北京国贤府二期，地价低了、楼层高了

文/乐居财经 徐迪

近日，北京市昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0002、0008、0009地块项目设计方案项目公示。

地块由中建智地+未来科学城联合体去年12月30日摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡，拟打造为北京国贤府二期。

相较于北京国贤府一期楼面价2.55万/平，二期每平降了4400元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几个变化：

1、楼层加高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为9层（最高），而一期最高楼层只有8层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面10.5万㎡，规划住宅822套；二期9.2万㎡，规划了850套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积127㎡，主推115-182改善四居；

二期项目套均108㎡，预计将以刚需小户型为主。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台+飘窗+设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

具体看一下二期的项目指标，住宅总建面13.87万㎡，其中地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

规划建设26栋6-9F洋房，共850户。其中北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

小区设有3个景观大门，采用镂空格栅设计：主入口位于东侧，南北区各1个；此外，北区南侧正中央有1处次要出入口，与配套楼和下沉广场形成中式景观功能区域。

南北区各有一处室外活动场地，北区322.25㎡，南区200㎡。

外观上，北京国贤府二期与东侧一期保持了高度一致：

楼栋高度基本齐平，均为6-9层洋房；

深灰屋顶+白色楼体，部分坡顶设计，体现新中式风格。

但二期的坡屋顶只在效果图上有，能看得出坡度较大，是有阁楼空间的。

平面图的屋顶上，则没有任何斜角、屋脊线等坡屋顶的设计标识，没有阁楼，取而代之的顶部退台设计。

同一栋楼，两版图的屋顶完全对不上，就挺谜的。

北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，销售指导价为6万元/㎡。

住宅建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日取得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至2月10日，网签553套，成交均价约5.57万元/㎡，约为指导价93折。

产品设计领先，社区颜值扛打，但是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

1、项目周边没有地铁线路，规划17号线最近的两个站点也在2公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

2、作为刚改盘，客群要求较高，项目周边1公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计2025年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

3、项目西北方向有一处八仙陵园，1公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

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