善变的空方VS财大气粗的多方

　　岳富涛

　　多项房贷紧缩政策密集轰炸之下，楼市走势似乎就此“一边倒”了，从投资者对地产股与银行股的态度可见一斑。

　　但中国的房地产市场是个脾气古怪的青春期“坏小子”，对身具“慈母严父”双重角色的政府，往往我行我素、软硬不吃，丝毫不给面子。

　　要看楼市走向，必须仔细分析多空双方的力量对比，更要体会双方的“决心”力度对比。空方可以暂定为“刚需”和政府，多方则是开发商和炒房客。

　　立场不稳的空方

　　此次调控的原始动力和呼声，来自被榨出最后一滴油的“刚需”。最近的一年，面对遵循原始市场主义的房地产市场，“刚需”一败涂地，“输掉了内裤，输掉了未来”。要么耗尽三代人的血汗积累做了“房奴”，要么放弃梦想租房过活，甚至被挤出京沪广深，到小城市安居乐业。

　　忍无可忍，则无需再忍。“刚需们”口诛笔伐，形成全社会对楼市的道德压力，这也是政府下重手调控楼市的基本原因之一。

　　但与楼市既得利益者相比，“刚需”是分散的大多数，构成复杂，多数人只是默默在观望，很难形成合力。

　　10年来的历史证明，“刚需”是最容易妥协的，当房价从5000元/平方米涨到10000元/平方米，“刚需”会怨声载道；但当房价稍有降低，9000元/平方米、8000元/平方米，“刚需”的同盟就会土崩瓦解，稍有实力的那部分“刚需”又会冲上去彻夜排队抢购。

　　当年深圳“不买房联盟”的“生命”历程是最好的注解，最早退出联盟的“刚需”恐怕还在暗自得意自己“投降”得快。面对这样善变的“刚需”，此次调控又能将房价降下来多少？

　　另一空方主力政府，中央政府是希望房地产市场健康发展的，既能让房地产行业成为经济发展的领头羊、发动机，又能让国民安居乐业。但这两个诉求之间很容易形成不可调和的矛盾，因此这10年来的楼市调控，一直是短期政策管理长期性质的市场，“跷跷板”的两头都想顾及到，“跷跷板”必然会一直上下波动下去。

　　地方政府则更偏向多方一些，原因人人皆知，房地产是地方第一大财源。调控的时候往往对中央政策偷工减料，放宽政策的时候却是层层加码。2008年各地竞相在交易环节减税，甚至可以把地方所得部分完全让利，以求刺激交易。假如此次调控冻结了成交量，开发商也不再拍地，恐怕严重依赖土地财政的某些地方政府会比开发商更急。

　　与此同时，今年一季度我国的GDP虽然上涨11.9%，但4月份的增速可能没有这么高。如果GDP增速持续数月处于较低水平，中央政府未必希望房地产拖累回升并不稳定的经济。

　　多方的底气

　　多方的主力开发商，2009年只要有产品推出，各个赚得盆满钵满。看看旗下拥有中海地产的中国建筑刚刚公布的年报，手握现金790亿元！仅此一家，就可以无需融资买下北京或上海去年全年推出的土地。作为楼市主力的央企当然个个“不差钱”，其他地产公司的资金情况从年报也能推断，到目前已经公布2009年年报的100多家房地产上市公司，净利平均增长了两倍。

　　有研究机构论证，即便七八个月没有成交，也没有银行贷款，开发商依然能撑下去。

　　这与2008年大不一样，当时开发商遇到金融危机底气不足，没撑上两个月就被迫竞相降价；此次调控开始一个月了，除了少数小开发商和价格极度虚高的楼盘（北京通州等）有小幅降价，大开发商没有一家有明确降价动作。

　　楼市另一多方炒房客，同样实力雄厚。2009年以来的流动性泛滥和股市IPO造富运动，给庞大的“刚投”阶层和短炒客都提供了充裕的“弹药”。

　　“刚投”阶层着眼于抵抗通胀，目光长远，没有抛售压力，甚至还希望在此次调控中捡个“皮夹子”；只有过分放大杠杆的短炒客，才有可能斩仓。

　　此次调控第一波实际开始于1月，但三个多月来未见成效，反而形成房价继续上涨的“小阳春”；最近几天的严厉调控，效果也还需要等待。关键在于时间，看多空双方谁在水下憋的时间长，短期数月内成交应该会非常清淡。

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