秦虹：就业和收入预期明显改善，改善性住房需求会充分释放出来_新浪财经

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　　第48届清华大学中国与世界经济论坛于1月13日在线上播出，主题为“2025年的中国经济”。

　　对于真正的“稳”楼市，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹认为是不要负增长。因为目前房地产从开发端到销售端，所有的数字都是两位数的负增长，我们理想的稳是所有的指标不是两位数的负增长，我们能够回到零，甚至正的增长，这是理想的稳。

　　房地产开发投资的负增长取决于销售面积，这要求房地产成交量的稳，稳成交量取决于价格。

　　成交量回来之后，会带动价格进一步的巩固，有了销售改善了之后，开发企业才有信心，才敢去拿地，甚至去开工。

　　“实际上最终我们看到的是从理想的稳，到心中期望的稳，和实际的稳，还是成交价格，成交价格如果稳住了，成交量慢慢会回来。”她说。

　　她指出，房地产止跌企稳其实是面临着很大的挑战。现在局部城市的核心地段已经出现了价格的止跌企稳的迹象，但是全国性还做不到。包括北京市全市也做不到的，但是核心区还是有了这个迹象，现在是大城市的好房子，好地段是可以稳的，差地段的好房子稳的基础并不牢，差地段的差房子几乎现在要稳还很难。

　　对于好地段的差房子，秦虹表示，好地段几乎没有差房子，因为好地段都太贵了，开发商只能做高端，“比如说北京酒仙桥做的房子，中海拿的那块地，新房房价十万起步。在好地段二手房有差房子，就是老破小，不打折还是很难卖掉。”她说。

　　未来支撑中国房地产长远需求的体量，秦虹表示，中国的城镇化表面上是67%，现在年轻人的城镇化率其实已经75%以上了，现在凡是有创新能力，有就业能力，有挣钱能力的年轻人几乎都在城里了，农村就是老人和孩子，这些人虽然没有户口，但是他必须在城市里有房住，无论买还是租，他是占了一定面积的房子。下一步城镇化率再提高，无非是老子和孩子进来，他们对住房需求能力和愿望实际上是要弱很多的。

　　“所以，未来我估计有希望稳定在一年新房销售8亿平方米左右的水平，但是能不能稳住8亿平米，取决于一个是投资性需求，前面大量的投资性需求是不是持续的回吐，如果它能够不持续回吐，还是可以的，就是二手房对新房市场没有那么大的冲击，新房市场能够保持一定的量。”她说。

　　对于改善性的需求，秦虹表示，现在新房基本上都是满足改善性需求的，所以新房都得盖好房子，不盖好房子，刚需都被二手房市场全部吸纳了，因为二手房以价换量的幅度特别大，刚需都买了二手房，新房主要买了改善。

　　改善住房又有很大的弹性，改善不是从无到有，是从1到2的过程，所以它有很大的弹性，主要取决于宏观经济，比如说就业、收入预期改善。“只有就业预期和收入预期明显改善，我觉得改善性需求会比较充分的释放出来，如果没有的话，我觉得新房市场的销售压力还是蛮大的，8亿平方米的中枢理论上是存在的，但是跌破8亿也是很大的概率。”她说。

　　对于未来一线城市核心地段的好房子有没有暴涨的可能，秦虹表示，比如说25年，一定会有一些好地段，好房子，是会抢的，因为它太少了，物以稀为贵。

　　在她看来，特别有钱的人买这点房子是不成问题的，再加上很多的指标，就是今年或者明年的房子会盖得房率100%的房子，甚至110%的房子，大家也会去买这种房子。

　　“过去得房率是75、80%，现在买一个房子是100%的得房率，大家觉得占了便宜，实际上变相是房价降了，但是大家心里上就觉得占了便宜，所以这种房子也会抢。所以是点状的，只能会是局部的，我认为房地产来说明年是结构性企稳，全面企稳可能还有难度。”她说。