【中金·REITs】公募REITs月报（2024-12）：普涨收官，关注交易节奏_新浪财经

行业近况

截至2024年12月31日，中国公募REITs58只上市标的总市值为1564亿元，中证REITs全收益指数12月上涨4.21%，价格指数上涨3.12%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数12月分别-7.86%、-1.38%、-1.76%。

保租房和消费REITs领涨，市场交投活跃。2024年12月公募REITs迎来普涨行情，产权（+6.45%）跑赢经营权（+2.54%），分板块来看，保租房、消费板块指数分别收涨11.57%、10.58%，仓储物流、市政环保、能源、产业园板块指数收涨3.99%~4.96%不等，高速公路板块仅收涨1.42%。我们认为12月REITs普涨行情主要催化剂为2024年12月9日政治局会议提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”、“大力提振消费”等政策定调后长端利率大幅下行，同时消费刺激政策预期有所升温。市场整体成交活跃度有所提升，我们测算12月市场日均换手率0.84%，环比提升0.17ppt，剔除12月新发项目后全市场日均成交额为4.85亿元，环比提升17.1%。

关注利差边际变化。我们统计12月底产权REITs市值加权远期分派率为4.76%，虽环比下降31bps，但与十年期国债收益率利差环比仍走阔5bps；经营权REITs市值加权中债IRR为6.30%，环比下降84bps，与十年期国债收益率利差环比收窄49bps。

关于行情后续延续性的一些看法。我们认为自2024年12月以来市场交易主线仍围绕分母端展开，背后反映低利率、“资产荒”背景下资金对于类红利资产的追逐，但市场亦依循项目基本面现状或预期有所排序。站在当前时点，我们认为短期的交易关注在于对于利率阶段性底部的判断，辅以部分项目基本面数据验证（如消费），以支撑当前估值；若利率下行趋势走缓（或迈入震荡），市场短期可能有所波动，但我们提示波动并不意味着行情的结束，在后续利差走阔后，可能酝酿新的机会；中长期维度，我们仍然积极看好REITs的配置价值，我们认为2025年REITs品种有望进一步受到市场投资者关注，其在大类资产中的配置价值或将有系统性抬升。

风险

市场情绪波动超预期；项目经营改善不及预期；无风险利率大幅上行。

C-REITs月度市场回顾

图表1：中金2024年度C-REITs市场八大观察

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：截至2024年12月31日，C-REITs总市值为1564亿元

注：数据截至每月底资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2024年12月31日；2）蓝色为已解禁份额资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场2024年12月收益情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2024年12月31日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2024年12月31日；2）换手率基于自由流通份额计算资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表9：2024年12月资金价格有所上升

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：2024年12月底十年期国债利率相对11月底下行36bps

注：数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2024年12月

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2024年12月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：C-REITs与债券到期收益率走势对比

注：1）数据截至2024年12月31日；2）中债IRR数据起始日为2021年8月13日

资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表14：产权REITs分派率（TTM）与股指股息率（TTM）对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化；2）新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算；3）数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，REITs季报，中金公司研究部

图表15：经营权REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：市政环保REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：高速公路REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：能源REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：产权REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：保租房REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：产业园REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：仓储物流REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表23：消费REITs利差情况

注：数据截至2024年12月31日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2024年12月31日；2）相关性系数基于日收益率计算资料来源：Wind，中金公司研究部

图表25：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表26：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表27：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年12月31日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表28：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年12月31日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表29：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年12月31日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表30：C-REITs 12月交投及估值情况

注：1）数据截至2024年12月31日；2）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，未年化；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2025年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；3）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；4）NAV均剔除分红

资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

图表31：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于https://www.sse.com.cn/lawandrules/sselawsrules/reits/c/c_20241227_10767393.shtml；https://www.szse.cn/lawrules/rule/reits/t20241227_611348.html；https://www.shanghai.gov.cn/nw12344/20241227/8e31799b55344889a1d108d07f00d17e.html；https://www.gov.cn/zhengce/202412/content_6994161.htm?slb=true；https://www.mofcom.gov.cn/zwgk/gztz/art/2024/art_8ff68c74d6ad4c429acf4c6c819fa631.html；https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202412/content_6992507.htm；https://www.gov.cn/zhengce/202412/content_6991173.htm；https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/ghwb/202412/P020241205552928362591.pdf；http://www.bjtzh.gov.cn/bjtz/xxfb/202412/1736019.shtml。

资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，上海市人民政府，中华人民共和国中央人民政府官网，商务部，中国人民银行，中国发改委，北京市通州区人民政府，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表32：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表33：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2024年12月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表34：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2024年三季度, 数据频率为季度资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表35：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2024年三季度, 数据频率为季度

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表36：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表37：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2024年12月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表38：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年12月31日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表39：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2024年12月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表40：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2024年12月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表41：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2024年12月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表42：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2018-2024年数据为年度总回报率，2024年12月数据为月度总回报率；2）数据截至2024年12月31日

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

本文摘自：2025年1月3日已经发布的《公募REITs月报（2024-12）：普涨收官，关注交易节奏》

裴佳敏分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

张星星分析员 SAC执证编号：S0080524020008

顾袁璠分析员 SAC执证编号：S0080523080008

谭钦元分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

张宇分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

法律声明

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。