东树立品牌，显得对产品有追求。另外一个是对南京这座城市的经济总量和人均消费能力估计过于乐观，认为通过做差异化产品能够激发当地的购买力。”刘思陵说。

　　事实上，南京的住宅年均去化量在1000万平方米，总量有限。刘思陵透露，南京以首次置业和首改为主，即使成熟区域超过144平方米的大户型销售，一般也保持在稳定良好的水平，并没有异常火爆。