北京别墅不老盘，重出江湖|北京市_新浪财经

文/乐居财经北京林振兴

315这天，北京有一个陈年旧盘悄悄开张了。

它就是位于北五环的红橡墅。

回想红橡墅2014年7月6日首期开盘的火爆场面，可用“一墅难求”来形容。但11年后，它却没能再现“开盘即售罄”。

据北辰集团发布的一张捷报显示，红橡墅开盘当日，成交11套，成交总金额破1.8亿元。

此次，红橡墅推出了50套双拼别墅，产品为建筑面积约615㎡类独栋和建面约500-517㎡双拼别墅，拟售均价3.912-4.3万元/平。

“捂”了十多年，红橡墅的价格也直线飙涨。

从现有信息来看，2016年3月，红橡墅取证24套现房，成交均价在20922.84-31576.3元/平。

2016年7月15日，h女士与天成天房地产（红橡墅开发商）签订《北京市商品房预售合同》，她花了总价款987万元，购买了一套面积368.37平方米房子，单价27744.2元/平。

原本开发商应当在2017年12月31日前向h女士交付该商品房，并在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。

然而，天成天房地产于2021年12月6日才履行办理房屋权属转移登记的合同义务，h女士认为已构成严重违约，遂将开发商告上法庭。

开发商认为，上述逾期并非其责任造成，而是因涉案房屋相邻之七区11号楼的*、*房屋的违法建设所致。*、*房屋业主入住后，不顾天成天房地产与物业服务企业多次劝阻与制止，擅自封闭其房屋的露台、阳台，造成房屋现状与原审批规划不符。

开发商多次督促上述业主拆除违建，上述业主庭审至今未将违建拆除，导致七区11号楼涉及房屋均不能如期通过北京市规土委昌平分局的权籍调查，也无法及时办理初始登记和转移登记。

最终，法院判决，天成天房地产支付h女士逾期办理房屋初始登记之违约金1040632.32元，以及逾期办理房屋转移登记之违约金521307.24元。

往后，北辰的推盘速度如同“挤牙膏”。

2018年，红橡墅取证13套现房，成交均价29580.87-34500.75元/平，成交金额共计1.63亿元。

2020年，取证11套现房，成交均价32891-39162.09元/平，成交金额共计2亿元。2021年底，现房只取证一套，成交均价31347.96元/平，成交额约1160万元。

今年，北辰很是“大方”，直接推了50套。

以至于有购房人在社交平台上发出疑问，“17年的房，为什么现在才开盘，有什么问题吗？”

底下有网友回复称，“之前开发商可能不缺钱不着急卖。”

红橡墅开发商为北京天成天房地产开发有限公司，成立于2000年，注册资本1100万元，法人兼经理为李晓瑜，由北辰地产集团100%持股。继续再穿透，背后唯一股东为上市公司北辰实业(1.780, 0.00, 0.00%)（601588.SH）。

受房地产行业下行影响，北辰实业去年前三季度亏损严重，公司营收47.31亿元，同比下降54.90%；净利润-9.28亿元，由盈转亏，同比下降3505.43%。

2024年1-9 月，北辰实业无新增房地产储备，总土地储备 410.45 万平方米。

在项目销售方面，北辰实业实现销售面积21.05万平方米，同比下降28.43%，销售金额 29.45 亿元，同比下降 33.86%。

负责地产板块的是北辰地产集团董事长胡浩，他同时也是上市公司北辰实业的副总经理。2023年，他从上市公司获得的税前报酬总额从2022年的59.06万元上涨至62.13万元。

胡浩是北辰元老级员工，他毕业于中央财经大学，2002年加入北辰实业，历任投融资部副部长、部长、战略运营部部长、总经理助理、股东代表监事。2021年出任上市公司副总经理。

北辰实业不仅面临业绩下滑的难题，公司还经历高管动荡。去年10月17日，李伟东辞任该公司董事长职务；而后，张杰“补位”为新任董事长。

张杰今年55岁，他头顶名校光环，先后毕业于中国政法大学、北京大学，法学学士、工商管理硕士。

他起初与汽车行业结缘，曾任北京汽车工业总公司团委副书记，北京汽车工业集团总公司教育处处长、培训中心主任，北京现代汽车有限公司党委副书记、纪委书记。

而后，张杰跳槽到北京市基础设施投资有限公司党委办公室(董事会办公室)主任、董事会秘书、总法律顾问、纪委副书记、副总经理、党委副书记，北京市国有资产经营有限责任公司党委副书记、董事、总经理。

北辰实业预计2024年实现归属于上市公司股东的净利润为-26.85亿元至-33.41亿元，与上年同期相比出现亏损。

主要原因包括房地产开发规模和销售规模下降、毛利率水平下降以及部分项目存在减值迹象等。期末预计现金余额约79亿元。

此外，红橡墅刚开盘的50套房的在建工程及土地使用权抵押已抵押予北京国际信托。

眼下，在“好房子”横肆的北京，北辰推出的红橡墅准现房，是否还具备吸引力？有网友表示两年前去看房，小区加盖比较严重，看到很多边户把花园占上盖成房子。

据介绍，北辰·红橡墅位于北京昌平区小汤山镇，处于北中轴奥北别墅区内，紧邻温榆河生态示范走廊和正在快速化改造的立汤路，项目占地约28.7万平米、建筑面积约16万平米、规划容积率约0.52。

面积约500平的双拼别墅，南入户北侧主花园。地下面积约160平，可做酒窖/ 影院 / 健身房，还有一个约21平下沉庭院；一层面积约198平，约14.7平的面宽，8.6米的挑空，双客厅+南向老人套房；二层面积约142平，三间全套房卧室，主卧配备衣帽间与书房。

面积约517平的双拼别墅，北入户南侧主花园。该户型偏细长条状，面宽资源没有500平的好。地下面积约158平，约16平下沉庭院；一层面积约204平，约10.8平的面宽，8.6米的挑空，客厅和起居室衔接，而起居室又衔接下沉庭院；二层面积约155平，三间全套房卧室，但有一个10.26平的露台，与主卧连通。

面积约615平独栋，南入户主花园在北侧。地下面积约192平，配置两个卫生间和洗衣间，约16平下沉庭院；一层面积约254平，约16.2平的面宽，8.6米的挑空，双南向套房，配置中西厨，北向客厅衔接下沉庭院，双车库可停多辆车；二层面积约169平，主卧配备书房及双更衣室。

红橡墅的物业公司是北京达尔文国际酒店物业管理有限公司，物业收费为4.98元/㎡/月（只收产权面积部分）。