龙飞

　　不知道决策层是否预料到，宏观调控的“大棒”还没有打在开发商身上，二手房市场这锅沸水却预先被中介商点燃。

　　国五条祭出的20%个税，目标是调控房价，希望采用抬高交易成本的方法抑制投资需求。与此同时，各地纷纷重申坚持宏观调控的目标不变，开发商销售的楼盘“限涨”声一片。

　　无奈的是，这种方法短期呈现的效果是“未抑先涨”，在地方政府出台细则的前夜，各地楼价飞涨，成交量猛增，广州、上海等地最近一周的新房成交量均创了历史新高。对于宏观调控的政策而言，这种效果可谓是“按下了葫芦浮起了瓢”。

　　有观点认为，当实施细则出台后，这种局面就会有所改善。短期也许有抢“涨”的现象，但长远看对楼市肯定有抑制作用。其背后的逻辑是转让成本过高，会让楼市的投资行为萎缩。

　　在众说纷纭的时候，不妨让我们先看看前车之鉴。广东东莞已经强制实施了5年的20%个税，结果如何呢？

　　2006年到2007年上半年，由于市场炽热，投资者众多，东莞出现房价飞涨的局面，不到两年时间，东莞城区的房价由每平方米6000多元，上涨到8000多元。地方政府开始强势推出20%个税的政策，恰逢2008年金融危机冲击，加上东莞开始产业转移，产业经济呈现颓势，二手房市场开始出现大面积萎缩。

　　但在度过一段观望期后，东莞楼价重拾升势。合富辉煌东莞市场研究部统计显示，2007年该地一手房均价为5522元/平方米，2012年上涨到8277元/平方米——5年累计上涨了50%；

　　再看看，东莞的房地产投资者会否因为增税而遭受损失呢？这5年内的东莞二手房市场成交套数增加了153%，这说明投资者变现房产的难度并未因此增加。相反，羊毛出在羊身上，东莞二手房价上涨超过60%，涨幅超过了一手房。20%的差额个税几乎全数转移到买家的身上。

　　有观点认为，虽然东莞房价也有所上涨，但与北上广深动辄翻番的涨幅相比，已经是相当温和，这说明增加交易成本也是有作用的。

　　在笔者看来，这多少有偷换概念之嫌，一线城市由于占据着庞大的经济资源，其房价上涨幅度不能与二三线城市相比。以东莞经济状况相仿的昆山为例，2007年10月该市成交均价为7753元/平方米，2012年10月上涨到10911元/平方米，涨幅为41%，还比不上东莞。

　　因此，在国五条细则落地前预先被“煮沸”的二手房市场，或许只是为我们敲响了一个警钟。更值得担忧的是，从经济学原理来看，由于二手房交易成本上升，业主加价放盘，客观上减少了二手房的流转，固定区域内房屋的供给反而在缩小。

　　而届时，如果刚需买家没有了选择的余地，在度过观望期后，短期内只能通过一手新房市场解决房屋需求，这恐怕会造成新房市场房价上涨压力，继而再反馈到二手市场。可见，中国的房地产市场之复杂考察的是决策者的智慧，“葫芦”要按住，“瓢”也不能松懈，否则很容易形成价格压力互相传导上涨的恶性循环。