【REITs指数】公募REITs市场研究周报（0425-0429）|REITs_新浪财经

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摘要

近期疫情反复，资本市场受风险情绪影响持续大幅下行，上周REITs整体呈回调趋势，但成交总金额大幅提高。盐田港REITs（-4.21%）跌幅最大，唯一上涨的是刚刚上市的华夏交建REITs（4.16%），跌幅最小的是广州广河REITs（-0.75%）。上周REITs成交总金额为16.61亿元，较前一周大幅提高，

年度派息率情况：根据2022年第一季度可供分配金额情况，以当前最新市值（截至2022年4月29日）计算，产权类项目2022年年度派息率预测值位于2.38%-3.83%之间，特许经营权类项目2022年年度派息率预测值位于4.12%-9.33%之间。

“市场无风险利率”继续下探。1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线继续呈现下降趋势，将会带来投资机构对于二级市场最低收益率预期值的调整，有利于在二级市场上形成REITs价格的支撑效应。

市场投资机会。按照可供分配金额最少90%进行分配的规定，沪杭甬REITs 2021年收益分配余额至少还有320,554,206.74元待分配，最低可获分红金额为0.6411元/每份额。按照其4月29日收盘价9.88元计算，分红收益率可达6.48%。

一、市场观察

本周12只公募REITs，除去刚刚上市的华夏交建之外，其他11只基金都呈现下跌，其中跌幅最大的是盐田港REITs（周跌幅-4.21%），该REITs在本周内单日最大涨跌幅度达到-4.46%，其单日涨跌幅度位于首位。日均换手率方面，也呈现出了较活跃的交投趋势。故在整体市场处于弱势下行状态时，交投活跃度高的REITs反而会呈现出更大的跌幅。

跌幅最小的是广州广河REITs（周跌幅-0.75%），该REITs在日均换手率还是期间单日最大涨跌幅方面都处于中游水平，可认为其交投活跃度相对稳定，但相比同是高速公路资产的沪杭甬和越秀高速，其跌幅明显更小，且年度派息率预测值（最新市值）也最低。表明市场投资者对于广州广河REITs的股息分红率预期值的实现持乐观态度。鉴于广州广河REITs底层资产的收益稳定性和风险波动性，目前的年度派息率预期值基本符合高速公路投资机构的收益风险偏好。

二、市场分析

1、REITs的现时分红收益率预期值

根据已公布的各只REITs基金的2022年第一季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：

博时蛇口REITs的1季度EBITDA为25,789,442.74元，可供分配金额为16,234,104.51元，导致其年度派息率预测值只有2.38%，远远低于其2021年的派息率水平，为了稳定其REITs基金价格，我们预计博时蛇口REITs在后续的月份内会努力提高其可供分配金额，以满足市场投资者预期。

根据我们测算，博时蛇口REITs 2022年年度派息率预测值约在3.81%左右。若博时蛇口REITs能将其1季度可供分配金额以现金红利方式全部发放给投资者，则投资者现时分红收益率只有0.59%，该收益率相对较低。

投资者后续获利关注点可放在半年报的可供分配金额达成值，以及通过二级市场交易获取的资本利得收益。

2、REITs可供分配金额预期变化

根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对各只REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：

3、“市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动

二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。

我们选取从2022年1月初到4月29日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，如下图所示：

从图1可见，1年期和10年期国债收益率曲线在今年的整体波动幅度合理，但1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线从今年3月中旬开始，呈现出明显的下降趋势，AAA和AA+城投债的收益率下降将会带来投资机构对于二级市场最低收益率预期值的调整。

当市场投资机构普遍形成最低收益率下降的预期且在REITs的年度分红金额预期不下降的情况下，有利于在二级市场上形成REITs价格的支撑效应。

4、二级市场投资者搏REITs分红收益带来的价格波动

本周市场上无REITs基金发布收益分配公告和实施分红除权方案，故本周基本不存在二级市场投资者搏REITs分红收益事项。

5、REITs扩募和收并购资产带来的价格波动

4月15日沪深交易所分别颁布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（征求意见稿）。截止目前，征求意见日期已经结束。我们预计正式文件会在5月底或6月初颁布，REITs扩募并购资产的实施案例预计会在第三季度发生。

目前REITs扩募和收并购资产预期对市场价格影响程度不大。

6、资产配置需求偏好、市场情绪变化等因素

我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年6月21日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止4月29日，各个指数走势图如下所示：

由图2可见，REITs的二级市场价格走势整体优于股票、债券和基金。市场的短期赚钱效应明显，较易引起市场的情绪变化，从而会为REITs市场带来充裕资金，提升市场的交投活跃度，并会放大价格的波动幅度。

中期维度方面，因投资机构的资产配置需求较强，REITs市场将维持较高景气度，配置价值将稳步提升。

三、市场机会

沪杭甬REITs 2021年可供分配金额是543,726,881.95元，但截至收益分配基准日，该REITs只实际分配金额168,799,987.02元。按照可供分配金额最少90%进行分配的规定，则沪杭甬REITs至少还有320,554,206.74元待分配，最低可获分红金额为0.6411元/每份额。按照其4月29日收盘价9.88元计算，分红收益率可达6.48%。我们预计2021年收益分配事项会在2022年6月30日之前实施完毕。

风险点：沪杭甬REITs 2021年实际分红金额低于预期值，且收益分红实施时间晚于预期；现金分红除权之后，价格后续回调节奏慢于预期。