吴娓婷 李缘

　　碧桂园（02007.HK）3月19日发布2012全年业绩。公告称，碧桂园2012年共实现合同销售金额约476亿元人民币，同比增长10%。集团总裁兼执行董事莫斌在业绩记者会上表示，今年合同销售目标定为620亿，交付面积目标800万平方米，按年皆升30%。

　　国内楼市调控从紧，不少地产企业今年销售目标都定得相当保守，升幅约在20%。不过，碧桂园表示看好经济增长及城镇化的因素，认为可完成今年销售620亿的目标。

　　在内部管理层面，碧桂园为加快地方项目的发展及寻找更多土地，对区域公司全面下放拓展土地的权限。

　　目标增长30%

　　　　2012年碧桂园属于稳中有升。总收入及毛利分别约为人民币418.9亿元及153.5亿元，同比分别增长约20.6%及27.9%。权益所有人应占利润约为人民币68.527亿元，同比增长约17.9%。

　　年报显示，合同销售均价约为6231元/平方米，与2011年水平大致持平。现金及银行存款共约人民币168.6亿元，负债比率为53.9%，两个指标相比2011年均有较大幅度改善。碧桂园全年共有18个全新项目开盘，其中11个新盘位于广东省内。公司快速周转战略，新盘推出平均超过60%的首推货量在开盘首两天已被吸纳。

　　莫斌指出，30%的增长是慎重考虑之后决定的，国内GDP及人均收入要翻一番，收入上来后首先是买房。其次是城镇化，有改善居住的要求。

　　今年首两个月，已实现合同销售金额约124.5亿元，已达标20%。莫斌认为，按照“2233”比例，首两月已经超额完成任务。莫斌承认，首两月销售额中有去年底有两个新开盘合同滞后的影响，不过又强调关系不大。

　　财务副总监刘嘉毅介绍，公司有足够的货量支持620亿的目标。一是目前的存货，特别是现在已拿到预售证的、已经竣工的，还有在建的和已拿到预售证但未竣工的，这部分是756万平方米。另外今年新开盘和旧项目新推的部分约1000万平方米，加起来是1800万平方米左右可以推出的货量。刘嘉毅说，总体金额会随着市场变化而波动，争取今年新盘去化率维持 60%至70%水平。

　　为规避调控风险，不少房企开始涉水商业。对此，莫斌表示碧桂园已成立商业管理公司正式踏入这个领域。他指出，商业领域肯定会要围绕本来的优势来展开，跟已有的园区联动。商管公司除了招商和运营管理之外，还有可能进入直营。目前，南京句容项目已有16万平方米的商业综合体。

　　事实上，联系前两年的表现，增长30%的目标对碧桂园来说应不算难题。碧桂园去年的销售目标就定得相对保守，维持前年的数目。但是这一年国内楼市回暖势头迅猛，不少房企销售有20%、30%的升幅。

　　而且，首席财务官伍绮琴表示，去年已销售并将于今年入账的楼面面积涉497万平方米，按去年合同销售均价每平方米约6231元计算，料待入账的销售额超过300亿元。这部分金额在2013年结转，将部分支撑620亿目标。

　　放权VS收权

　　莫斌介绍，2013年的工作重点之一是下放拓展土地权限。

　　莫斌在回答《经济观察报》提问时说：“土地权限下放是我到碧桂园后一直致力于做的事。”他强调是当区域有足够能力的时候才下放。目前，碧桂园已经全面下放权力，但在下放的过程中总部会有指导和监督以及把关。

　　其称，监督通过两条线进行，一是根据土地性质和集团的成就共享计划去计算，集团和项目地区能否达到集团基本的利益；二是通过集团的投资管理中心，专门对土地进行独立审计和监督，然后提出这块土地的建议。

　　莫斌提到，最重要的是每周一晚上两个小时的商会制度。其与一位集团副总裁担当副组长，相关的执行董事做组员，以小组形式对土地进行商会讨论，进而作出决策。

　　“今年我们准备推出11个新盘的，通过权限下放，我们能寻找到更多有益于集团发展的土地。”莫斌说。

　　这个大本营在广东的公司，在省内发展较为得心应手。但随着碧桂园近年在省外拓展步伐加快，需要更多地相信地方的判断力。数据显示，该公司省外项目收入自2009年以来逐渐增加，到2012年，省外项目收入占比已达到40%。

　　为增加省外消费者对品牌的认知，该公司大量增加营销及市场推广投入。根据年报，营销及市场推广成本按年大增94%，将近22亿元；主要由于广告费飙升132%至12.73亿元，以及销售佣金的增长所致。品牌宣传亦为可下放权力奠定了一定基础。

　　首席财务官伍绮琴在19日的业绩发布会上透露，2013年的资本开支约440亿元，当中买地及建筑费分别占120亿及320亿元。相对于2012年99亿、2011年98亿的买地支出，有较明显增长。

　　当碧桂园在土地拓展方面下放权限的同时，对某些项目却在加强控制力。这些项目目前主要是滨海度假类型产品。

　　据介绍，碧桂园目前有惠州十里银滩、海南金沙滩、青岛十里金滩、马来西亚项目四个滨海类型项目。其中十里银滩开盘一年半以来销售80亿，成为碧桂园近两年来的吸金项目。而海南金沙滩项目，公司表示根据市场反应计划在今年内开盘三次，并且定下去化率70%的要求。

　　莫斌说：“从十里银滩成功后我们总结出一套经验，希望滨海项目能成为碧桂园发展的方向之一。”

　　据悉，惠州十里银滩是直属总裁办的项目。而马来西亚项目的风险控制亦由总裁办掌握。莫斌称，其直接带领法律、投资者关系等中心，组成专门的小组对项目风险进行预判和控制，以加快解决的效率。

　　莫斌称，滨海度假项目是否成为公司的重点发展方向将视外部条件而定。