业态调整的“曲水亭街模式”
说到泉城路，老济南人有种特殊的情结，这条路诞生于明清时期，伴随着一代代济南人成长。老济南人看泉城路，就像看着自家客厅一样，希望来家里做客的人都说好。
近日，泉城路喜事连连，不仅把山东省特色商业街、济南市著名商业街的桂冠收入囊中，又向“中国著名商业街”发起冲击。芙蓉街等老街区的业态如何进行深层次调整？泉乐坊、红尚坊等新面孔如何真正融入商圈？交通承载力如何适应商业街区的不断发展？
芙蓉街不少老宅给钱就租缺少规划 记者刘天麟 摄□本报记者 田珊
今年年初，济南市列出计划，要将泉城路打造成“中国著名商业街”，目前申请材料已经报送国家相关部门。作为济南的大客厅，金街泉城路近年来的变化有目共睹。可要成为中国著名商业街，泉城路还有哪些需要提升的地方？记者多方走访调查发现，业态进一步调整、完善标识牌设置、转变招商方式、改善交通环境等，成了市民和金街业户期盼的热点。
芙蓉街老户
200年老院落成杂货铺
芙蓉街89号院坐落于芙蓉街中段，从喧闹的芙蓉街上走过，这里并不显眼。门前挂着“分子车间”字样的招牌，字是很有个性地反着写的。外面看过去，这是一处安静的小院，里外两进的拱形门洞，灰砖青瓦的二层小楼，两侧的楼梯和屋檐，都透出浓厚的历史文化气息。
不过，走进院里却是另一番景象。南侧一楼的厢房，是一家加工榴莲酥的小作坊，一进院门，一股榴莲的味道扑鼻而来。“分子车间”的招牌挂在北侧二楼，看样子是一间摄影工作室，门锁着，楼梯口前横放着一辆落满灰尘的自行车。顺着另一侧逼仄的楼梯走上二楼，路过住户自行搭建的小厨房，记者发现了另外一块“服装加工”的手写招牌，推门进去，是一间小小的服装加工作坊。
服装作坊主人张宁是这座院子的老住户，在院里住了近30年。他告诉记者，这座院子是清代的建筑，据说已经有200多年的历史，解放后一直是济南服装三厂的一处生产车间。服装厂停产后，这里就闲置下来。随着芙蓉街繁华，这里也就出租给了做生意的业户。“现在这个院子由五户分租，有做糕点的，有干摄影的，有做衣服的，都是小作坊。老房东们对租客做何种生意并无要求，谁给钱就租给谁，最后弄得像个杂货铺。”张宁说，目前自己注册了个体工商户，和妻子一起做裁剪制衣生意，但生意并不好，一年的毛利大概3万元左右。院内其他业户生意也不景气，那间叫“分子车间”的摄影工作室因为没有顾客，几个月前就不干了。“我常常觉得，像这样一处保存完好的历史建筑，现在这样用真是浪费了。如果按照特色，能把它打造成一处茶座或者小型的展览馆，一定能为芙蓉街增色。”张宁对记者说。
民俗工艺店
慕名而来的游客找不到店铺
被称为“泉城兔子王”的杨峰最近很苦恼，因为常常有顾客告诉他，慕名寻找他位于泉城路芙蓉街上的特色小店，可是转了一圈没找到。
杨峰的拿手绝活是泥塑，他设计的“泉城兔子王”等泥塑作品，已经成了济南文化旅游纪念品。26日，记者来到杨峰的店铺，看到门前并无明显标志，仅仅在高处门楣上挂着“泉城兔子王”的牌匾，看上去和其他餐饮店没什么区别。“有不少慕名前来的顾客从我店门前走过去，却看不到我的招牌。”在工作室，杨峰向记者展示了他自己设计并制作的一块兔子图案的仿铜招牌。“这块牌子早就做好了，但是不能在门前悬挂摆放。”杨峰有些遗憾，他说：“全国最古老的广告标识白兔捣药，就出自宋朝济南芙蓉街的刘家功夫针铺，济南有这么深厚的文化底蕴，应该发扬传统，不能以统一管理为理由抛弃美的东西、抛弃特色。”
设引导标识的问题，同样为泉城路上的商业巨头所关心。泉城路东段最新进驻的济南世贸相关负责人王晶在接受记者采访时也提到，泉城路应当充分利用空间资源，在各路口醒目位置设置大型商业体和特色商铺的指示牌。“我们来了以后就发现，泉城路上很少见指示牌。建议每隔200米设置一块指示牌，上面标注多个重点商家的位置。这样既能让游客一目了然，也不会占用太多资源”。
泉乐坊业户 一天只来了三桌客人
从泉城路东段向北拐进泉乐坊，四周一下子安静了。曲水潺潺、泉声竹影掩映下的购物场所让游客眼前一亮。不过，这里的业户对现在的境况并不满意。
“感觉我们被整个泉城路抛弃了。”在泉乐坊二楼一家咖啡店，中午时分，却空无一人，闲来无事的工作人员屠先生和记者聊起来。“昨天仅仅来了三桌客人。”屠先生说，这间咖啡馆在泉乐坊三年多了，人气一直不旺，只能算是保本经营。旁边的一家服装店前几天刚刚撑不住关门了。
记者在泉乐坊看到，如今这里的三层楼，将近一半被各种摄影工作室所占据。很多服装、餐饮小店已经撤离。一楼两间醒目的店铺，如今换成了齐鲁金店的门面。“摄影店在这里有优势，因为可以直接从泉乐坊取景，既方便又节省成本。至于金店，那是大企业，可能是出于形象展示的需要吧。”对于如今泉乐坊的业态构成，屠先生这样分析。
“泉乐坊商区开业时宣传力度还好，但目前对外很少有统一的宣传了。这也是我们感觉被抛弃的原因之一。”屠先生认为，现在的泉乐坊仍然需要多向外界宣传自己，让更多的人知道这个地方，这么好的环境，只要名气打出去了，不怕人气不旺。
记者了解到，泉乐坊2008年开始招商，经过几年的发展，这里的商铺生意却并未有想象中的火爆。很多游客表示很喜欢泉乐坊的设计和布局，有朋友来的时候会去转一转，但很少在里面吃饭、购物。据业内人士分析，由于当初开发商把商铺卖给了业主，业主再将商铺转租，导致各个区域的商铺经营何种生意并无规划，或者后期招商与前期规划、街景设计脱节，导致业态结构不够合理，亮点不够突出，在目前特色商业街区快速发展的大环境中后劲不足。尽管泉乐坊现在也有物业，但是物业只负责日常清洁、房屋维修等工作，并不参与招商。“房子卖出去了，租给谁、经营什么自然不受开发商的控制。统一推广宣传？谁给出经费呢？”泉乐坊的业户这样说。
泉城路商家 停车难拦住顾客脚步
泉城路上的家电商苏宁电器[微博]相关负责人告诉记者，他们最关心的是泉城路的交通问题。这位负责人说，泉城路西段家电商云集，有2家苏宁，3家国美，还有2家三联，每年的总营业额能达到25亿———30亿元，成熟的商圈吸引了各地顾客来此选购家电。但是泉城路的停车难，一直让家电商家们头疼。目前位于泉城路西首的苏宁泉城路一店，门前仅有四五个停车位，位于榜棚街附近的苏宁泉城路二店，也只能停下几辆车。每到周末，道路两侧的人行道上，经常会有机动车辆乱停乱放。
“停车难确实是泉城路面临的一大难题。”泉城路管委会相关负责人告诉记者，泉城路的交通可以说是“先天不足”。国内的著名商业街，不论是北京的王府井、上海的南京路、苏州的观前街统统都是步行街，不允许机动车同行。但是泉城路最初规划设计时路面过宽，不仅通车，还设置了双向机动车道和自行车道，这样一来，使泉城路的商业布局看起来比较凌乱，不利于商圈聚集人气。记者了解到，泉城路省府前街至院前街段曾经一度改成步行街，但是由于周边干道通车压力过大，不得已又改了回来。“今年，市政府相关部门已经计划对泉城路道路进行重新整修，近期就将开工，预计年底前修好。这能对改善交通起到一定作用。”这位负责人说。
记者同时了解到，随着泉城路东段济南世贸商业综合体、中段泰府广场、红尚坊的全部建成开业，这些商家的配套停车场也陆续开放。其中红尚坊配套的地下停车场，对游客实行前三小时免费停车；世贸中心地下停车场，设有2300多个车位，可以缓解停车难问题。
游客 躲不开的“拉客族”
“姐，来帮我个忙，进店看看吧。”26日上午，在泉城路与省府前街东北角的一家婚纱摄影店门前，一个小伙子迎面截住正在赶路的记者。
记者表示有急事，没时间进去。正准备走，小伙子一把拽住记者的胳膊：“我求你了，姐，帮我完成一次任务吧。就进店随便看看，坐一分钟两分钟都行。”说着，挽着记者的胳膊就往店里走。这名小伙子告诉记者，影楼给他规定了任务，每天必须在街边拉30个人进店参观。“不光我们一家，这边很多店铺都这样。”面对记者的质疑，小伙子如是说。
本报日前也接到不少市民反映，在泉城路西头沃尔玛超市门前、中段的齐鲁国际大厦门前，都有类似的“拉客族”。市民崔女士告诉记者，她近日在齐鲁国际大厦门前遇到一名20多岁的小伙子，也是生拉硬拽地请她去楼上的美容店坐坐。崔女士经不住小伙子的软磨硬泡，只好进了位于齐鲁大厦的这家美容店。“去了就走不了了，先是让做面膜做保养，然后不断推荐自己的产品，没有半个小时出不来。”崔女士说，“这种拉客手段让人讨厌，太影响泉城路金街的形象。尤其是这里外地游客多，也影响了济南的城市形象。希望能有所改善。”
泉城路管委会相关负责人告诉记者，前段时间曾经处理过类似问题，但是管委会不是执法部门，发现这种问题，只能对商家做工作，劝阻这种行为，但是没有办法强制。这位负责人表示，市民如果遇到类似问题，可以向泉城路管委会举报，管委会一定会及时处理。
□本报记者 田珊
一年多以前，泉城路商业区与大明湖景区相连通的曲水亭街，还是名副其实的“烧烤一条街”。沿街河岸上“家家烧烤、户户生烟”，让来此欣赏泉水人家的游客顿失雅兴。近日，记者再次来到曲水亭街，看到的却是另一番景象。泥塑、蛋雕、老济南图片坊、充满个性的咖啡小店，浓郁的民俗气息在老济南特色街景中流淌。曲水亭街的商业形态是如何实现大转变的？
7家餐饮店变成20多家民俗店铺
“曲水亭街上老住户多，按照传统的模式，由住户自己出租房屋，业态没办法统一控制，肯定会带来街区经营业态混乱。原来的‘烧烤一条街’就是一个例子。曲水亭街是现存最具济南特色的老街巷之一，特有的区域特色和文化底蕴都不适合烧烤摊的存在。我们的做法是联合相关职能部门进行了综合执法，关停了曲水亭街所有的餐饮、烧烤饭店，彻底解决了曲水亭街无证经营和占道烧烤问题。再由街道重新对该街进行整体提升。最后，由街道垫资向住户租房，再由街道对进入该街的商铺进行筛选，转租给符合该街文化底蕴的商户经营。”大明湖街道办事处相关负责人告诉记者。据了解，曲水亭街临街约有46户老宅，其中，有的是公房不能出租，有的还住着人，目前能租的都已经出租，至少已有二十几户。
“随着业户的不断增多，街办也开展了一系列活动营造氛围。比如连续四年举办的民俗文化艺术节让曲水亭街的名气越来越大，业户的生意也越来越好。现在曲水亭街20平方米的房子租金大约在2000元左右，仍有很多民俗、文化产业的项目想进来，不过已暂时没有房子可以租了。”大明湖街道办事处相关负责人说。
商业综合体也靠“反租”聚人气
事实上，位于泉城路东头沃尔玛超市一楼的整片商铺，其业态调整的模式与曲水亭街有异曲同工之处。他们多年前就通过管理方统一回租铺面，重新规划出租，使区域人气得到提升。
泉城路管委会相关负责人告诉记者，这片商业区域刚起步时，也是作为地产将铺面对外出售，但是因为后期招商不受控制，业态较为混乱，形不成合力，生意不景气。后来当时的管理方万达广场将铺面从业主手中反租回来，重新招商，这才形成了目前以手机、小家电为主的业态，收到不错的效果，人气比以前旺了。
成功经验能否复制？
芙蓉街与曲水亭街同是具有泉城特色的老街区，也同样面临老住户自主出租民宅、业态无法控制的情况。那么在调整业态、突出特色方面，芙蓉街是否可以借鉴“曲水亭街模式”？由街道办事处出资，从老住户的手中租房，再根据整体规划，将房子租给符合规划特色的商家？近日，记者从泉城路街道办事处了解到，相关部门确实有计划，通过引进第三方运营的方式，对芙蓉街的店铺和民宅进行回租，整修后重新招商。目前，已有36家低档次的餐饮业户转为文化、服务业，下一步继续引入符合商业街特色的文化、旅游产业在此经营。
不过，一位业内知情人士对记者分析，芙蓉街面临的问题和矛盾要比曲水亭街更突出：“曲水亭街毕竟只有几十户居民，二十多户商家。而芙蓉街已经形成一个成熟的商圈，住户和商户都比较多。如果全部反租，资金上不现实，也容易激发一些矛盾。”至于泉乐坊的业态调整，记者从相关部门了解到，政府部门与泉乐坊开发商有过多次沟通，但是因为房产已经卖出，开发商很难统一控制。与泉乐坊毗邻、将于4月份开业的红尚坊，在此方面有了新的招数。红尚坊招商负责人王晶说，红尚坊从建设之初，就考虑到业态规划问题。保留了省府前街东侧的中心区域，只租不售，只将省府前街西侧片区出售。自留的这部分区域，红尚坊方面自持物业，直接招商，只允许餐饮娱乐商家进驻。“我们自持物业的目的，就在于要确保片区业态按照我们的规划发展。业户交的租金，除了用于维持正常物业管理之外，大多数都用于红尚坊的整体宣传。”王晶告诉记者。
记者手记
盼老字号重返泉城路
国内知名的城市商业街区中，济南的泉城路商业区与苏州的观前街商业区有诸多相似之处。一个是江南水乡，一个是北方泉城，同样拥有源于宋朝的深厚文化底蕴和古建筑，同样拥有小桥流水人家的自然景观。首批跻身“中国著名商业街”的苏州观前街的经验，也许可以为泉城路借鉴。
记者日前来到苏州观前街，印象最深的是观前街上随处可见的老字号店铺。苏州的糕点糖果老店采芝斋、茶叶店三万昌、绸布庄乾泰祥，都在这里设有大规模的店铺。记者观察到，多数来观前街游览的外地游客，逛完街都会到这些老字号店铺中购物，作为旅游纪念品。采芝斋等老字号还保持着国营门店的风格，尽管商品价格不低，但还是给人一种莫名的亲切感。既满足了游客的需求，又增加了当地的收入。
其实，咱济南的老字号店铺也不少。作为一个土生土长的济南人，记者还记得中学时代的自己，下课后去泉城路“一大”食品店买糕点的情形；还记得当时同样坐落于泉城路的老字号隆祥布店、亨得利、燕喜堂等众多老字号。如今，泉城路上早已找不到这些老字号店铺的印记。有的是因为经营不善而被拍卖，有的是因为难以承受金街日渐高涨的地价而撤离，还有的悄无声息离开，没有人知道去向。业内人士分析，随着主流商圈土地升值、租金提高，百年老字号被挤出黄金地段，在全国各地也是普遍现象。
而记者注意到，近期北京、杭州、天津等地，纷纷传出“老字号重返主流商圈”的消息。当然，这种“重返”，并非原封不动搬回来，多半伴随着老字号品牌自身的创新和升级。
济南的老字号何时才能回到金街泉城路，让更多的游客所了解？
让人欣喜的是，记者在商务部门今年对泉城路特色商业街的改造升级计划中看到，济南市政府部门已经计划通过进一步挖掘历史文化底蕴，引进知名企业或老字号企业，进行业态调整，结合周边旅游资源，采取街区形象策划、包装、宣传等综合措施。
促成老字号回归，需要意识更需要智慧，应该激发老字号品牌自身的创造力，用产品创新提升经济效益，让代表济南特色的老字号尽快重返金街，成为济南旅游的特色招牌。 (记者田珊)
泉城路东段将热闹起来
世茂广场泉城路一侧商业区年底前开业
与热闹繁华的泉城路西段和中段相比，泉城路从县西巷向东的部分一直显得冷清。很多人逛泉城路，走到县西巷就认为到头了。不过，随着济南世茂国际广场这个巨型综合体的落户，今年年内，沉寂已久的泉城路东段将活跃起来。
记者了解到，这处商业综合体北依金街泉城路，南止黑虎泉西路，东靠黑虎泉北路，项目占地面积约12万平方米。分为靠近泉城路的购物中心区、百货区和靠近黑虎泉西路的文化商业街区。按照规划，将建设街区商业、大型卖场、影院、百货、休闲美食广场等。
济南世茂国际广场相关负责人张泉告诉记者，世贸广场是目前泉城路上体量最大的商业综合体，其最大的亮点在于南侧4.5万平方米的济南特色商业街区，这条街区是在济南有名的宽厚所街基础上修建的。保留了历史名街的部分古建筑，同时又仿建了整个街区。今年年底主体将完工。而位于泉城路一侧的世贸百货和世贸购物中心，1-5层将赶在今年年内开门迎客。到时候，泉城路东段将变热闹了。
记者同时了解到，在该片区的建设中，已经在泉城路和黑虎泉西路之间保留原舜井街的规划，届时将和县西巷相贯通。业内人士分析，这也将带动县西巷泉乐坊商区的人气。 (记者田珊)
“泉城印象商业区”今年启动规划
记者了解到，目前泉城路道路两侧各类商业设施规模已达100余万平方米，限额以上批发零售、住宿餐饮企业64家，店铺近900家，销售额达90亿元。2012年，泉城路商圈从业人员15783人，比上年增加了29.23%；营业收入102.01亿元，比去年增长62.91%；人均营业收入39.68万元；去年给济南市贡献了1.74亿元的税收。
历下区商务局相关负责人告诉记者，泉城路自明清以来就是商业中心，目前形成了西段的“家电、手机”、中段的“穿着、饰品”、东段的“文化、旅游”三大消费功能区域。今年政府部门将通过规划泉城路以北，准备恢复济南老城风貌和生活风貌为主线，结合明府城分区开展的片区改造，依托街、巷、泉、居四大要素，还原老济南原汁原味的生活风貌。泉城路及其南侧区域以世贸广场、贵和购物中心等大型零售商业网点为支撑，着重改善商业交通线，优化业态结构。开辟集购物、旅游、文化、餐饮、娱乐于一体的消费功能区，建成复合式品牌化的名品、名店、名街。
商务部门今年还将启动泉城印象商业区规划策划工作。“泉城印象商业功能区”是济南特色标志区和商贸中心区最具代表性的区域，涵盖明府城、泉城路、芙蓉街、曲水亭、百花洲、红尚坊、泉乐坊等特色商业街区。 (记者田珊)