REITs有招 | REITs指数产品对于REITs市场有哪些意义？

摘要：公募REITs指数投资分析系列第5篇。本期内容分享的是REITs指数产品对于国内REITs基金市场的意义，主要从以下四个方面具体分析：（1）利于驱动REITs市场发展；（2）便于各方参与者掌握二级市场的整体变化情况；（3）提升REITs产品可投资性；（4）丰富投资工具和投资策略。

01

改善REITs市场的流动性

推动市场发展成熟

以海外经验为参考，发展REITs指数基金有利于驱动REITs市场发展。2010年以前，全球REITs基金规模较小，2000-2005年较上个5年虽规模提升明显，但2008年的金融危机使REITs市场遭受大量损失。直到2010年后，全球REITs市场重回增长轨道，指数净值快速回升，吸引资金流入，推动REITs指数基金规模快速扩张，同时也为REITs市场注入了更多流动性。2010-2015年间，随着REITs指数基金规模的扩张，全球REITs基金规模也实现了翻番式增长。

图1：全球REITs规模变化

资料来源：Nareit

图2：全球REITs指数走势与指数基金规模变化

资料来源：Bloomberg

与发达地区相比，我国REITs基金市场起步较晚，自2021年6月发行第一只REITs产品以来，截至2024年一季度，全市场共发行了36只REITs基金，规模合计1,077.94亿元，占全市场非货币基金规模的0.56%，因此当前REITs市场还处于初级发展阶段。通过发行REITs指数基金，有利于注入更多投资者资金，尤其是看中REITs指数基金配置功能的长期资金，从而能提供稳定的增量资金，减小流动性冲击，特别是减小个别投资者抛售对个券造成的价格波动，起到稳定市场的作用，进而改善REITs市场的流动性和市场规模，推动REITs市场的发展成熟。

图3：全市场REITs基金数量及规模

资料来源：Wind

图4：REITs基金规模占全市场非货基金规模比重

资料来源：Wind

02

便于各方参与者

掌握二级市场的整体变化情况

REITs指数基金的价格变化、流动性变化、规模变化等市场特征对各方参与者都具有重要的指示性意义。具体来看，REITs指数基金的市场特征，有利于政策制定者据此评估REITs发行节奏，审核进度，管理市场预期和供需；有利于发行人判断市场整体定价水平、流动性水平，评估发行节奏和发行价格；有利于投资者掌握市场整体水平，判断市场供需情况、流动性水平、风险偏好情况。

03

提升REITs产品可投资性

REITs指数基金通过分散投资降低风险和研究难度，提供稳定的收益和较低的投资门槛，可以作为良好的另类投资标的选择，并且有利于鼓励个人投资者参与。

从发达地区REITs指数基金与普通REITs基金的业绩表现比较可看出，投资指数基金可提升收益确定性，并在一定程度上平抑波动，减少个股的尾部风险。同时，与直接投资于单个REITs相比，REITs指数基金可降低REITs个体项目的尽调成本。

从当前市场走势来看，公募REITs市场走势的一致性总体较强，不同行业、不同类型的REITs除涨跌幅度存在差异外，并未出现明显独立行情，故β收益大于α收益，择时更为重要。但需要注意的是，当前公募REITs底层资产包括产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保、能源、消费基础设施等，未来可能还有长租公寓、景区、数据中心等类别，而由于底层资产属性不同，不同类型的公募REITs在基本面分析特别是资产估值方法存在较大的差异。例如高速公路项目需要考虑车流量、收费价格、路网变化、车道数量等，生态环保项目关注入场垃圾量、污水处理量、单位处理费等，产业园区项目评估重点在于出租率和租金水平等。故以指数基金的形式投资REITs可以在很大程度上降低投资者投资研究难度。总体而言，REITs指数基金可为当前不熟悉地产行业和REITs产品的投资者提供良好的另类投资标的选择，降低投资门槛。

图5：产权型REITs市场价格表现

资料来源：Wind

图6：经营权型REITs市场价格表现

资料来源：Wind

截至2023年底，个人投资者持有全市场指数基金份额与机构投资者相当，甚至略高于机构投资者。个人投资者持有主动产品份额则较小，占比不到四成，意味着个人投资者偏向投资被动基金产品。另外，个人投资者在REITs基金中的持有份额占比低于10%。因此，发行REITs指数基金也有利于鼓励个人投资者适度参与REITs产品投资。

图7：指数基金持有人结构

（债券型+股票型）（2023）

资料来源：Wind

图8：主动管理基金持有人结构

（债券+股票+混合）（2023）

资料来源：Wind

图9：REITs持有人结构（2023）

资料来源：Wind

04

丰富投资者资产配置的选择

REITs指数基金和REITs一样，能提供介于纯债基金和固收+基金之间的风险收益特性，具有稳健的现金流和财务状况，有助于投资者优化投资组合。对比REITs和其他类型基金的风险收益比，其位于风险收益图的左下位置，即年化收益率高于纯债产品、年化波动率低于固收+产品，且能提供相对稳定的现金流。此外，与海外发达地区相比，当前我国REITs基金基建属性较强，且为优中选优，因此天然具备更加稳健的财务状况和现金流。对于投资者而言，投资REITs指数基金，可进一步优化已有配置组合的风险收益属性，在降低波动的同时实现相对稳健的收益，丰富投资工具和投资策略。

图10：各类型基金风险收益图谱

资料来源：Wind，REITs基金为成立以来数据

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