王雨佳

　　曾经轰轰烈烈的商业地产业务，如今却被TESCO中国果断抛弃。TESCO集团在欧洲引以为傲的“零售+地产”模式，在中国遭遇了尴尬。8月，曾被国美电器(微博)方面看做是商业地产旗舰项目的国美商都，由于筹备多年难以开业，终于被国美电器方面放弃。

　　零售企业做商业地产，究竟是机会还是陷阱？

　　运营能力不足 迅速告败

　　TESCO的能力缺陷，主要体现在专业人才的匮乏上。

　　“TESCO的乐都汇购物中心一共拿到20个项目的地，目前只有7个开业了，业绩上没有一个像样的。”TESCO内部人士告诉《中国经营报》记者。据了解，乐都汇项目大多数分布在二三线城市，比如秦皇岛、鞍山、青岛等地。以青岛为例，乐都汇在青岛共有两个项目，其中一个于2009年拿地，位于城阳区，如今尚未开工，仍然是一个大坑，而该项目旁边就是山东省知名的利群百货，生意红火。

　　“以TESCO的资金实力，拿地能力不是问题，主要还是商业地产的运营能力不足。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，由于乐都汇产品定位并非“综合体”，而是纯粹的购物中心，其中不含住宅、酒店等等，因此也不可能靠卖住宅挣钱，而是要单凭运营能力来带动购物中心人气和销售额。

　　与此同时，由于TESCO并未效法内资商业地产商去卖商铺，因此更考验其长期运营的能力。

　　王永平认为，TESCO的能力缺陷，主要体现在专业人才的匮乏上。在当下的中国，商业地产行业经历了2010年以来的疯狂，如今薪酬水平数倍于零售行业，零售商不可能在他们合理的工资体系内，找到优秀的商业地产运营人才。

　　市场供大于求 左右手互搏

　　零售企业在其零售主业立足未稳之时，涉足商业地产，本意是两个部门互相促进，而实际情况则是互相扯后腿。

　　“无论内资还是外资，零售商做商业地产的逻辑，就是在中国做地产不难。与其交给别人赚取租金，不如自己享受资产上涨的红利。”高和投资副总裁陈方勇告诉记者。

　　但是，当众多企业冲入这一领域后却发现，商业地产不是那么容易就能玩转的。

　　众多商业地产项目模仿着万达集团“订单模式”，即商业地产商与一家或几家大型超市或百货商场形成合作关系。然而，“订单地产”模式大行其道带来的第一个后果，便是知名零售商在谈判中处于强势地位，从而导致其对大型零售商依赖度过高，在谈判中处于弱势地位。

　　同时，近年商业地产市场的投资增长迅猛，市场处于供大于求的状态。“商业地产投资有两个指标，一个是商业营运方投资，还有一个是办公楼的投资，这两个投资现在每一年投资增长都超过30%。而从全国的GDP水平，增长10%就是很高的了。我们社会商品零售总额全国增长也只是15%。”王永平说。“在租金方面，优质零售企业在未来一段时间内，会处在比较有利的定位，会有更多选择，更无须买地自建。”

　　在 “大跃进”的当下，各个城市都在大建购物中心、综合体项目，租金市场呈两极分化态势，优质物业租金疯狂上涨，这些都令零售商痛苦不已。而劣质物业则无人理会，有些地产商为了吸引目标品牌，甚至不惜为零售商、品牌商倒贴装修、免除租金。

　　然而，商业地产的核心资源——土地的价值却水涨船高，尤其是一二线城市中良好的商业地段已经被瓜分得所剩无几。TESCO等在此时入场的企业，只能选择二三线城市较为偏辟的地块。但是，此时的地方政府已经明白土地的价值，不会再以“零地价”批地。

　　“商业地产项目选址偏僻，人气不高，主力店的盈利不高，租金自然不会高。零售商的地产业务部也不可能盈利。”在陈方勇看来，零售企业在其零售主业立足未稳之时，涉足商业地产，本意是两个部门互相促进，而实际情况则是互相扯后腿，近乎“左右手互搏”。对于TESCO来说，零售毕竟是其主业，当购物中心业绩不佳时，TESCO“丢车保帅”似乎更像是回归主业的一种无奈选择。

　　记者观察

　　零售商转战商业地产难有惊喜

　　中国的零售商涉足商业地产，看起来声势浩大，实际上多数都处于试水阶段，零售商尚未打造出规模化的产品。

　　据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，苏宁于2010年规划在全国建设11个苏宁广场，但目前开业的只有成都苏宁广场，无锡等地的苏宁广场开业时间却一推再推。除了苏宁旗舰店之外，苏宁广场并没有大型超市作为主力店，其次有影响力的品牌商家也较少，招商率仍然偏低。

　　与苏宁不同，国美没有选择自主开发，而是购买了一些物业，如著名的国美商都。但国美商都至今仍是“烂尾楼”，国美电器如今为了回流资金将其“甩卖”给了海航。

　　高和投资副总裁陈方勇坦承，零售商去做商业地产，他不太看好。

　　在陈方勇看来，零售业主要讲求现金流，而地产则是重资产持有和运营的概念，这是完全不同的领域。“目前涉足商业地产的内资零售企业中，银泰集团做得不错，但这是由于银泰置业和银泰百货分开运作，互不牵扯。而深圳茂业百货的商业模式是并购一些商业项目，然后出售，其最大的回报并非租金。”陈方勇认为，按目前国内的政策，商业物业有50年产权，比较适合短期行为。因此，国内的商业物业很难依靠租金获利，只有囤地再卖后才能看出其价值。

　　按照国际上通常的经验，往往是成熟地产商去做零售业务（比如香港新世界、新鸿基，美国的西蒙等），而零售商转战商业地产，却少有成势的。

　　当零售商规模不够大，处于扩张阶段时，需要快速开店增加销售额，而买地自建则需要占用大量现金。比如苏宁花数百万元租赁就可以开店，从而得以快速复制，但建设苏宁广场，则需要投资数亿元。“北京华联的做法是跟开发商联合拿一块地，自己不会专门成立开发团队。”王永平认为，这样的模式，其实是可供国内零售商借鉴的。

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