吴娓婷

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　　2013-05-20

　　吴娓婷

　　5月上旬，广州市国土房管局发布黄埔云埔工业区南岗片49号地段（南玻地块）的出让公告，该地块定于6月8日公开拍卖，但早在去年底，便有开发商内部人员私下透露：“我们已经拿到南玻玻璃厂地块。目前正在出租，租期不会长，因为开发在即。”

　　挂牌公告显示，宗地面积为20.26万平方米，建筑面积达58.36万平方米。地块性质为二类居住用地、小学用地、商业用地，挂牌起始价约31.43亿元。该地块属于旧厂改造项目，处于广州市“东进”战略的重要位置。

　　在南玻地块长达四年的搬迁过程中，有开发商“潜伏”协助地块清理并称已经取得旧厂权属。据可靠消息，该开发商名为广州市景兴房地产开发有限公司。但这一消息在土地出让完成前，尚难以被证实。

　　南玻地块变迁

　　南玻地块是黄浦首例纳入政府储备的旧厂改造项目。

　　广州南玻玻璃有限公司（参照南玻集团公告，广州南玻玻璃有限公司以下简称为“广州浮法”）在2007年6月以1206万元的总价竞得南玻地块，该地块当时规划用途为仓储用地。因邻近住宅，污染问题屡遭投诉。

　　2009年，黄埔区政府下发文件，称根据“退二进三”，广州浮法会在2014年年底前完成搬迁。在搬迁之前，该公司将耗资2500万元进行环保改造，保证达标排放。

　　2010年年底，南玻集团董事会通过《广州浮法搬迁项目的议案》，议案中明确写道：根据现在广州市的城市总体战略规划，两条浮法线搬至肇庆，投资额7.5亿元。旧厂搬迁向来是难题，不过南玻集团预计广州浮法在2012年三季度就能完成搬迁。

　　公告同时透露，广州浮法所在地将由原来的工业区重新规划为民用住宅和商业区。

　　2011年5月，南玻集团及其子公司合泰公司转让广州浮法的股权，受让方为广州博迪企业管理有限公司（以下简称“广州博迪”）及注册于香港的帝耀发展有限公司（以下简称“香港帝耀”），交易整体作价7.88亿元。转让后，“三旧”改造的所有事务由受让方承担。

　　2011年12月30日，黄埔区土地开发中心与广州浮法签署了《收回南玻地块国有土地补偿协议》，黄埔区政府正式收储这块用地面积为20.26万平方米的南玻地块。

　　按“三旧”改造政策，该地块规划用途为商业的地块可采用“补缴地价，自主改造”的模式由产权人自主改造。不过，产权人放弃了自主改造的权利，将商业用途地块一并纳入收储范围，确保将来可连片整体开发。

　　2012年，广州市国土中心、规划局又申请南玻地块修改规划，将居住用地一分为二。拆分后两地块中二类居住用地总用地面积增加5207平方米，容积率均由2.5修改为2.94，总建筑面积增加8.3万平方米。同时申请修改商业用地面积，拟减少1.6万平方米，建筑面积减少8.3万平方米。该申请于今年3月获批。

　　至此，南玻地块已规划成为大型住宅小区，将建设42栋中高层住宅。此外，还配套建设两个幼儿园、一所小学以及两个垃圾收集点等。在靠近广深公路的北端，将建两栋分别为22层和24层的商业楼宇。

　　小房企景兴及其合作者

　　一般而言，政府收储旧改地块是向市场及开发商传递一个信号，即地块将以招拍挂形式公开出让。

　　然而，早在去年底，景兴房地产内部人士就私下透露，拿到南玻地块。

　　关键环节在于股权转让。2011年5月9日，南玻集团及其全资子公司合泰公司与共同作为受让方的广州博迪、香港帝耀签订股权转让合同，转让广州浮法100%股权，广州博迪和香港帝耀需支付7.88亿元。

　　据经济观察报查证，广州博迪的注册及办公地址正是广州市景兴房地产开发公司的所在地。香港公司注册处资料显示，香港帝耀的唯一董事是“卓邦国际投资有限公司”，注册地在维京群岛。与广州博迪共同收购广州浮法股权的时候，香港帝耀成立只有半年。南玻集团公告显示，广州博迪和香港帝耀的法人代表均是苏洁贞。

　　南玻地块起拍价高达31亿，对于景兴来说或有困难。合富辉煌首席分析师黎文江预测，景兴出面拍地，背后应该还有合作方。房企出面的好处是，背后的投资者不用另外想办法获取开发资质。

　　黎文江认为，开发商提前进入“旧改”环节跟厂方磨合得更好，时间和资金掌控上都有优势，否则拿到土地再来拆迁就很难把握。这是小房企在跟大房企竞争时的方法之一。

　　7.88亿的股权转让总价除包含股权转让对价4亿元，广州博迪还同意另行借款3.7亿元，用于广州浮法向其债权人偿还债务。合同约定，广州浮法向广州博迪的借款是新股东对被收购公司的债权，南玻集团及合泰公司不承担清偿责任。此外，广州博迪还同意，在广州浮法停产前60天向南玻集团支付1500万元作为对浮法现有员工离职的安置补偿。

　　合同生效后，受让方负责广州浮法“三旧”改造的所有事务并承担所有的权利义务。本次股权转让款亦可基本满足南玻集团新厂建设的7.5亿资金需求。

　　一家国有地产企业广东区域负责人坦言，一般情况下，得知某些旧改地块有房企提前做了工作，招拍挂的时候都会有默契、不予争抢。

　　事实上，景兴开发的项目虽不多，但有其独到之处。公开资料显示，景兴地产成立于1986年，主营豪宅，开发过岭南会、凯旋会花园、爱群荟景湾等项目。这些项目或在珠江之畔，或在江心岛上，有媒体形容这是“黄金地块中的黄金地段”。

　　景兴首个项目岭南会，其展览馆免费租给广东中华民族文化促进会作古玩书画展出。

　　目前，旧厂房改造方式主要有两种，其中一种是由广州市土地开发中心公开出让，将土地出让成交价的60%补偿给原用地单位，但有一定的容积率限制，超过容积率3.5的部分不再计算补偿款。根据相关规定，旧厂房在规定时间以前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。按此计算，即使景兴最后没拍到南玻地块，作为广州浮法的权属人，也将得到补偿。

　　（本报记者李缘对本文亦有贡献）