⊙刘胜军

　　从历史上看，房价泡沫并不足奇。2007年至2008年的美国次贷危机之诱因，就是房价泡沫。我们现在更该关注的是我国当前房价泡沫的特殊性：第一，房价泡沫出现在经济复苏的初期而非经济高涨期，这大大掣肘了货币政策的空间；第二，房价泡沫出现在城市化进程的中期阶段，去年我国城镇化率为46.6 %，而日本的城市化率在1985年就已经达到76.7%的水平。就此看，房价泡沫恐将成为进一步城镇化的障碍。第三，在美国次贷危机前的房价泡沫中，银行不断降低放贷门槛，导致最低收入阶层都投身到买房运动中。而我国当前的房地产泡沫，则使得普通劳动者普遍买不起房，楼市成了少部分富人的游戏。

　　笔者认为，我国房价泡沫的这些特殊性根源于一系列的制度性症结。首先，地方政府的土地财政。卖地收入占到了地方财政收入的30%至50%，去年全国土地出让收入达1.6万亿，地方政府成了高房价最大的受益者，也有足够的动力去推高地价。全国重点监测城市去年居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，其中上海、南京、杭州则分别高达47.36%、47.89%、45.47%。

　　其次，居民收入分配差距过大。目前我国居民人均收入约为3000美元(不到美国十分之一)，但衡量收入分配不平等程度的基尼系数已与美国接近。在新旧体制的转轨过程中，因为市场体制不健全，与此同时，司法体系的独立性和完善性又滞后于市场经济的发展，这些因素叠加在一起导致了大量的寻租机会。对大量的灰色收入而言，买房成为相对更为“安全”的去处。而灰色收入对房价高低并不敏感，这进一步助长了房价的非理性化。

　　再次，国企在房地产领域的投资，加剧了非理性竞争。与其他企业相比，国有企业往往拥有更多的政府关系资源，银行贷款更有保证，而且对地价过高的风险具有超常“钝感力”。因此，不难理解央企为何能屡屡成为地王。央企数量不多，但其成就的地王却有很强的信号效应，也使得土地拍卖过程更加狂热化。

　　要避免房价泡沫成为社会不和谐的因素，笔者的意见是，政府的对策必须着眼长远，以避免更大的风险。在催生房价泡沫的链条中，地方政府已成中心环节。故而化解房价泡沫，一方面应要求地方政府加大土地供应平抑地价，另一方面要从根子上切断地方政府对卖地的依赖症。这就要求提高地方政府财政收支的透明化，强化人大的审批职能，加强社会舆论监督。地方政府“缺钱”本身是个伪命题，在监督机制不到位的情况下，再多的财政收入也会被各种投资和工程所消耗。即使地方政府真的缺钱，卖地收入是否被合理利用也大可存疑。毕竟我们看到了太多的政绩工程，以及为招商引资而慷慨给予外企土地和税收优惠的现象。

　　此外，时至今日，如何实现向“民富国强”的伟大的转变，已成为迫切需要面对的课题，“让一部分人先富起来”的哲学理应退出了。时过境迁，现在有不少观念误区相伴着这一提法，特别是隐含了对“非法致富”的宽容，不符合市场经济条件下人人“机会均等”的基本原则。相反，我们应通过开征遗产税、大幅提高个人所得税起征点等方法缓解收入分配两极化程度。更重要的是，要深化市场经济体制改革，让政府部门权力最小化、透明化，杜绝灰色收入。

　　至于打击投资需求，从近期连续出台的政策看，技术上并不复杂，笔者以为，接下来的问题在于，政府有没有足够的决心去面对因房价下跌而带来的土地财政缩水。也许还会伴生的银行信贷出现不良贷款的风险，对此，应有足够的估计和应对准备，但延迟这一进程只会酝酿更大的风险。

　　(作者系中欧陆家嘴国际金融研究院副院长)

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