一、行业现状
2024年1-10月,受市场信心持续不足等影响,房地产行业主要指标延续偏弱走势;房地产销售市场继续下探寻底,在宽松政策持续利好下,短期销售得到提振,销售降幅有所收窄,止跌回稳迹象有所显现。
1.行业供需
2024年前三季度,全国300城住宅用地推出面积和成交面积分别同比下降37.2%和34.7%;成交土地楼面均价同比下降13.3%;受新房销售持续疲弱影响,土地市场延续低位运行态势,土地供求规模均收缩。新开工方面,2024年1-10月,全国房屋新开工面积6.12亿平方米,同比下降22.60%,降幅同比收窄0.6个百分点;房地产开发投资完成额8.63万亿元,同比下降10.30%,跌幅自5月后保持稳定。
销售情况看,2024年1-10月,全国商品房销售面积与销售额分别为7.79亿平方米和7.69万亿元,同比分别下降15.80%和20.90%,两者降幅自5月以来持续收窄;尤其随着“924新政”的进一步宽松和中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”,商品房10月单月销售面积和销售额同比分别下降1.63%和1.43%,为2023年6月以来首次单月销售个位数下跌,商品房销售市场短期得到一定提振。
房价方面,2024年10月份,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳。其中,一线城市二手住宅销售价格环比转为上涨0.4%,为近13个月以来首次转涨。
2.行业政策
2024年以来,房地产政策延续宽松态势且逐步加大刺激力度。5月17日,“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”新政齐发,从需求端出发降低购房门槛及购房成本;9月24日,国务院新闻办公室新闻发布会宣布“降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例”等多项地产新政;9月26日,中共中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”,再次释放房地产宽松政策预期。
二、开发型房地产行业3C评级概况
2024年,联合对210家样本房企采用开发型房地产3C评级模型打分,基于样本房企2021-2023年数据的最新3C评级结果看,CR7及以下的开发型房地产企业占比最高,主要为2021年以来发生债务展期/违约的房企;2021年下半年以来,国内房地产市场景气度持续下行,行业融资处于紧缩状态,开发型房企经营性现金流和融资性现金流严重承压,流动性快速枯竭,信用风险事件2022年大面积爆发;2023年融资端支持政策持续释放,但对房企流动性修复有限,行业出清仍在继续,部分头部房企风波再起,出险房企进一步增多,最终形成CR7及以下级别房企占比异常高的现象。除CR7及以下开发型房企,其余房企3C级别集中在CR3+~CR5。
2024年,有52家开发型房企3C级别发生变动,其中有两家因业务规模、盈利能力提升级别调高;其余主要因业绩亏损、财务指标走弱或出险房企债务多次展期甚至违约而对级别进行调降。
1.经营能力分析与评价
从经营能力得分看,开发型房地产企业经营能力得分均值为51.92分(百分制,得分越高能力越好),较上年样本(2020~2022年数据)均值得分下降2.03分,受2023年行业继续下行影响,开发型房企在销售金额、土地储备、获利能力等方面出现下降。从经营能力分布看,开发型房地产行业内房企经营得分基本呈正态分布,其中50~60分数段占比最高(18%),多数房企集中在30~80分;80分以上占9.5%,主要为龙头央国企。
2.财务能力分析与评价
从财务能力得分看,开发型房地产企业财务能力得分均值为45.84分(百分制,得分越高能力越好),较上年样本(2020~2022年数据)均值得分下降3.89分,在行业量价均下降情形下,开发型房企财务数据表现亦下降,尤其利润率收窄、大额资产减值损失、业绩亏损等对房企财务得分影响很大。从财务能力分布看,未有房企财务能力得分在90~100分;由于房地产行业的高杠杆属性以及近年亏损房企比例提升,40~50分数段得分占比最高(20%),多数开发型房企财务能力得分在30~70分之间,行业内企业财务状况表现较弱。
3.可持续发展能力分析与评价
从可持续发展能力得分看,开发型房地产企业可持续发展能力得分均值为44.96分(百分制,得分越高能力越好),较上年样本(2020~2022年数据)均值得分下降1.49分,在去化难度加大、融资受限情形下,开发型房企发展韧性和财务弹性有所减弱。从可持续发展能力分布看,开发型房企可持续发展能力分布整体右偏,30~40分数段房企占比最高(23%),前5%分位均为央国企,多数房企得分在30~70分;开发型房企整体可持续发展能力偏弱。
三、总结
受市场信心持续不足等影响,房地产行业主要指标延续偏弱走势,房地产销售继续下探寻底;在利好政策刺激下,短期销售得到提振,行业可能逐步回稳,但企业端信用表现仍有滞后性,且在房价和销售流速均下降情况下,开发型房企盈利能力仍将承压,加剧业绩亏损,房企流动性仍面临考验。随着出险房企逐步出清,当前市场参与主体以央国企为主,行业资源将进一步集中;但当前行业仍旧处于下行周期,项目布局差、再融资能力较弱的国有房企,也将面临一定的现金流压力,其信用风险需要关注。
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